II, Thị trƣờng bất động sản của một số nƣớc trờn thế giới và trong nƣớc
4.6.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trƣờng bất động sản ở thành phố Thỏi Nguyờn
Túm lại, Thị trƣờng bất động sản trờn địa bàn thành phố những năm
qua đó hỡnh thành và cú những chuyển biến tớch cực khỏ rừ, gúp phần vào việc thỳc đẩy kinh tế - xó hội thành phố phỏt triển với tốc độ cao. Nhiều dự ỏn trong lĩnh vực bất động đó phỏt huy đƣợc nguồn vốn trong nhõn dõn, từng bƣớc nõng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cải thiện mức sống và điều kiện sống của nhõn dõn và làm thay đổi bộ mặt đụ thị của thành phố, gúp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng cụng nghiệp húa, hiện đại húa. Đồng thời, qua thực tiễn hoạt động của thị trƣờng bất động sản, mụi trƣờng đầu tƣ cũng nhƣ cỏc cơ sở phỏp lý đƣợc hỡnh thành và phỏt triển theo nguyờn tắc nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN.
4.6. Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản trờn địa bàn Thành phố Thỏi Nguyờn bàn Thành phố Thỏi Nguyờn
4.6.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trƣờng bất động sản ở thành phố Thỏi Nguyờn Nguyờn
4.6.1.1. Hệ thống cơ quan quản lý - cấu trỳc, chức năng và nhiệm vụ
Trực thuộc phũng Tài Nguyờn và Mụi trƣờng cú Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất, là đơn vị sự nghiệp cú cỏc chức năng nhiệm vụ nhƣ:
- Thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất lần đầu cho đối tƣợng là hộ gia đỡnh cỏ nhõn;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của phỏp luật khi thực hiện cỏc quyền của ngƣời sử dụng đất.
-Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chớnh đối với tất cả cỏc thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chớnh
- Chỉnh lý hồ sơ địa chớnh khi cú biến động về sử dụng đất theo thụng bỏo của cơ quan tài nguyờn và mụi trƣờng, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh để chỉnh lý bản gốc hồ sơ địa chớnh;
- Lƣu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cỏc giấy tờ khỏc hỡnh thành trong quỏ trỡnh thực hiện thủ tục hành chớnh;
- Thực hiện việc thống kờ, kiểm kờ đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh;
- Theo quy định của phỏp luật, thực hiện việc thu phớ, lệ phớ trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện cỏc dịch vụ cú thu về cung cấp thụng tin đất đai;
Ở cấp thấp hơn cú cỏn bộ địa chớnh cỏc phƣờng xó, quản lý hiện trạng sử dụng đất cú trỏch nhiệm phối hợp cựng Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện cỏc tỏc nghiệp về quản lý đất đai, hiện tại mỗi đơn vị phƣờng, xó cú từ một đến hai biờn chế cho lĩnh vực này.
Nhỡn chung, bộ mỏy quản lý nhà nƣớc của thành phố Thỏi Nguyờn trong lĩnh vực quản lý đất đai đó đƣợc tổ chức đầy đủ và đỳng theo cỏc quy định của phỏp luật. Tuy nhiờn trong lĩnh vực về thị trƣờng bất động sản cũn dàn trải, bất cập, chồng chộo; lực lƣợng cỏn bộ quản lý thỡ trỡnh độ chuyờn mụn cũn hạn chế, chƣa ứng dụng và cập nhật đƣợc cỏc phƣơng phỏp cũng nhƣ cụng nghệ tiờn tiến phục vụ cho cụng tỏc quản lý.
Cỏc văn bản luật và dƣới luật triển khai xuống cơ sở cũn chậm nờn gõy khú khăn cho cụng tỏc quản lý thị trƣờng bất động sản - một thị trƣờng luụn sụi
động, vận động khụng ngừng. Ngoài ra, nhiều khi văn bản quy phạm phỏp luật đề ra đó cú hiệu lực phỏp lý nhƣng cỏn bộ thụ lý, giải quyết cỏc vấn đề liờn quan đến bất động sản lại chƣa đƣợc tập huấn hƣớng dẫn thi hành, chủ yếu làm việc theo thúi quen đó gõy nhiều cản ngại cho cụng tỏc quản lý nhà nƣớc cũng nhƣ hoạt động của thị trƣờng.
4.6.1.2. Cỏc biện phỏp quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản Thành phố Thỏi Nguyờn
a) Cụng tỏc quy hoạch phỏt triển đụ thị và khu dõn cư
Quy hoạch đất đai, nhà ở là việc cơ quan nhà nƣớc bố trớ, sắp xếp cỏc loại đất đai và nhà ở cho cỏc đối tƣợng sử dụng theo phạm vi khụng gian và trong từng khoảng thời gian nhất định, với mục đớch phục vụ tốt cho chiến lƣợc phỏt triển kinh tế - xó hội của thành phố và cho phộp sử dụng hợp lý, cú hiệu quả cỏc yếu tố đất đai và nhà ở.
Những năm qua, quy hoạch đó gúp phần tớch cực trong cụng tỏc quản lý đụ thị cũng nhƣ quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiờn, quy hoạch chƣa thật sự theo kịp tốc độ phỏt triển đụ thị cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản; nhiều khu vực cú tốc độ đụ thị húa nhanh, nhƣng quy hoạch chi tiết khụng theo kịp cũng nhƣ cụng tỏc quy hoạch chƣa dõn chủ và cụng khai húa trong bƣớc lập và duyệt. Cú thể núi, trờn thực tế, cụng tỏc quy hoạch đó đi sau đầu tƣ, kinh doanh bất động sản, tạo ra một qui trỡnh ngƣợc, khú chấp nhận. Đõy là nguyờn nhõn dẫn đến xõy dựng nhà ở và đụ thị núi chung khụng theo đỳng quy hoạch, dẫn đến nhiều khu dõn cƣ mới khụng kết nối đƣợc hạ tầng kỹ thuật của thành phố làm cho đó thiếu lại càng thiếu thờm, gõy cản ngại trong phỏt triển đụ thị cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản đụ thị. Nhiều khu nhà mọc lờn khụng tuõn thủ quy hoạch, khụng cú giấy tờ hợp lệ diễn ra phổ biến. Điều này phản ỏnh cụng tỏc quản lý quy hoạch, quản lý xõy dựng, quản lý bất động sản cũn nhiều thiếu sút, kộm hiệu quả, hiệu lực; ý thức tụn trọng phỏp luật về quản lý lĩnh vực Bất động sản của ngƣời dõn và một bộ phận cụng chức đang xuống cấp.
b) Lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở
Kế hoạch về đất đai, nhà ở cho phộp Thành phố sử dụng hợp lý, cú hiệu quả nguồn lực về đất đai và nhà ở. Kế hoạch đất ở, nhà ở là cụng cụ để Thành phố điều tiết cỏc hoạt động đầu tƣ, kinh doanh liờn quan đến đất đai, nhà ở của cỏc tổ chức và cỏ nhõn sao cho phỏt triển đỳng hƣớng. Kế hoạch thƣờng phản ỏnh đƣợc cỏc mục tiờu, ý đồ của thành phố cũng nhƣ khả năng thực hiện chỳng.
Kế hoạch về sử dụng đất đai và nhà ở là cơ sở để đảm bảo thực hiện tốt chiến lƣợc phỏt triển kinh tế và quy hoạch phỏt triển kinh tế - xó hội của thành phố.
Tuy nhiờn, cũng phải thấy rằng những năm qua việc lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở của thành phố cũn nhiều bất cập. Quỹ đất của thành phố thỡ cú hạn, nhƣng cỏc kế hoạch sử dụng đất đai và xõy dựng đƣợc lập và duyệt chƣa đồng bộ, thống nhất với nhau đó làm cho vấn đề này càng thờm khú khăn.
c) Cỏc cụng cụ tài chớnh
Đõy là biện phỏp để bắt buộc đối tƣợng sử dụng đất đai và nhà ở thực hiện cỏc nghĩa vụ và trỏch nhiệm tài chớnh của họ với nhà nƣớc. Cỏc cụng cụ tài chớnh của nhà nƣớc tạo sự bỡnh đẳng giữa những ngƣời sử dụng đất đai và nhà ở, đồng thời là cơ sở để cỏc tổ chức và cỏ nhõn cú ý thức sử dụng đất đai và nhà ở tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Mặt khỏc, khi cỏc cụng cụ tài chớnh hợp lý cũn kớch thớch ngƣời dõn đầu tƣ và kinh doanh nhiều hơn trong lĩnh vực bất động sản, tham gia giao dịch trờn thị trƣờng bất động sản chớnh thức, gúp phần đƣa nền kinh tế phỏt triển lành mạnh.
Cỏc cụng cụ tài chớnh nhƣ thuế, phớ, lệ phớ, trong lĩnh vực bất động sản là nguồn thu lớn làm tăng ngõn sỏch nhà nƣớc. Hiện nay, thụng qua cỏc chớnh sỏch lói suất, tớn dụng ƣu đói, thành phố cũng nhƣ cả nƣớc đó khuyến khớch cỏc doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh bất động sản tạo cơ sở hạ tầng và quỹ nhà cho ngƣời nghốo và ngƣời cú thu nhập thấp nhằm giảm bớt gỏnh nặng cho Nhà nƣớc.
d) Khung giỏ đất
Nhỡn chung, khung giỏ nhà đất những năm qua của nƣớc ta cũn khỏ bất cập, chậm thay đổi, khụng sỏt với thị trƣờng. Khung giỏ cũn chƣa bao quỏt đƣợc xu hƣớng phỏt triển kinh tế - xó hội. Từ những bất cập này đó nảy sinh nhiều hậu quả: thất thoỏt nguồn thu cho ngõn sỏch; sử dụng bất động sản lóng phớ, kộm hiệu quả; tranh chấp đất đai, bất động sản rất phức tạp; khiếu kiện kộo dài,… Bất cập trờn dƣờng nhƣ làm cho khung giỏ chỉ là hỡnh thức khụng phản ỏnh đƣợc giỏ cả thị trƣờng bất động sản, tạo điều kiện cho kẻ đầu cơ trục lợi. Giỏ cả thực tế bị thổi phồng nhƣ "bong búng", ngƣời dõn thành phố khụng nắm đƣợc thụng tin thỡ thiệt đơn, thiệt kộp.
Tuy nhiờn, cũng phải ghi nhận một số cố gắng của thành phố trong việc vận dụng và điều chỉnh khung giỏ nhà đất cho từng thời gian và địa bàn vừa qua; nhƣ việc điều chỉnh giỏ đất cỏc Phƣờng đang đụ thị hoỏ giai đoạn 2006 – 2010 vừa qua đó tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản ổn định, lành mạnh.
e) Ban hành cỏc văn bản, thủ tục phỏp luật về bất động sản và thị trường bất động sản
Đõy là biện phỏp khụng thể thiếu đƣợc của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc thực hiện cỏc chức năng và thẩm quyền của mỡnh qua cụng cụ luật phỏp. Đất đai, bất động sản là một lĩnh vực rất quan trọng và nhạy cảm vỡ vậy việc sử dụng cụng cụ luật phỏp là rất quan trọng. Luật phỏp giỳp cỏc cơ quan quản lý nhà nƣớc duy trỡ trật tự an toàn xó hội trong lĩnh vực bất động sản. Luật phỏp về vấn đề này cũn là cụng cụ bắt buộc cỏc tổ chức, cỏ nhõn thực hiện cỏc nghĩa vụ thuế và cỏc nghĩa vụ khỏc với Nhà nƣớc, làm cho cỏc chủ sử dụng bất động sản thấy đƣợc trỏch nhiệm và nghĩa vụ của mỡnh. Thụng qua Luật Đất đai, Nhà nƣớc đảm bảo sự bỡnh đẳng, cụng bằng giữa cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất đai và nhà ở cũng nhƣ đảm bảo sự kết hợp hài hũa lợi ớch giữa Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và chủ sử dụng đất đai, bất động sản.
cú hiệu quả hơn. Tuy nhiờn, trờn thực tế thời gian qua, việc ban hành và triển khai thực hiện cỏc văn bản phỏp luật về quản lý đất đai, thị trƣờng bất động sản cũn nhiều bất cập. Thể hiện qua việc cú quỏ nhiều văn bản phỏp luật nhƣng lại chồng chộo, khụng tập trung đi thẳng vào vấn đề quản lý thị trƣờng bất động sản mà cũn lũng vũng, dàn trải, kộm hiệu lực và hiệu quả. Cỏc văn bản nhiều khi đi sõu vào quản lý chuyờn mụn, nờn cỏc yếu tố dành cho quản lý thị trƣờng bất động sản cũn manh mỳn, chƣa thống nhất.
Việc ban hành và hƣớng dẫn thực hiện phỏp luật về bất động sản và thị trƣờng bất động sản của thành phố Thỏi Nguyờn những năm cũn nhiều yếu kộm. Cơ chế giỏm sỏt việc thực thi phỏp luật về đất đai, bất động sản, thị trƣờng bất động sản cũn chƣa rừ ràng và hiệu lực thấp.
Đõy là những vấn đề cần khắc phục trong thời gian tới để cỏc cụng cụ quản lý thị trƣờng bất động sản phỏt huy tỏc dụng tốt hơn nữa, nhằm xõy dựng đƣợc một thị trƣờng bất động sản lành mạnh, phỏt triển, gúp phần nõng cao đời sống kinh tế, xó hội cho nhõn dõn thành phố.
4.6.2. Thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai ở Thành phố Thỏi Nguyờn
4.6.2.1. Quản lý, điều tiết cung cầu trờn thị trƣờng đất đai
Việc Luật Đất đai quy định rừ về quyền sử dụng đất và cho phộp ngƣời dõn đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó đỏnh dấu bƣớc chuyển sang kinh tế thị trƣờng của đất nƣớc. Thị trƣờng bất động sản với cỏc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (trong đú cú 7 quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn) đó diễn ra sụi động trờn cả nƣớc cũng nhƣ ở thành phố Thỏi Nguyờn. Thị trƣờng quyền sử dụng đất thanh phố Thỏi Nguyờn cũng gồm hai thị trƣờng nhỏnh là thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp.
Cung và cầu là hai yếu tố chủ yếu của thị trƣờng đất đai, nhận thức đƣợc điều này cựng với việc cung cầu đang mất cõn đối giả tạo, thành phố cựng với cỏc cơ quan quản lý chuyờn mụn đó xỏc định: phải tăng khả năng cung cấp hàng hoỏ bất động sản cho thị trƣờng, nhất là đất đai cho nhu cầu ở và sản xuất - kinh
doanh để chủ động bỡnh ổn thị trƣờng theo quy định cung cầu, đồng thời gúp phần thực hiện cỏc chớnh sỏch xó hội.
Cung về đất đai đƣợc hiểu là một khối lƣợng đất sẵn sàng đƣa ra giao dịch trờn thị trƣờng tại một thời điểm nào đú với mức giỏ giới hạn nhất định. Từ đõy, thành phố đó chỉ đạo tăng cƣờng cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn bị cỏc phƣơng ỏn đền bự giải tỏa hợp lý để cú "đất sạch" cho cỏc dự ỏn đầu tƣ kinh doanh bất động sản cũng nhƣ sản xuất - kinh doanh khỏc.
Thành phố xỏc định: trong cụng tỏc giao đất, cho thuờ đất phải chuyển từ biện phỏp đổi đất lấy hạ tầng sang phƣơng ỏn đấu thầu, đấu giỏ nhằm sử dụng nguồn tài nguyờn đất đai hợp lý và hiệu quả hơn; từ đú, thành phố chỉ đạo cỏc thủ tục này phải bảo đảm cụng khai, đơn giản, tạo điều kiện rộng rói cho cỏc chủ thể tham gia. Thành phố đó quyết định thành lập Hội đồng đấu giỏ quyền sử dụng đất để đi đầu thực hiện việc này và giao chỉ tiờu thu từ quỹ đất đai trong năm 2005 trong giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010 toàn thành phố thu đƣợc khoảng gần 200 tỷ đồng.
Muốn phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất cần phải thỳc đẩy cỏc giao dịch mua bỏn, cho thuờ, thế chấp và dịch vụ phụ trợ. Do đú, phải tỏc động vào cung cầu để chỳng cõn đối hợp lý hơn. Tuy nhiờn, thành phố cũng nhƣ bao đụ thị khỏc đang gặp phải một số giới hạn nhƣ: giới hạn về quỹ đất, về địa hỡnh bề mặt, về quy mụ đụ thị… Chớnh những giới hạn trờn đang làm tăng thờm mõu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai. Thờm nữa, đất đai ở thành phố cú tỡnh trạng đan xen nhiều hỡnh thức sử dụng và nhiều chủ thể sử dụng. Trong đụ thị cú cả đất nụng nghiệp, đất sản xuất kinh doanh lẫn với đất ở dõn cƣ và đất cơ quan hành chớnh sự nghiệp. Sự đan xen này làm tăng thờm tớnh bất hợp lý trong việc sử dụng đất, thờm vào đú do thiếu quy hoạch tổng thể, chiến lƣợc và thống nhất nờn sự lộn xộn, phi quy hoạch trong việc sử dụng đất đang là tỡnh trạng phổ biến. Cỏc bất hợp lý phỏt sinh là về bố trớ kết cấu khụng gian, địa điểm và lợi ớch mang lại từ đụ thị húa.
4.6.2.2. Cỏc biện phỏp hỗ trợ quan hệ giao dịch trờn thị trƣờng đất đai
Lĩnh vực bất động sản hiện nay đang cú sức thu hỳt rất lớn đối với giới kinh doanh, cỏc nhà đầu tƣ và ngay cả những đối tƣợng "ăn theo" nhƣ "cũ" mụi giới, tƣ vấn… lý do là nguồn lợi thu đƣợc từ loại "hàng húa đặc biệt" này là rất lớn.
Qua kết quả khảo sỏt, nghiờn cứu cho thấy tổng số thành phần tham gia hoạt động mụi giới về bất động sản ở thành phố Thỏi Nguyờn gồm cú 4 thành phần đú là : Sàn giao dịch bất động sản do cỏc Cụng ty kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản thanh lập, cỏc Cụng ty mụi giới bất động sản, Văn phũng mụi giới bất