II, Thị trƣờng bất động sản của một số nƣớc trờn thế giới và trong nƣớc
4.1. Điều kiện tự nhiờn
4.1.1. Vị trớ địa lý
Thành phố Thỏi Nguyờn là đụ thị loại I trực thuộc tỉnh Thỏi Nguyờn, trung tõm chớnh trị, kinh tế, văn húa, giỏo dục, khoa học kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thỏi Nguyờn; trung tõm vựng trung du, miền nỳi Bắc Bộ, cỏch thủ đụ Hà Nội 80km. Tổng diện tớch tự nhiờn 18.630,56 ha, phớa bắc giỏp huyện Đồng Hỷ và huyện Phỳ Lƣơng, phớa đụng giỏp thị xó Sụng Cụng, phớa tõy giỏp huyện Đại Từ, phớa Nam giỏp huyện Phổ Yờn và huyện Phỳ Bỡnh.
Hỡnh 4.1. Bản đồ hành chớnh tỉnhThỏi Nguyờn
4.1.2. Địa hỡnh
Địa hỡnh thành phố Thỏi Nguyờn đƣợc coi nhƣ là miền đồng bằng riờng của tỉnh Thỏi Nguyờn. Đõy là miền cú độ cao thấp nhất, ruộng đất tập chung ở
hai bờn bờ Sụng Cầu và Sụng Cụng, đƣợc hỡnh thành bởi sự bồi tụ phự sa của hai con sụng này. Tuy nhiờn, vựng này vẫn mang tớnh chất, dỏng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phự sa và bậc nhõn tạo.
4.1.3. Khớ hậu
Thành phố Thỏi Nguyờn mang những nột chung của khớ hậu vựng đụng bắc Việt Nam, thuộc miền nhiệt đới giú mựa, Khớ hậu Thỏi Nguyờn chia làm 2 mựa rừ rệt, mựa mƣa từ thỏng 5 đến thỏng 10 và mựa khụ từ thỏng 10 đến thỏng 5. Lƣợng mƣa trung bỡnh hàng năm khoảng 2.000 đến 2.500 mm; cao nhất vào thỏng 8 và thấp nhất vào thỏng 1. Nhiệt độ chờnh lệch giữa thỏng núng nhất (thỏng 6: 28,9 °C) với thỏng lạnh nhất (thỏng 1: 15,2 °C) là 13,7 °C. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ và phõn phối tƣơng đối đều cho cỏc thỏng trong năm.
4.2. Tài nguyờn thiờn nhiờn4.2.1.Tài nguyờn đất 4.2.1.Tài nguyờn đất
So với diện tớch đất tự nhiờn thỡ tổng diện tớch đất phự sa khụng đƣợc bồi hàng năm với độ trung tớnh ớt chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% so với tổng diện tớch tự nhiờn; đất phự sa khụng đƣợc bồi hàng năm, chua, glõy yếu cú 100,19ha, chiếm 0,75% tổng diện tớch đất tự nhiờn đƣợc phõn bổ chủ yếu ở phƣờng Phỳ Xỏ; đất phự sa ớt đƣợc bồi hàng năm trung tớnh ớt chua cú 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tớch đất tự nhiờn; đất (Pcb1) bạc màu phỏt triển trờn phự sa cũ cú sản lƣợng feralit trờn nền cơ giới nhẹ cú 271,3ha, chiếm 1,53%; đất (Pcb2) bạc màu phỏt triển trờn phự sa cũ cú sản lƣợng feralit trờn nền cơ giới nặng cú 545,6ha, chiếm 3,08%...
4.2.2.Tài nguyờn rừng
Rừng ở Thỏi Nguyờn chủ yếu là rừng nhõn tạo và rừng trồng theo chƣơng trỡnh 327, rừng trồng theo chƣơng trỡnh PAM, vựng chố Tõn Cƣơng cựng với cỏc loại cõy trồng của nhõn dõn nhƣ cõy nhón, vải, quýt, chanh... Cõy lƣơng thực chủ yếu là cõy lỳa nƣớc, ngụ, đậu... thớch hợp và phỏt triển ở những vựng đất
4.2.3. Tài nguyờn khoỏng sản
Thành phố Thỏi Nguyờn cú hai tuyến sụng lớn chảy qua (Sụng Cầu và Sụng Cụng), do đú cung cấp cho thành phố một lƣợng cỏt, sỏi phục vụ xõy dựng khỏ lớn, đủ đỏp ứng nhu cầu xõy dựng cho toàn thành phố. Thành phố nằm trong vựng sinh khoỏng đụng bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoỏng Thỏi Bỡnh Dƣơng. Mỏ than nội địa Khỏnh Hoà thuộc xó Phỳc Hà cú trữ lƣợng than rất lớn.
4.3. Tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế, xó hội thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2006 - 2010 và triển vọng phỏt triển kinh tế. 2006 - 2010 và triển vọng phỏt triển kinh tế.
4.3.1 Tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế, xó hội thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2006 - 2010 2006 - 2010
Tỡnh hỡnh kinh tế - xó hội của thành phố Thỏi Nguyờn trong những năm gần đõy cú nhiều thuận lợi trong hoạt động sản xuất kinh doanh, một số ngành nghề trọng điểm đều cú sự tăng về năng lực sản xuất; cỏc thành phần kinh tế đều cú sự tăng trƣởng, nhất là kinh tế ngoài quốc doanh đó khẳng định vị trớ của mỡnh trong nền kinh tế nhiều thành phần... song cũng phải đối mặt với nhiều khú khăn, thỏch thức nhƣ: thiờn tai, dịch bệnh gia sỳc; giỏ cả đầu vào ở hầu hết cỏc ngành sản xuất đều tăng làm cho chi phớ sản xuất tăng cao đó đẩy giỏ thành sản phẩm tăng lờn, ảnh hƣởng khụng nhỏ tới sức cạnh tranh; kết cấu cơ sở hạ tầng, nhất là kết cấu hạ tầng khu vực nụng thụn miền nỳi tuy đó cải thiện nhƣng vẫn thiếu và xuống cấp; lĩnh vực xó hội cũn nhiều bức xỳc, tai nạn giao thụng tuy cú nhiều biện phỏp nhằm kiềm chế nhƣng vẫn chƣa cú xu hƣớng giảm... Song với sự chỉ đạo quyết tõm và nỗ lực cố gắng cỏc cấp, cỏc ngành và nhõn dõn Thành Phố nờn tỡnh hỡnh kinh tế xó hội đó thu đƣợc kết quả đỏng kể, kinh tế tiếp tục phỏt triển theo chiều hƣớng tớch cực ...
Năm 2010, hầu hết cỏc mục tiờu kinh tế-xó hội đều đạt và vƣợt kế hoạch đề ra: Tốc độ tăng trƣởng kinh tế (GDP) trờn địa bàn 15,46%, vƣợt mục tiờu kế hoạch đề ra và là năm cú tốc độ tăng trƣởng cao nhất từ trƣớc đến nay. Đúng gúp vào mức tăng trƣởng chung 15,46% thỡ khu vực cụng nghiệp và xõy dựng vẫn duy trỡ đƣợc tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao nhất với mức đúng gúp lớn nhất
là 10,81%, trong đú giỏ trị sản xuất cụng nghiệp đạt 7.473 tỷ đồng, mức sản xuất của cỏc thành phần kinh tế đều cú sự tăng trƣởng, nhất là khu vực ngoài quốc doanh; tiếp đến là khu vực dịch vụ, mức đúng gúp 4,11% vào tốc độ tăng chung, trong đú nhúm ngành dịch vụ kinh tế tăng 13,8%, riờng ngành thƣơng nghiệp tăng 16%, vận tải, bƣu điện tăng 17,89%, cỏc ngành dịch vụ xó hội tăng 10,15% và khu vực nụng, lõm nghiệp và thuỷ sản cú mức đúng gúp là 1,24%.
Cựng với tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao, GDP bỡnh quõn đầu ngƣời cũng cú sự tăng đỏng kể, năm 2010 đạt 21,35 triệu đồng/ngƣời/năm. Cơ cấu kinh tế trờn địa bàn tiếp tục chuyển dịch theo hƣớng tớch cực. Trong những năm qua, tốc độ tăng trƣởng khu vực Cụng nghiệp – Xõy dựng tăng nhanh và cao hơn nhiều so với mức bỡnh quõn chung, khu vực Dịch vụ tăng xấp xỉ mức bỡnh quõn chung toàn tỉnh, trong khi đú khu vục Nụng lõm nghiệp và thuỷ sản tăng chậm nờn cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng giảm tỷ trọng khu vực Nụng lõm thuỷ sản và tăng tỷ trọng khu vực Cụng nghiệp – Xõy dựng.
Đỏnh giỏ chung, tỡnh hỡnh kinh tế - xó hội trờn địa bàn tỉnh những năm gần đõy, đặc biệt là năm 2010, tiếp tục phỏt triển theo hƣớng tớch cực, cỏc chỉ tiờu kinh tế - xó hội chủ yếu của tỉnh đều hoàn thành so với kế hoạch và tăng khỏ so với cựng kỳ. Một số lĩnh vực xó hội cũng cú sự cải thiện đỏng kể.
4.3.2. Triển vọng phỏt triển kinh tế - xó hội đến năm 2020
Xõy dựng Thành phố Thỏi Nguyờn trở thành một trong những trung tõm kinh tế (cụng nghiệp, thƣơng mại, du lịch), văn hoỏ, giỏo dục, y tế của Tỉnh Thỏi Nguyờn và của vựng trung du và miền nỳi Bắc Bộ; cú hệ thống kết cấu hạ tầng tƣơng đối hiện đại và đồng bộ; cú nền văn hoỏ lành mạnh và đậm đà bản sắc dõn tộc; quốc phũng – an ninh vững mạnh; đời sống vật chất, tinh thần của nhõn dõn khụng ngừng đƣợc nõng cao. Với mục tiờu cụ thể nhƣ sau:
a) Tốc độ tăng trƣởng GDP bỡnh quõn thời kỳ 2011-2015 đạt 12,0 - 12,5%/năm và thời kỳ 2016 - 2020 đạt 11 - 12%/năm; trong đú, tăng trƣởng bỡnh quõn của cỏc ngành trong cả thời kỳ 2010 - 2020: nụng, lõm nghiệp, thuỷ
sản đạt 5 - 5,5%/năm, cụng nghiệp – xõy dựng đạt 13,5% - 14,5%/năm, dịch vụ đạt 12,5%/năm.
b) GDP bỡnh quõn đầu ngƣời đạt trờn 1.300 – 1.400 USD vào năm 2015 và 2.200 - 2.300 USD vào năm 2020.
c) Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng tăng tỷ trọng cỏc ngành cụng nghiệp, xõy dựng, dịch vụ và giảm tỷ trọng ngành nụng nghiệp (nụng nghiệp, lõm nghiệp, thuỷ sản), cụ thể: cụng nghiệp và xõy dựng chiếm 45%, dịch vụ chiếm 38 – 39%, nụng nghiệp chiếm 16-17% vào năm 2010; tƣơng ứng đạt 46 – 47%, 39 – 40%, 13 – 14% vào năm 2015; đạt 47 – 48%, 42 – 43%, 9 – 10% vào năm 2020.
d) Kim ngạch xuất khẩu đạt khoảng trờn 132 triệu USD vào năm 2015 và trờn 250 triệu USD vào năm 2020; tốc độ tăng xuất khẩu bỡnh quõn trong cả thời kỳ 2010 – 2020 đạt 15 – 16% năm.
đ) Thu ngõn sỏch trờn địa bàn đạt 4.000 – 4.100 tỷ đồng vào năm 2015 và trờn 10.000 tỷ đồng vào năm 2020; tốc độ tăng thu ngõn sỏch trờn địa bàn bỡnh quõn trong cả thời kỳ 2010 – 2020 đạt trờn 20%/năm.
e) Tốc độ tăng dõn số trong cả thời kỳ 2010 – 2020 đạt 0,9%/năm; trong đú, tốc độ tăng dõn số tự nhiờn đạt 0,8 – 0,82%/năm và tăng cơ học đạt 0,08% - 0,1%/năm.
g) Trƣớc năm 2020, hoàn thành phổ cập giỏo dục trung học phổ thụng cho 95% dõn số trong độ tuổi đi học ở khu vực thành phố, thị xó, thị trấn (trong đú 15% học nghề, 15% giỏo dục chuyờn nghiệp, 70% tốt nghiệp phổ thụng và bổ tỳc) và 85% dõn số trong độ tuổi đi học ở khu vực nụng thụn; kiờn cố hoỏ toàn bộ trƣờng, lớp học; mỗi huyện cú ớt nhất 03 trƣờng trung học phổ thụng.
h) Bảo đảm đủ cơ sở khỏm, chữa bệnh và nhõn viờn y tế; ƣu tiờn đầu tƣ cải tạo, nõng cấp và xõy dựng mới cỏc cơ sở khỏm, chữa bệnh ở cả ba tuyến: tỉnh, huyện, xó; phấn đấu tăng tuổi thọ trung bỡnh lờn trờn 75 tuổi vào năm 2020. i) Giải quyết việc làm bỡnh quõn hàng năm cho ớt nhất cho 12.000 – 13.000 lao động trong thời kỳ 2011 – 2020; bảo đảm trờn 95% lao động trong độ tuổi cú việc làm vào năm 2010; tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 68 – 70% vào
năm 2020; tỷ lệ hộ nghốo giảm xuống cũn 2,5 – 3% vào năm 2020; chờnh lệch giữa cỏc vựng, cỏc tầng lớp dõn cƣ trong việc thụ hƣởng cỏc dịch vụ xó hội cơ bản đƣợc thu hẹp; chỉ số phỏt triển con ngƣời (HDI) tăng lờn trờn 0,8% vào năm 2020.
k) Bảo đảm 100% số hộ gia đỡnh đƣợc dựng nƣớc sạch vào năm 2020; 100% số hộ cú điện sử dụng vào trƣớc năm 2015.
Tỷ lệ đụ thị hoỏ đạt 70% vào năm 2010 và đạt 90% vào năm 2020. Bảo đảm mụi trƣờng sạch cho cả khu vực đụ thị và nụng thụn.
Tốc độ đổi mới cụng nghệ bỡnh quõn thời kỳ 2011 – 2020 đạt 16 – 18%/năm. Với quyết tõm tăng trƣởng cao từ 12,5% một năm trở lờn, Thỏi Nguyờn sẽ tiếp tục mời gọi cỏc doanh nghiệp đầu tƣ cú tiềm năng vào cỏc lĩnh vực: Sản xuất cụng nghiệp cú nguồn gốc từ sắt thộp, cỏc lĩnh vực sản xuất phụ tựng ụ tụ, xe mỏy, điện, điện tử và cỏc sản phẩm từ chố; Cỏc dự ỏn đầu tƣ lớn để nõng cấp Khu du lịch Hồ Nỳi Cốc lờn thành Khu du lịch trọng điểm Quốc gia; Cỏc Dự ỏn Sõn golf ở Hồ Nỳi Cốc, khu Sinh thỏi Lƣơng Sơn – thành phố Thỏi Nguyờn, Xõy dựng mới, cải tạo cỏc chung cƣ, xõy dựng nhà ở cho cụng nhõn thuờ ở cỏc Khu cụng nghiệp tập trung, cỏc Siờu thị và cỏc Trung tõm Thƣơng mại, Nhà hàng, khỏch sạn 3 sao trở lờn; Cỏc dự ỏn thành lập hoặc hợp tỏc đầu tƣ về Trƣờng Đại học Quốc tế với cỏc ngành học thiết thực, Bệnh viện Quốc tế với cỏc chuyờn khoa sõu tại Thỏi Nguyờn.
4.4. Tỡnh hỡnh quản lý đất đai tại thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2006 - 2010 4.4.1. Tỡnh hỡnh sử dụng đất thành phố Thỏi Nguyờn 4.4.1. Tỡnh hỡnh sử dụng đất thành phố Thỏi Nguyờn
Tổng diện tớch đất tự nhiờn toàn thành phố tớnh đến ngày 31/12/ 2010 là 18.630,56 ha với 30 đơn vị hành chớnh xó, phƣờng,trong đú:
-Phõn theo đối tƣợng sử dụng đất:
Hộ gia đỡnh cỏ nhõn: 13.190,0 ha chiếm 70,68%; Cỏc tổ chức kinh tế : 851,2 ha chiếm 4,6%; UBND xó quản lý : 3.117,8 ha chiếm 16,7%
Cơ quan đơn vị của Nhà nƣớc: 1.073,03 ha chiếm 5,8 % Cỏc tổ chức khỏc : 391,5 ha chiếm 2,1%
Bảng 4.1. Tỡnh hỡnh sử dụng đất qua cỏc năm 2006 đến năm 2010
Đơn vị tớnh:ha
STT Mục đớch sử dụng Mó Năm
2006 2007 2008 2009 2010
Tổng diện tích tự nhiên 17.707,52 17.707,52 18.970,48 18.970,48 18.630,56 1 Đất nông nghiệp NNP 11.654,83 11.596,51 12.377,88 12.381,41 12.266,51 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 8.349,19 8.303,8 9.040,34 9.048,64 9.021,64
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 4.597,83 4.548,98 5.076,57 5.059,44 5.017,50 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 3.401,74 3.360,78 3.727,61 3.716,46 3.661,23 1.1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC 3,38 3,38 15,88 15,88 15,57 1.1.1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 1.192,71 1.184,82 1.333,08 1.327,1 1.338,7 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 3.751,36 3.754,82 3.963,77 3.989,2 4.004,14
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 2.996,85 2.987,92 3.027,13 3.023,77 2.911,52 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2.010,94 2.002,01 2.039,32 2.035,96 1.926,7 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 985,91 985,91 987,81 987,81 984,82 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 296,7 292,7 297,5 296,09 329,94 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 12,09 12,09 12,9 12,91 3,41
2 Đất phi nông nghiệp PNN 5.693,43 5.765,63 6.184,36 6.213,57 5.992,86
2.1 Đất ở OTC 1.448,13 1.476,65 1.592,85 1.596,85 1.553,22
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 401,36 402,56 508,97 510,76 556,2 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 1.046,77 1.074,09 1.083,88 1.086,09 997,02
2.2 Đất chuyên dùng CDG 3.409,29 3.433,59 3.619,67 3.648,38 3.161,16
2.2.1
Đất trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp CTS 92,32 92,04 91,61 91,85 85,86
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 211,8 211,8 244,35 244,35 258,88 2.2.3 Đất an ninh CAN 7,88 7,88 8,17 8,17 16,28
2.2.4
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp CSK 450,44 465,85 503,9 514,42 498,68
2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 2.646,85 2.656,74 2.771,64 2.789,59 2.301,46
2.3 Đất tôn giáo, tớn ngƣỡng TTN 9,34 9,75 9,92 10,26 13,54
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 85,01 103,91 110,62 106,78 115,4
2.5
Đất sông suối và mặt n-ớc chuyên
dùng SMN 739,68 739,75 849,33 849,33 1.146,24
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,98 1,98 1,97 1,97 3,30
3 Đất chƣa sử dụng CSD 359,26 345,38 408,24 375,5 371,19
3.1 Đất bằng chƣa sử dụng BCS 214,77 200,91 247,02 246,92 282,96
3.2 Đất đồi núi cha sử dụng DCS 143,85 143,83 160,58 127,94 88,23
3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 0,64 0,64 0,64 0,64 0
- Do sự tỏc động mạnh mẽ của quỏ trỡnh đụ thị hoỏ, từ năm 2006 đến năm 2010, cơ cấu đất đai cú nhiều thay đổi. Từ năm 2008 thành phố Thỏi Nguyờn sỏt nhập thờm 2 đơn vị hành chớnh xó của huyện Đồng Hỷ là xó Đồng Bẩm và xó Cao Ngạn làm cho tổng diện tớch tự nhiờn của thành phố tăng thờm 1.262,96 ha, đõy là điều kiện để hỡnh thành một thành phố bờn hai bờ sụng trong tƣơng lai.
- Diện tớch đất nụng nghiệp giảm mạnh nhất là 2 năm: năm 2006 đến 2007 giảm 58,32 ha, năm 2009 đến 2010 giảm 114,9 ha. Diện tớch đất phi nụng nghiệp cú xu hƣớng tăng dần qua cỏc năm, giảm mạnh nhất từ năm 2006 đến 2007 là 72,2 ha. Nhúm đất chƣa sử dụng từ năm 2008 đến năm 2010 cũng giảm đi đƣợc 37,05 ha, đõy là chủ chƣơng của thành phố tận dụng cỏc diện tớch đất chƣa sử dụng để đƣa vào sử dụng cú hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyờn đất.
4.4.2. Tỡnh hỡnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thị trƣờng sơ cấp) trƣờng sơ cấp)
Để cú thể hỡnh thành thị trƣờng „đất đai‟ mang quyền sử dụng đất ra làm hàng hoỏ trao đổi trờn thị trƣũng thỡ trƣớc hết phải cấp đƣợc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thỳc quỏ trỡnh đăng ký quyền sử dụng đất hợp phỏp. Vỡ vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ phỏp lý xỏc lập mối quan hệ giữa nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất, giỳp ngƣời cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú tƣ cỏch phỏp lý khi cú nhu cầu chuyển nhƣợng, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp, gúp vốn. Nơi nào, ngƣời nào chƣa đƣợc cấp giấy