D Bất động sản có diện tích đất quá lớn hoặc quá nhỏ
2.Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm
3. Báo cáo hoạt động thẩm định BĐS phục vụ cho mục dích làm TSBĐ các năm từ 2009 đến năm 2011 của AREV.
4.Các công văn ,tài liệu do Phòng Thẩm định tài sản NH TMCP ACB và AREV ban hành.
5.Giáo trình thẩm định tài sản cho nhân viên thẩm định tài sản của AREV. 6.Báo cáo hoạt động thường niên của ACB năm 2010,2011.
7. Trang web:
http://arev.com.vn http://acb.com.vn
Phụ lục
Phụ lục 1 Báo cáo kết quả thẩm định BĐS Số: 246 D Ngõ 246 Đường Minh Khai –Hai Bà Trưng - Hà Nội
( Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp đã được duyệt đơn giá đất thị trường )
I. CÁC THÔNG TIN CHUNG
1. Chủ sở hữu tài sản: ĐOÀN HÙNG VIỆT TRẦN THỊ KIM LIÊN 2. Mục đích thẩm định : Thế chấp
3. Người vay: ĐOÀN ANH CƯỜNG
Ngày giờ 06/02/2012 11:55:00 AM
4. Đơn vị đề nghị thẩm định:PGD TRẦN QUỐC TOẢN
5. Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 07/02/2012 08:00:00PM 6. Thời điểm phân hồ sơ: 07/02/2012 08:49:00AM 7. Thời điểm hoàn tất báo cáo để ký 07/02/2012 05:33:00PM II. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Vị trí bất động sản
Số: 246 D NGÕ 246 Đường/Ấp: MINH KHAI
Phường/Xã: Phường MINH KHAI Quận/Huyện:Quận Hai BàTrưng Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội
- Vị trí BĐS tọa lạc: - Nằm trên ngõ BT (rộng # 2 m -2,2 m), cách đường Minh Khai # 30m, cách cầu Mai Động #150m.
2. Chứng từ pháp lý
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mã số 10107353077, số vào sổ cấp GCN20.2004.QĐUB/29.2004 cấp cho ông Đoàn Hùng Việt và bà Trần Thị Kim Liên ngày 09/04/2004
3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
- DTSD thực tế: 130.00 m2
- DTSD được công nhận: 108.10 m2 chiều dài: 5.81m; 10.58m chiều rộng: 12.75m; 13.56m
b) Về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà ở Năm xây dựng: - Cấu trúc
+ Số tầng: 02+1 tum + Mái: Bê tông cốt thép,Tole + Tường: Gạch + Nền: Gạch men
- Tiện nghi:
- DTSD thực tế: 200.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD được công nhận: 140.00m2 chiều dài: chiều rộng: III. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Mục đích sử dụng của bất động sản: Hiện để ở và cho thuê 2. Định giá bất động sản:
a) Giá trị bất động sản
Bảng giá trị bất động sản
Khoản mục Theo đơn giá Theo đơn giá thẩm định
1. Giá trị quyền sử dụng đất 1,400,976,000.0
0 4,548,307,500.00
- Diện tích (m2) 108.10 108.10
- Đơn giá ( đvt/m2) 12,960,000.00 42,075,000. 00
2. Giá trị tài sản gắn liền với đất 0.00
-Diện tích 140.00 140.00
- Đơn giá ( đvt/m2) 0.00
3. Tổng trị giá BĐS 4,548,307,500.00
Trị giá tài sản làm tròn: 4,548,000,000.00 VNĐ
Bằng chữ: Bốn tỷ năm trăm bốn mươi tám triệu đồng chẵn b) Giải thích phương pháp định giá
* Phương pháp so sánh: Bảng thông tin khảo sát
STT Tiêu chí BĐS thẩm định Bất đống sản so sánh 1 2 3 1 Nguồn Thông tin Chủ nhà Chú Cường ĐT: 090202010 Chị Tuyết ĐT: 0983585158 2.1 Số nhà 246 D ngõ 246 Lối đi chung ,
ngõ 254 Số1 ngách 254/100 2.2 Tên Đường, Phường, Quận Minh Khai,Hai Bà Trưng Minh Khai,Hai Bà Trưng Minh Khai,Hai Bà Trưng 3 Pháp Lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ 4 Vị trí Nằm trên ngõ BT( rộng # 2m- 2.2m) cách đường Minh
Nằm trên lối đi chung rộng #2.2 m, cách ngõ 20 m( ngõ Nằm trên ngách rộng #2m,(cách ngõ BT #3-4m) #5m,cách phố
Khai # 30m BT rộng #3-4m) cách phố Minh Khai #350m Minh Khai #350m 5 Diện tích Đất 108.1m2 52m2 20.4m2 6 Diện tích Nhà 52m2 x4 tầng 20.4 m2 x4 tầng 7 Giá rao bán 4,30 tỷ 2,3 tỷ 8 Giá thương lượng, Giá giao dịch thành công (nếu có) 4,30 tỷ(01/2012) 2,1 tỷ 9 Giá trị xây dựng 630 triệu 360 triệu 10 Đơn giá Đất giao dịch (ước tính) 53 triệu /m2 63,4 triệu /m2 - Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định và BĐS so sánh:
-Các thông tin so sánh là thông tin mua bán, thông tin thương lượng thực.Thị trường BĐS hiện nay đang khá trầm lắng ,ít giao dịch , vì vậy NVTĐ ước tính giá giao dịch thành công tại thời điểm thẩm định bằng 70% giá giao bán và 75% giá đã bán.
- Qui mô :BĐS SS có diện tích nhỏ hơn BĐS TĐ ,dễ bán hơn BĐS TĐ nên điều chỉnh giảm -10%
-Giao thông : BĐS SS nằm cách phố Minh Khai # 300 m, giao thông bất lợi hơn BĐS thẩm định ,xét yếu tố giao thông ,điều chỉnh tăng 5%.
-Hình dạng BĐS SS có hình dạng cân đối hơn BĐS TĐ ,xét yếu tố hình dạng điều chỉnh giảm -10%.
- Các yếu tố khác tương đồng . 2. BĐS so sánh 2:
- Qui mô BĐS SS có diện tích nhỏ hơn BĐS TĐ ,dễ bán hơn BĐS TĐ nên điều chỉnh giảm -15%
- Giao thông :BĐS SS nằm trên ngách 100 cách phố Minh Khai #300m ,giao thông bất lợi hơn BĐS TĐ,xét yếu tố giao thông điều chỉnh tăng 7 % .
- Hình dạng : BĐS SS có hình dạng cân đối hơn BĐS TĐ , xét yếu tố hình dạng điều chỉnh giảm -10%.
-Các yếu tố khác tương đồng.
Bảng điều chỉnh các BĐS so sánh về BĐS thẩm định ĐVT: đồng STT Các yếu tố ảnh hưởng Bất động sản so sánh
1 2 3
1 Đơn giá Đất trước khi điều chỉnh
53 triệu /m2 63.4 triệu /m2
2 Pháp lý 0% 0%
3 Quy mô, kích thước -10% -15 %
4 Hình dáng -10% -10%
5 Giao thông 5% 7%
6 Lợi thế kinh doanh 0% 0%
7 Môi trường, an ninh 0% 0%
9 Hệ số điều chỉnh 0.85 0.82 10 Đơn giá đất sau khi điều
chỉnh
45 triệu/m2 52 triệu/m2
- Kết luận:
- Đơn giá đất thẩm định theo thông tin so sánh:45.000.000 đồng/m2
- Đơn giá đất Nhà Nước: 12.900.000 đồng/m2
* Phương pháp khác
Đơn giá đất theo qui định của ACB
-Theo công văn số 78 /TT-TĐTS.10 của Hội đồng phê duyệt đơn giá đất thị trường đường Minh Khai)(chợ Mơ-Kim Ngưu) ngày 30-12-2010 là 150.000.000 đồng/m2 >> Đơn giá theo qui định của ACB là 150 triệu đồng/m2 x30%( tỷ lệ ngõ từ 1.5- 3m thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất )x 85%( tỷ lệ BĐS có hình dạng không cân đối) =38.250.000 đồng/m2
-Kết luận :Đơn giá đất thẩm định theo thông tin so sánh thị trường (45.000.000 đồng/m2) vượt quá 10% so với đơn giá đất đã được duyệt của ACB .Vì vậy theo công văn số 114020/TB. AREV ngày 23/06/2011 đơn giá đất thẩm định là : 38.250.000 đồng /m2x 110%=42.075.000 đồng /m2
Vậy hệ số K là 3.24( =42.075.000/12.900.000) 3. Các thông tin khác
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: BĐS không nằm trong khu quy hoạch giải toả
- Đánh giá khả năng chuyển nhượng: Bình thường
- Khu vực thường giao dịch mua bán chuyển nhượng bằng: VND -Ý kiến khác (nếu có):
+ Ghi chú:
200m2, khách hàng xây dựng vượt phép # 60m2.Tuy nhiên chất lượng còn lại thấp nên NVTĐ không tính giá trị tài sản trên đất.
Diện tích đất thực tế hiện nay khách hàng đang sử dụng #130m2, trong đó có khoảng 21.9 m2 dện tích không được công nhận. NVTĐ chỉ tính phần diện tích được công nhận là 108.1 m2.
IV. KIẾN NGHỊ
- Tài sản không thuộc diện mua bảo hiểm hỏa hoạn
-Đề nghị ACB-PGD Trần Quốc Toản gửi hồ sơ về AREV để xác minh qui hoạch theo qui định hiện hành.
Phụ lục 2 Báo cáo kết quả thẩm định Số: 31 phố HÀNG GÀ - Hoàn Kiếm Hà Nội
( Áp dụng đối với nhà và/hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp đã được duyệt đơn giá
đất thị trường )
II. CÁC THÔNG TIN CHUNG
1. Chủ sở hữu tài sản: TRẦN THIỆN CĂN 2. Mục đích thẩm định : Thế chấp
3. Người vay: TRẦN THIỆN CĂN
4. Đơn vị đề nghị thẩm định:ĐẠI Á CỬA ĐÔNG
Ngày giờ 05/01/2012 2:41:00 AM
5. Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 06/01/2012 08:00:00 AM 6. Thời điểm phân hồ sơ: 06/01/2012 1:35:00 PM 7. Thời điểm hoàn tất báo cáo để ký 06/01/2012 05:04:00 PM II. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Số: 31 Đường/Ấp: HÀNG GÀ
Phường/Xã: Phường HÀNG BỒ Quận/Huyện:Quận Hoàn Kiếm Tỉnh/Thành phố: Thủ đô Hà Nội
- Vị trí BĐS tọa lạc: - BĐS tạo lạc tại mặt phố Hàng Gà-Hàng Vải. 2. Chứng từ pháp lý
-Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mã số Hồ sơ gốc số 6477.2002.QĐUB 25985.2002 do UBND TP Hà Nội cấp cho ông Trần Thiện Căn ngày20/09/2002
-GPXD số:41/GP-XD do UBND Quận Hoàn Kiếm cấp cho ông Trần Thiện Căn ngày 20/09/2008.
3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
- DTSD thực tế: 107.20 chiều dài :21.8 m2 chiều rộng 4.9 m-4.65m - DTSD được công nhận: 107.20 m2
chiều dài :21.8 m2 chiều rộng 4.9 m-4.65m b) Về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Khác Năm xây dựng: 2010 - Cấu trúc
+ Số tầng: 9 + Mái: Bê tông cốt thép + Tường: Gạch + Nền: Khác - Tiện nghi:
- DTSD thực tế: 1,026.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD được công nhận: 776.34m2 chiều dài: chiều rộng: III. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang kinh doanh khách sạn 2. Định giá bất động sản:
a) Giá trị bất động sản
Bảng giá trị bất động sản
Khoản mục Theo đơn giá Theo đơn giá thẩm định
Chỉ vàng SJC VNĐ
1. Giá trị quyền sử dụng đất 6,689,280,000.00 40,736,000,000.00
- Diện tích (m2) 107.20 107.20
- Đơn giá ( đvt/m2) 62,400,000.00 380,000,000. 00
2. Giá trị tài sản gắn liền với
đất 4,102,180,560.00
-Diện tích 776.34 776.34
- Đơn giá ( đvt/m2) 5,284,000.00
3. Tổng trị giá BĐS 44,838,180,560.00
Trị giá tài sản làm tròn: 44,838,000,000.00 VNĐ
Bằng chữ: Bốn mươi bốn tỷ tám trăm ba mươi tám triệu đồng chẵn b) Giải thích phương pháp định giá
* Phương pháp khác
Đơn giá đất theo qui định của ACB
-Theo công văn số 73 /TT-TĐTS.11 của ban hành ngày 19-10-2011 thì đơn giá đất thị trường mặt phố Hàng Gà được phê duyệt là 380.000.000 đồng/m2.
-BĐS TĐ tọa lạc ở mặt phố Hàng Gà. Đồng thời đơn giá đất thị trường mặt phố Hàng Gà được phê duyệt chưa quá 6 tháng.Do đó NVTĐ xác định đơn giá đất thị trường của BĐS TĐ theo đơn giá đất được phê duyệt là 380.000.000 đồng /m2. -Đơn giá đất Nhà Nước :62.400.000 đồng /m2.
* Phương pháp chi phí
Đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng:Theo phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật.
cấu chính 1 Móng 97% 10% 0.097 2 Tường 87% 18% 0.157 3 Nền ,sàn 87% 17% 0.148 4 Kết cấu đỡ mái 85% 0 % 0 5 Mái 83% 12% 0.100 Cộng 57% 0.052 CLCL của công trình =∑(2)/∑(1) 88.07% -Kết luận :
Chất lượng còn lại của Công trình xây dựng trên đất là 88.07%
Đơn giá xây dựng mới là 6.000.000 đồng /m2(Công trình xây dựng trên đất là khách sạn có nội thất tốt,được trang bi thang máy và thang bộ,sàn ốp đá marbel &granite…)
Đơn giá xây dựng thẩm định 5.284.000 đồng/ m2 *Ghi chú:
-Tái sản được công nhận trên GCN là ngôi nhà một tầng có DTSD là 56.7 m2 hiện đã phá bỏ hoàn toàn nên NVTĐ không tính giá trị
-Ngôi nhà được CPXD là ngôi nhà 8 tầng có tổng DTXD là 776.34 m2.Tuy nhiên qua thẩm định thực tế thì ngôi nhà xây dụng trên đất là 9 tầng có tổng DTXD khoảng 1,026 m2 .Do đó NVTĐ chỉ tính giá trị phần diện tích xây dựng được cấp GPXD là 776.34 m2.Phần DTXD vượt phép NVTĐ không tính giá trị.
3. Các thông tin khác
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: BĐS không nằm trong khu quy hoạch giải toả
- Đánh giá khả năng chuyển nhượng: Bình thường
- Khu vực thường giao dịch mua bán chuyển nhượng bằng: VND IV. KIẾN NGHỊ