Theo quyết định số 272/NVQĐ – TĐTS.06 của ACB thì căn cứ để định giá BĐS thế chấp bao gồm:
Diện tích bất động sản: bao gồm diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (ST).
Đơn giá bất động sản: bao gồm đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (PT).
Quy trình định giá BĐS thế chấp trên là quy trình chung để định giá BĐS song tùy từng trường hợp mà ACB sẽ có những quy định riêng cho việc thực hiện quy trình này.
A Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
• Đối với quyền sử dụng đất
Thực tế khi xác định diện tích sử dụng đất thường gặp các tình huống sau:
Diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, xác định diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
Diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này, xác định diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
• Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu:
Khi xác định diện tích tài sản gắn liền với đất cũng thường gặp tình huống tương tự như khi xác định diện tích đất. Cách thức xử lý trong các tình huống này cũng giống như trên.
Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì xử lý như sau:
Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế.
Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
Đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng không có giấy phép hoặc khách hàng không cung cấp được giấy phép xây dựng.
• Trường hợp tài sản trên đất có xây dựng mới và nhân viên thẩm định xác định được tài sản xây dựng không có giấy phép xây dựng (thông tin do chủ sở hữu cung cấp) thì ghi: "Tài sản xây dựng không phép".
• Trường hợp tài sản trên đất có xây dựng mới nhưng nhân viên thẩm định không xác định được tài sản xây dựng có phép hay không thì ghi: "Khách hàng không cung cấp Giấy phép xây dựng nên không tính giá trị".
• Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.
Tóm lại : trong trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất, tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và diện tích thực tế hoặc giữa các chứng từ sở hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thì chúng ta xác định diện tích để tính giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyên tắc bảo đảm an toàn cho hoạt động của ACB.
B Xác định đơn giá bất động sản
B1 Đối với đất ở (PĐ.O)
Đối với các con đường, đoạn đường đã được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất thị trường.
Đối với các con đường, đoạn đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này, có thể nhân đơn giá với hệ số K. Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ. Trường hợp có nhân hệ số K, người thẩm định phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó. Việc so sánh được thực hiện như sau:
Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: người thẩm định so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của bất động sản đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của bất động sản so sánh.
kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự với bất động sản đang thẩm định: người thẩm định phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của bất động sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của bất động sản so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng bất động sản và sự khác biệt về đơn giá đó.
B2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (PĐ.SX) như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng
Đối với các khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người thẩm định áp dụng theo đơn giá đất thị trường.
Đối với các khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau:
• Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm: Đơn giá đất (PĐ.SX.OĐ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng.
P Đ.SX.OĐ = 50% x PĐO
o Ngày 31/01/2007 Hội đồng thẩm định tài sản quy định về việc điều chỉnh đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm với mục đích xây dựng văn phòng như sau:
o Đối với đất dùng làm văn phòng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể ghi là đất sản xuất kinh doanh nhưng thực tế làm văn phòng phù hợp với giấy phép xây dựng) thuộc các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh như: quận 1, 3, 5, 10 thì đơn giá đất sản xuất kinh doanh được tính tối đa bằng 70% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng.
o Đối với đất dùng làm văn phòng thuộc các quận còn lại thì đơn giá đất sản xuất kinh doanh được tính tối đa bằng 60% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng.
o Đối với đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các trường hợp còn lại thì áp dụng như cách tính ở trên (bằng 50% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng).
Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm: Đơn giá đất (PĐ.SX.TH) được tính theo công
thức sau:
PĐ.SX.TH = [PĐ.SX.OĐ – (PĐ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%)] Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại
PĐ.SX.TH :Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
được giao có thời hạn nhỏ 70 năm
PĐ.SX.OĐ :Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm
B3 Đối với nhà ở, công trình xây dựng
Nguyên tắc, phương pháp áp dụng đơn giá công trình xây dựng (theo công văn số 495/NVCV-TĐTS.08 ngày 11/06/2008 của Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm).
Nguyên tắc 1: Đơn giá công trình xây dựng theo công văn này là đơn giá xây dựng đối với công trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định. Khi thẩm định công trình xây dựng cụ thể, nhân viên thẩm định phải đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ còn lại phù hợp.
Ví dụ: Nhà phố lầu có diện tích là 200m2, xây dựng năm 2004. Đơn giá xây dựng là 3.000.000 đồng/m2. Sau khi thẩm định thực tế, nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại của căn nhà này là 85%. Giá trị căn nhà này là: 200m2 x 3.000.000 đồng/m2 x 85% = 510.000.000 đồng
Nguyên tắc 2: Đơn giá công trình xây dựng theo công văn này là đơn giá đối với công trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng không bao gồm các trang thiết bị (kể cả thang máy) của công trình xây dựng. Trường hợp các đơn vị có nhận thế chấp các trang thiết bị gắn liền với công trình xây dựng thì trang thiết bị đó được thẩm định theo quy định về thẩm định tài sản đảm bảo là động sản.
Nguyên tắc 3: Nhân viên thẩm định phải đánh giá kết cấu móng của công trình xây dựng để xác định đơn giá xây dựng cho phù hợp.
Bảng đơn giá công trình xây dựng (qui định ở công văn số 495/NVCV- TĐTS.08 ngày 11/06/2008)
• Đối với tài sản gắn liền với đất khác: người thẩm định xác định đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan Nhà nước ban hành (ví dụ định mức đền bù đối với cây cà phê do UBND tỉnh ban hành). Trường hợp không có định mức, thì đơn giá được xác định trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó.
C Cách thức chung định giá bất động sản
Thông thường, giá trị của bất động sản được xác định như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp nếu người thẩm định áp dụng phương pháp trên để xác định giá trị của bất động sản thì kết quả sẽ không phù hợp với thị trường. Do đó, đối với các trường hợp ngoại lệ này, chúng ta cần phải áp dụng phương pháp thẩm định khác.
D Một số trường hợp ngoại lệ
D1 Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng + Tiền thuê đất đã trả - Tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng
Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại thì giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐT.TT
PĐT.TT: là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó. Việc quyết định giá thuê trong
từng trường hợp cụ thể được thực hiện như sau:
Đối với các Tỉnh/Thành phố có chi nhánh của ACB thì do Giám đốc/Phó giám đốc chi nhánh cấp một phê duyệt.
Các trường hợp khác do Trưởng Phòng/Phó Phòng Thẩm định tài sản phê duyệt.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp: về nguyên tắc, quyền sử dụng đất không được phép thế chấp thì không được tính giá trị quyền sử dụng đất đó. Do đó, giá trị bất động sản được xác định như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Lưu ý rằng, việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật, ACB như trình bày ở trên.
Lưu ý: Khi đề nghị thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê/thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê/thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị phải gửi kèm hợp đồng thuê/thuê lại đất.
Nhân viên thẩm định tài sản kiểm tra hợp đồng thuê/thuê lại đất và xử lý như sau:
• Về mục đích sử dụng đất: Trường hợp việc sử dụng đất trên thực tế không đúng với mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê/thuê lại đất thì từ chối thẩm định tài sản.
• Về điều kiện chuyển nhượng, thế chấp tài sản; chuyển nhương hợp đồng thuê/thuê lại đất:
o Trường hợp hợp đồng quy định bên thuê/thê lại đất được quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản; chuyển nhượng hợp đồng thuê/thuê lại đất: nhân viên thẩm định tài sản thẩm định tài sản bình thường.
o Trường hợp hợp đồng quy định bên thuê/thuê lại đất chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản; chuyển nhượng hợp đồng thuê/thuê lại đất với một số điều kiện nhất định: nhân viên thẩm định tài sản vẫn thẩm định tài sản bình thường nhưng kiến nghị khách hàng thực hiện đầy đủ các điều kiện đó trước khi nhận thế chấp.
Ví dụ:
thế chấp tài sản khi được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê".
Nhân viên thẩm định tài sản thẩm định và kiến nghị như sau: Khách hàng phải cung cấp văn bản của bên cho thuê về việc:
Bên cho thuê đồng ý cho bên thuê thế chấp tài sản tại ACB;
ACB được quyền xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã ký với bên thuê.
o Trường hợp hợp đồng quy định bên thuê/thuê lại không được chuyển nhượng tài sản và/hoặc thế chấp tài sản và/hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê/thuê lại đất: nhân viên thẩm định tài sản chỉ thẩm định khi có lý do và có đề nghị của Trưởng đơn vị về đề nghị thẩm định. Trong trường hợp này, nhân viên thẩm định tài sản ghi rõ trong tờ trình thẩm định bất động sản về việc bên thuê/thuê lại không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản; chuyển nhượng hợp đồng thuê/thuê lại và kiến nghị đơn vị đề nghị thẩm định tài sản báo cáo với cấp xét duyệt cho vay để quyết định.
D2 Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao
Do đặc thù của đất thuê ngoài khu công nghiệp tương đối nhiều, mục đích sử dụng cũng tương đối đa dạng (như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, nhà xưởng...) nên nhu cầu sử dụng cao; đồng thời thị trường chấp nhận giá chuyển nhượng của quyền sử dụng đất thuê không chỉ là tiền thuê đất mà còn có thêm một khoản chênh lệnh khác do yếu tố vị trí mang lại. Thực chất đó là giá trị của một quyền về tài sản (quyền được thuê mảnh đất đó). Chính vì vậy, giá trị của bất động sản này được xác định như sau:
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị quyền sử dụng đất = (V – F) x N Trong đó:
V: là giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất.
V được xác định như sau:
V = SĐ x PĐ.SX.TH
PĐ.SX.TH = [PĐ.SX.OĐ – (PĐ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%)] F: là số tiền phải nộp cho Nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
F được xác định như sau:
F = (SĐ x P’Đ.SX.TH) – Tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng
P’Đ.SX.TH: Đơn giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành
đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm.
P’Đ.SX.TH = [P’Đ.SX.OĐ – (P’Đ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%)]
P’Đ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm
n: Thời hạn sử dụng đất còn lại
Lưu ý: P’Đ.SX.OĐ được tính trên cơ sở đơn giá đất ở theo quy định của từng UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương. Căn cứ để xác định là Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương (ví dụ: UBND TP. HCM quy định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các