II, Thị trƣờng bất động sản của một số nƣớc trờn thế giới và trong nƣớc
2.2.Thực trạng thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam
* Giai đoạn thị trƣờng bất động sản bựng nổ (2001-2003)
Sau một thời gian dài bỡnh lặng, từ năm 2000, giỏ nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đú giỏ cả tăng nhanh liờn tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm
2001. Theo nhiều chuyờn gia nhận định, giỏ bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của cỏc nƣớc cụng nghiệp phỏt triển. Đỏnh giỏ một số nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng “bựng nổ” trờn thị trƣờng bất động sản nhƣ: Do nền kinh tế tăng trƣởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dõn chỳng liờn tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chớnh sỏch của Nhà nƣớc về đất đai; Do yếu tố tõm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vụ tận của đất; và cuối cựng là do thiếu cỏc thụng tin về giỏ nhà đất.
* Giai đoạn thị trƣờng bất động sản đúng băng (2003-2006)
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta diễn ra trầm lắng, “đúng băng” nhƣ nhiều ngƣời nhận xột. Thị trƣờng bất động sản năm sau lạnh hơn năm trƣớc. Theo số liệu thống kờ: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành cụng giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Qua khảo sỏt ở một số địa phƣơng phớa bắc thỡ giỏ nhà đất cú nơi đó hạ tới 30- 40% mà vẫn khụng cú ngƣời mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đƣờng ở một số trung tõm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tƣờng, Yờn Lạc (Vĩnh Phỳc); Phong Chõu, Đoan Hựng (Phỳ Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yờn Thi, Mỹ Văn (Hƣng Yờn)… năm 2004 giỏ lờn tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trờn – dƣới 100m2), thỡ nay chào giỏ 400 – 500 triệu đồng vẫn khụng cú ngƣời mua. Cú thể đỏnh giỏ một số nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng “đúng băng” trờn thị trƣờng bất động sản nhƣ sau:
Thứ nhất: Về bờn cầu giảm mạnh xuất phỏt từ cỏc nguyờn nhõn sau:
- Cầu giảm mạnh do giỏ bất động sản ở Việt Nam hiện đang đƣợc đỏnh giỏ ở mức quỏ cao so với thu nhập thực tế:
- Tõm lý “chờ đợi” của ngƣời dõn: Vỡ giỏ bất động sản đƣợc đỏnh giỏ đó là quỏ cao so với thế giới và so với thu nhập của ngƣời dõn Việt Nam nờn ngƣời dõn kỳ vọng vào giỏ bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới;
(1) Nhà nƣớc điều chỉnh giỏ đất: Ngày 1/1/2005, bảng giỏ đất mới đƣợc điều chỉnh theo hƣớng sỏt với giỏ thực tế làm cho chi phớ đền bự giải toả lờn cao.
(2) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh - Giỏ vàng liờn tục tăng cao từ 2004 trở lại đõy:
- Tiờu cực trong xõy dựng và đất đai:
Thứ hai: Về phớa cung về nhà đất tăng nhanh do giỏ Bất động sản của Việt Nam được đỏnh giỏ là quỏ cao so với giỏ thành thực tế:
Hiện nay, theo đỏnh giỏ của cỏc chuỵờn gia, giỏ chung cƣ cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giỏ trị thật.
Thứ ba: Do Nhà nước ỏp dụng cỏc biện phỏp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:
Trƣớc thực trạng về diễn biến thị trƣờng bất động sản nhƣ trờn, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soỏt thị trƣờng nhà đất trở thành bức xỳc. Đú là:
(1) Lập lại kỷ cƣơng, trật tự ổn định thị trƣờng nhà đất, hạn chế tỡnh trạng mua bỏn đất khụng cú giấy tờ hợp phỏp và đất khụng hợp phỏp.
(2) Ban hành cỏc văn bản nhằm hạn chế tỡnh trạng đầu cơ: Trong đú, Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chớnh phủ qui định “Dự ỏn phải xõy dựng nhà xong mới đƣợc bỏn” khụng cho phộp bỏn đất nền đó tỏc động mạnh đến thị trƣờng bất động sản.
* Giai đoạn thị trƣờng bất động sản 2006 đến nay (2010)
Giai đoạn này Luật kinh doanh bất động sản đƣợc Quốc hội chớnh thức thụng qua vào ngày 29 thỏng 6 năm 2006 đó gúp phần phỏt triển thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trƣờng bất động sản nƣớc ta đi vào khuụn khổ và quy củ hơn.
Theo bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trƣờng bất động sản toàn cầu (RETI) mới nhất của Jones Lang LaSalle (JLL) - Một tập đoàn dịch vụ bất động sản chuyờn nghiờp hàng đầu thế giới thỡ tớnh minh bạch thị trƣờng Bất động sản của Việt Nam năm 2008 đó tiến lờn 1 bậc từ nhúm “khụng minh bạch” lờn nhúm
“minh bạch thấp”. JLL thƣờng đƣợc chia theo 5 mức: cao, rừ ràng, bỏn rừ ràng, thấp và khụng rừ ràng.
Với việc thăng hạng lần này, Việt Nam đƣợc xếp thứ 11/ 28 thị trƣờng đó cú sự thay đổi về tớnh minh bạch trong gần 2 năm qua. Tuy nhiờn, nếu xột về toàn cục, Việt Nam vẫn đứng thứ 77/86 nền kinh tế mà JLL vừa tiến hành điều tra.
Giỏ đất hiện nay vƣợt quỏ khả năng chi trả của ngƣời dõn tại thành phố Hồ Chớ Minh và Hà Nội, ngay cả những ngƣời đƣợc coi là cú thu nhập cao trong xó hội cũng phải tiết kiệm 30 - 40 năm mới cú thể mua đƣợc một căn hộ chung cƣ cú diện tớch khoảng 100m2 với chất lƣợng trung bỡnh.
Với giỏ cả về bất động sản quỏ cao nhƣ hiện nay ở Việt Nam ta trong đú giỏ nhà ở núi riờng vẫn quỏ cao so với mặt bằng thu nhập của ngƣời dõn, mức độ phỏt triển của nền kinh tế và vƣợt quỏ xa giỏ trị thực. Thực sự là một bài toỏn đau đầu và húc bỳa với cụng tỏc quản lý Nhà nƣớc về bất động sản . [9]
Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 3.1. Nội dung nghiờn cứu
- Tỡnh hỡnh quản lý đất đai trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nghiờn cứu thực trạng thị trƣờng bất động sản trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn;
- Đề xuất một số giải phỏp nhằm phỏt triển thị trƣờng bất động sản thành phố Thỏi Nguyờn
3.2. Địa điểm nghiờn cứu:
Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng tỉnh Thỏi Nguyờn và Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng thành phố Thỏi Nguyờn.
3.3. Phƣơng phỏp nghiờn cứu
3.3.1. Phƣơng phỏp điều tra, thu thập số liệu
- Điều tra, thu thập cỏc số liệu thứ cấp từ Văn phũng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng, Cục Thuế tỉnh Thỏi Nguyờn, Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thuế Thành phố Thỏi Nguyờn.
- Điều tra số liệu sơ cấp bằng phiếu điều tra từ cỏc trung tõm giao dịch bất động sản trờn địa bàn Thành phố, điều tra trực tiếp những ngƣời tham gia hoạt động giao dịch bất động sản và một số ngƣời dõn.
3.3.2. Phƣơng phỏp chọn điểm nghiờn cứu
- Căn cứ vào đặc điểm của thị trƣờng bất động sản thành phố Thỏi Nguyờn tiến hành chọn điểm mang tớnh chất đặc trƣng cho cỏc vị trớ khỏc nhau lấy mẫu đỏnh giỏ.
3.3.3. Phƣơng phỏp thống kờ
Sau khi thu thập đƣợc cỏc số liệu ta tiến hành thống kờ, phõn loại cỏc thụng tin theo cỏc nội dung nghiờn cứu, sử dụng phần mềm Excel để thống kờ.
Tham khảo ý kiến của cỏc chuyờn gia về chuyờn ngành quản lý thị trƣờng bất động sản, quản lý bất động sản(quản lớ đất đai, định giỏ đất…), cỏc cỏ nhõn tổ chức tham gia hoạt động trong thị trƣờng bất động sản. Khẳng định những thụng tin đó thu thập đƣợc, giỳp định hƣớng và đề xuất cỏc giải phỏp cho tƣơng lai.
3.3.5. Phƣơng phỏp phõn tớch, tổng hợp
Với số liệu thu thập đƣợc sau khi thống kờ, phõn loại chỳng ta tiến hành tổng hợp, số liệu tổng hợp đƣợc trỡnh bày cụ thể dƣới dạng bảng, biểu, hỡnh minh họa.
Phần IV:KẾT QUẢ NGHIấN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiờn 4.1.1. Vị trớ địa lý 4.1.1. Vị trớ địa lý
Thành phố Thỏi Nguyờn là đụ thị loại I trực thuộc tỉnh Thỏi Nguyờn, trung tõm chớnh trị, kinh tế, văn húa, giỏo dục, khoa học kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thỏi Nguyờn; trung tõm vựng trung du, miền nỳi Bắc Bộ, cỏch thủ đụ Hà Nội 80km. Tổng diện tớch tự nhiờn 18.630,56 ha, phớa bắc giỏp huyện Đồng Hỷ và huyện Phỳ Lƣơng, phớa đụng giỏp thị xó Sụng Cụng, phớa tõy giỏp huyện Đại Từ, phớa Nam giỏp huyện Phổ Yờn và huyện Phỳ Bỡnh.
Hỡnh 4.1. Bản đồ hành chớnh tỉnhThỏi Nguyờn
4.1.2. Địa hỡnh
Địa hỡnh thành phố Thỏi Nguyờn đƣợc coi nhƣ là miền đồng bằng riờng của tỉnh Thỏi Nguyờn. Đõy là miền cú độ cao thấp nhất, ruộng đất tập chung ở
hai bờn bờ Sụng Cầu và Sụng Cụng, đƣợc hỡnh thành bởi sự bồi tụ phự sa của hai con sụng này. Tuy nhiờn, vựng này vẫn mang tớnh chất, dỏng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phự sa và bậc nhõn tạo.
4.1.3. Khớ hậu
Thành phố Thỏi Nguyờn mang những nột chung của khớ hậu vựng đụng bắc Việt Nam, thuộc miền nhiệt đới giú mựa, Khớ hậu Thỏi Nguyờn chia làm 2 mựa rừ rệt, mựa mƣa từ thỏng 5 đến thỏng 10 và mựa khụ từ thỏng 10 đến thỏng 5. Lƣợng mƣa trung bỡnh hàng năm khoảng 2.000 đến 2.500 mm; cao nhất vào thỏng 8 và thấp nhất vào thỏng 1. Nhiệt độ chờnh lệch giữa thỏng núng nhất (thỏng 6: 28,9 °C) với thỏng lạnh nhất (thỏng 1: 15,2 °C) là 13,7 °C. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ và phõn phối tƣơng đối đều cho cỏc thỏng trong năm.
4.2. Tài nguyờn thiờn nhiờn4.2.1.Tài nguyờn đất 4.2.1.Tài nguyờn đất
So với diện tớch đất tự nhiờn thỡ tổng diện tớch đất phự sa khụng đƣợc bồi hàng năm với độ trung tớnh ớt chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% so với tổng diện tớch tự nhiờn; đất phự sa khụng đƣợc bồi hàng năm, chua, glõy yếu cú 100,19ha, chiếm 0,75% tổng diện tớch đất tự nhiờn đƣợc phõn bổ chủ yếu ở phƣờng Phỳ Xỏ; đất phự sa ớt đƣợc bồi hàng năm trung tớnh ớt chua cú 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tớch đất tự nhiờn; đất (Pcb1) bạc màu phỏt triển trờn phự sa cũ cú sản lƣợng feralit trờn nền cơ giới nhẹ cú 271,3ha, chiếm 1,53%; đất (Pcb2) bạc màu phỏt triển trờn phự sa cũ cú sản lƣợng feralit trờn nền cơ giới nặng cú 545,6ha, chiếm 3,08%...
4.2.2.Tài nguyờn rừng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Rừng ở Thỏi Nguyờn chủ yếu là rừng nhõn tạo và rừng trồng theo chƣơng trỡnh 327, rừng trồng theo chƣơng trỡnh PAM, vựng chố Tõn Cƣơng cựng với cỏc loại cõy trồng của nhõn dõn nhƣ cõy nhón, vải, quýt, chanh... Cõy lƣơng thực chủ yếu là cõy lỳa nƣớc, ngụ, đậu... thớch hợp và phỏt triển ở những vựng đất
4.2.3. Tài nguyờn khoỏng sản
Thành phố Thỏi Nguyờn cú hai tuyến sụng lớn chảy qua (Sụng Cầu và Sụng Cụng), do đú cung cấp cho thành phố một lƣợng cỏt, sỏi phục vụ xõy dựng khỏ lớn, đủ đỏp ứng nhu cầu xõy dựng cho toàn thành phố. Thành phố nằm trong vựng sinh khoỏng đụng bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoỏng Thỏi Bỡnh Dƣơng. Mỏ than nội địa Khỏnh Hoà thuộc xó Phỳc Hà cú trữ lƣợng than rất lớn.
4.3. Tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế, xó hội thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2006 - 2010 và triển vọng phỏt triển kinh tế. 2006 - 2010 và triển vọng phỏt triển kinh tế.
4.3.1 Tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế, xó hội thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2006 - 2010 2006 - 2010
Tỡnh hỡnh kinh tế - xó hội của thành phố Thỏi Nguyờn trong những năm gần đõy cú nhiều thuận lợi trong hoạt động sản xuất kinh doanh, một số ngành nghề trọng điểm đều cú sự tăng về năng lực sản xuất; cỏc thành phần kinh tế đều cú sự tăng trƣởng, nhất là kinh tế ngoài quốc doanh đó khẳng định vị trớ của mỡnh trong nền kinh tế nhiều thành phần... song cũng phải đối mặt với nhiều khú khăn, thỏch thức nhƣ: thiờn tai, dịch bệnh gia sỳc; giỏ cả đầu vào ở hầu hết cỏc ngành sản xuất đều tăng làm cho chi phớ sản xuất tăng cao đó đẩy giỏ thành sản phẩm tăng lờn, ảnh hƣởng khụng nhỏ tới sức cạnh tranh; kết cấu cơ sở hạ tầng, nhất là kết cấu hạ tầng khu vực nụng thụn miền nỳi tuy đó cải thiện nhƣng vẫn thiếu và xuống cấp; lĩnh vực xó hội cũn nhiều bức xỳc, tai nạn giao thụng tuy cú nhiều biện phỏp nhằm kiềm chế nhƣng vẫn chƣa cú xu hƣớng giảm... Song với sự chỉ đạo quyết tõm và nỗ lực cố gắng cỏc cấp, cỏc ngành và nhõn dõn Thành Phố nờn tỡnh hỡnh kinh tế xó hội đó thu đƣợc kết quả đỏng kể, kinh tế tiếp tục phỏt triển theo chiều hƣớng tớch cực ...
Năm 2010, hầu hết cỏc mục tiờu kinh tế-xó hội đều đạt và vƣợt kế hoạch đề ra: Tốc độ tăng trƣởng kinh tế (GDP) trờn địa bàn 15,46%, vƣợt mục tiờu kế hoạch đề ra và là năm cú tốc độ tăng trƣởng cao nhất từ trƣớc đến nay. Đúng gúp vào mức tăng trƣởng chung 15,46% thỡ khu vực cụng nghiệp và xõy dựng vẫn duy trỡ đƣợc tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao nhất với mức đúng gúp lớn nhất
là 10,81%, trong đú giỏ trị sản xuất cụng nghiệp đạt 7.473 tỷ đồng, mức sản xuất của cỏc thành phần kinh tế đều cú sự tăng trƣởng, nhất là khu vực ngoài quốc doanh; tiếp đến là khu vực dịch vụ, mức đúng gúp 4,11% vào tốc độ tăng chung, trong đú nhúm ngành dịch vụ kinh tế tăng 13,8%, riờng ngành thƣơng nghiệp tăng 16%, vận tải, bƣu điện tăng 17,89%, cỏc ngành dịch vụ xó hội tăng 10,15% và khu vực nụng, lõm nghiệp và thuỷ sản cú mức đúng gúp là 1,24%.
Cựng với tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao, GDP bỡnh quõn đầu ngƣời cũng cú sự tăng đỏng kể, năm 2010 đạt 21,35 triệu đồng/ngƣời/năm. Cơ cấu kinh tế trờn địa bàn tiếp tục chuyển dịch theo hƣớng tớch cực. Trong những năm qua, tốc độ tăng trƣởng khu vực Cụng nghiệp – Xõy dựng tăng nhanh và cao hơn nhiều so với mức bỡnh quõn chung, khu vực Dịch vụ tăng xấp xỉ mức bỡnh quõn chung toàn tỉnh, trong khi đú khu vục Nụng lõm nghiệp và thuỷ sản tăng chậm nờn cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng giảm tỷ trọng khu vực Nụng lõm thuỷ sản và tăng tỷ trọng khu vực Cụng nghiệp – Xõy dựng.
Đỏnh giỏ chung, tỡnh hỡnh kinh tế - xó hội trờn địa bàn tỉnh những năm gần đõy, đặc biệt là năm 2010, tiếp tục phỏt triển theo hƣớng tớch cực, cỏc chỉ tiờu kinh tế - xó hội chủ yếu của tỉnh đều hoàn thành so với kế hoạch và tăng khỏ so với cựng kỳ. Một số lĩnh vực xó hội cũng cú sự cải thiện đỏng kể.
4.3.2. Triển vọng phỏt triển kinh tế - xó hội đến năm 2020
Xõy dựng Thành phố Thỏi Nguyờn trở thành một trong những trung tõm kinh tế (cụng nghiệp, thƣơng mại, du lịch), văn hoỏ, giỏo dục, y tế của Tỉnh Thỏi Nguyờn và của vựng trung du và miền nỳi Bắc Bộ; cú hệ thống kết cấu hạ tầng tƣơng đối hiện đại và đồng bộ; cú nền văn hoỏ lành mạnh và đậm đà bản sắc dõn tộc; quốc phũng – an ninh vững mạnh; đời sống vật chất, tinh thần của nhõn dõn khụng ngừng đƣợc nõng cao. Với mục tiờu cụ thể nhƣ sau:
a) Tốc độ tăng trƣởng GDP bỡnh quõn thời kỳ 2011-2015 đạt 12,0 - 12,5%/năm và thời kỳ 2016 - 2020 đạt 11 - 12%/năm; trong đú, tăng trƣởng bỡnh quõn của cỏc ngành trong cả thời kỳ 2010 - 2020: nụng, lõm nghiệp, thuỷ
sản đạt 5 - 5,5%/năm, cụng nghiệp – xõy dựng đạt 13,5% - 14,5%/năm, dịch vụ đạt 12,5%/năm.
b) GDP bỡnh quõn đầu ngƣời đạt trờn 1.300 – 1.400 USD vào năm 2015 và 2.200 - 2.300 USD vào năm 2020.
c) Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng tăng tỷ trọng cỏc ngành cụng nghiệp, xõy dựng, dịch vụ và giảm tỷ trọng ngành nụng nghiệp (nụng nghiệp, lõm nghiệp, thuỷ sản), cụ thể: cụng nghiệp và xõy dựng chiếm 45%, dịch vụ chiếm 38 – 39%, nụng nghiệp chiếm 16-17% vào năm 2010; tƣơng ứng đạt 46 – 47%, 39 – 40%, 13 – 14% vào năm 2015; đạt 47 – 48%, 42 – 43%, 9 – 10% vào