Hiện tại khu đất nghiên cứu của dự án đang đợc chủ đầu t sử dụng làm mặt bằng sản xuất và đã đợc UBND Tỉnh Nghệ An đồng ý cho chuyển đổi mục đích sử dụng, di chuyển nhà máy vào khu Công Nghiệp Nam Cấm. Việc giải phóng mặt bằng Chủ đầu t hoàn toàn chủ động và triển khai mà không gặp bất cứ một khó khăn trở ngại nào.
Chi phí cho việc giải phòng mặt bằng trong dự án này là các chi phí liên quan đến việc phá dỡ toàn bộ hệ thống móng, nền các nhà xởng, kiốt, nhà làm việc, đờng giao thông, HTKT hiện có trên khu đất; Chi phí di chuyển toàn bộ khối lợng đất đá này đổ ra vị trí thích hợp; Chi phí đền bù tài sản tại các kiốt của các kinh doanh; Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề; Chi đền bù cây xanh; Phần tài sản cha khấu hao hết của đờng giao thông nội bộ, HTKT, nhà cửa vật kiến trúc .., yêu cầu đ… ợc nhà nớc hỗ trợ một phần kinh phí này.
Chơng IV. Quy mô đầu t, yêu cầu công nghệ I. Quy mô dự án
1. Tên dự án:
"Khu tổ hợp trung tâm thơng mại, khách sạn cao tầng, văn phòng cho thuê, chung c cao tầng và nhà ở liền kề"
2. Địa điểm xây dựng:
Số 3 đ– ờng Mai Hắc Đế ph– ờng Quán Bàu - thành phố Vinh tỉnh Nghệ An–
3. Hình thức đầu t :Đầu t mới
4. Quy mô đầu t
Di chuyển toàn bộ bộ phận sản xuất của công ty cổ phần Cơ khí xây dựng Vinaconex 20 đến khu vực Nam Cấm, chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất đang quản lý, san lấp mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ xây dựng khu tổ hợp Trung tâm thơng mại, Khách sạn cao tầng, Văn phòng cho thuê, Chung c cao tầng và nhà ở liền kề. * Diện tích đất dự án: 31.351,7m2 * Diện tích xây dựng: 14.182m2 Trong đó: TT Tên hạng mục Số tầng DT khu đất (m2) DT xây dựng (m2) Tổng DT sàn (m2) Mật độ XD (%) 1 Nhà chung c T1 18 1.363,87 921 13.349 67,5 2 Nhà chung c T2 18 1.721,62 1.052 13.888 61,11
3 Nhà Văn phòng cho thuê 15 1.315,7 921 10.443 70,0
4 Khách sạn cao tầng 15 4.847,23 2.293 23.820 47,31 5 Nhà ở liền kề 3 11.929,6 8.592,8 25.865 65-81 6 Nhà trẻ 2 807,50 402 804 49,8 7 Công trình kỹ thuật 638.51 8 Đờng GT, QT 8.382,65 9 Cây xanh - TDTT 343.5 - Tổng số căn hộ: 324 căn
Trong đó: + Căn hộ chung c: 232 căn + Căn hộ lion kề: 92 căn
Toàn bộ dự án đợc bố trí thành 4 khối nhà cao tầng và các dãy nhà kiền kề dạng biệt thự mini xen kẽ hệ thống cây xanh, khu vui chơi giải trí.
5. Tổng mức đầu t
Tổng mức đầu t dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và thuế VAT: 810.249.369.000 đồng. Trong đó: Chi phí xây dựng đồng 480.420.153.000 Chi phí thiết bị 55.000.000.000 đồng Chi phí GPMB 8.272.413.000 đồng Tiền sử dụng đất 91.932.817.000 đồng Chi phí quản lí dự án 6.741.136.000 đồng Chi phí t vấn xây dựng 17.618.806.000 đồng Chi khác 2.421.055.000 đồng Chi phí dự phòng 112.934.172.000 đồng
Lãi vay trong thời gian XD 34.908.818.000 đồng Tổng vốn đầu t không kể lãi vay 775.340.551.000 đồng Tổng vốn đầu t kể cả lãi vay 810.249.369.000 đồng
6. Nguồn vốn đầu t:
- Vốn tự có của Chủ đầu t - Vốn vay tín dụng thơng mại - Vốn huy động hợp pháp khác.
II. Yêu cầu công nghệ, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng1. Yêu cầu công nghệ 1. Yêu cầu công nghệ
Dự án xây dựng tổ hợp các công trình có nhiều chức năng phục vụ dân sinh nh: Dịch vụ thơng mại, Khách sạn cao cấp, Văn phòng làm việc, nhà ở chung c cao tầng và nhà ở liền kề. Tất cả các công trình kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ tạo thành 1 khu đô thị hoàn chỉnh, tiện ích, hiện đại. Tổ hợp công trình có công nghệ
phục vụ cao cấp, đòi hỏi mức độ hoàn chỉnh hoàn hảo vừa hiện đại vừa dân tộc nhng phải thông thoáng và tiện ích đảm bảo tốt nhất việc sử dụng của khách hàng.
2. Yêu cầu tiêu chuẩn
Khu nhà đợc thiết kế đảm bảo theo hệ thống Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN), có sự kết hợp vận dụng 1 số tiêu chuẩn nớc ngoài phù hợp, điều kiện cho phép từ quy hoạch đến thiết kế các công trình kiến trúc và công trình kỹ thuật.
Các công trình kiến trúc cao tầng đợc thiết kế chủ yếu theo tiêu chuẩn kết cấu Nhà có vách cứng kết hợp khung BTCT, móng cọc khoan nhồi, tờng gạch bao che, kết cấu khung, sàn, dầm BTCT truyền thống, mái BTCT đổ tại chỗ.
- Cấp công trình: công trình thiết kế theo tiêu chuẩn: cấp I, II, III
- Bậc chịu lửa: cấp II
Chơng V. các giải pháp kỹ thuật I. Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng
Quy hoạch tổng mặt bằng dự án đã đợc chấp thuận theo Quyết định số 2503/QĐ- UBND-CN ngày 02/06/2008 của UBND Tỉnh Nghệ An, với các đặc điểm chủ yếu sau:
- Lối vào chính đặt phía trục đờng Mai Hắc Đế (Hớng Đông của khu đất)
- Lối vào phụ đặt phía trục đờng Quy hoạch 15m (Hớng Tây của khu đất). Đờng quy hoạch này đợc nối thông ra đờng chính TP – đờng Phan Bội Châu
- Phơng án quy hoạch tổng mặt bằng đợc đề xuất bao gồm 3 khối nhà cao tầng (T1, T2, nhà văn phòng) cao từ 15 tầng đến 18 tầng, một khách sạn cao cấp 15 tầng và 92 căn hộ nhà liền kế chiều cao trung bình 3 tầng.
- Dới các công trình cao tầng đều có 1 tầng hầm dùng làm nơi để xe và bố trí các hạng mục phụ trợ (Kho, trạm bơm, trạm điện, phòng kỹ thuật ..v..v..v)
- Khu đất xây dựng giành 1 tỷ lệ hợp lý để bố trí các khu nhà ở liền kề nằm cạnh các khối nhà cao tầng, tạo nên cho kiến trúc các khối cao tầng đợc thêm sinh động phong phú. Tạo nên yếu tố gần gũi, hài hoà giữa các mặt: hiện đại với bản sắc văn hoá truyền thống dân tộc, giữa văn hóa sinh hoạt tâp trung của lứa tuổi trẻ với tạo sự độc lập riêng t cho các đối tợng lứa tuổi trung niên và già cả. Nhằm tạo sức thu hút hấp dẫn các đối tợng, thành phần dân c hớng tới dự án quy hoạch xây dựng.
Tổng mặt bằng đợc bố trí nh sau:
- Khối nhà chung c T-1: cao 18 tầng, nằm ở phía Đông khu đất, phía trục đờng Mai Hắc Đế.
- Khối nhà văn phòng cho thuê: cao 15 tầng, nằm ở phía Đông khu đất, phía trục đ- ờng Mai Hắc Đế.
- Khối nhà chung c T-2: cao 18 tầng nằm ở phía Tây khu đất, phía trục đờng quy hoạch 15m.
- Khối khách sạn cao cấp: nằm phía Bắc khu đất, giáp Công ty Lam Hồng quân khu 4. - Xen kẽ giữa khối nhà cao tầng là các căn nhà liền kế, có chiều cao trung bình là 3 tầng. - Toàn bộ ô tô, xe máy và xe đạp cùng toàn bộ hệ thống kho, bể phốt, bể nớc và các
phòng kĩ thuật, các phòng phụ trợ đợc đặt dới tầng hầm và một phần tầng 1 của các khối nhà.
- Trong khu đất đợc giành một diện tích đất là 807.5m2 thoả mãn yêu cầu để xây dựng nhà trẻ.
Với cách tổ chức tổng mặt bằng chặt chẽ, với thủ pháp xử lý hình khối hiệu quả, toàn bộ công trình đã có đợc điểm nhìn hợp lý từ mọi phía, tạo đợc không gian thoáng đãng trong toàn bộ tổ hợp kiến trúc công trình.
Đặc biệt, các khối nhà cao tầng đặt trên khối chân đế thấp tầng đợc bố trí một cách khoa học, có chủ định, tạo ra đợc một khoảng lùi hợp lý, đem lại tầm nhìn hài hoà, đẹp đẽ, khoẻ khoắn, cảm thụ cảnh quan tốt, tận dụng tối đa điều kiện tự nhiên, môi tr- ờng thiên nhiên sẵn có của khu vực.
Hệ thống giao thông:
Vì công trình nằm trong khu đất có mặt tiền giáp với đờng Mai Hắc Đế – là một đờng lớn của Thành phố Vinh, phơng án quy hoạch kiến trúc bổ sung thêm trục đờng giao thông 15m phía Tây tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông cung quanh khu đất xây dựng công trình
Hệ thống giao thông rõ ràng, mạch lạc, không chồng chéo, có phân luồng, định h- ớng rõ ràng, tạo điều kiện giao thông thuận lợi, tiện ích, mang lại cảm giác thoải mái, dễ chịu cho ngời sử dụng các toà nhà cao tầng cũng nh toàn bộ khu chung c đợc quy hoạch xây dựng. Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy khi có sự cố.
Về cây xanh:
Diện tích cây xanh đợc bố trí xung quanh khu đất vừa làm bóng mát cho khu vực vừa làm dải phân cách tiếng ồn và chống bụi từ các đờng giao thông xung quanh. Đông thời cũng là tấm mành thực vật che chắn cho công trình.
Các vờn hoa, tiểu cảnh bên trong và bên ngoài công trình tạo đợc cảnh quan đẹp với các không gian th giãn dáng vẻ nh một công viên.
Tổ chức giao thông và công năng trong các toà nhà cao tầng:
Phơng án tổ chức giao thông trong nhà đợc thiết kế với các tiêu chí:
- Đảm bảo mối liên hệ thuận tiện trong giao thông đối nội và đối ngoại và các không gian chức năng bên trong toà nhà.
- Đảm bảo thoát ngời tốt trong các trờng hợp khẩn cấp, tuân thủ các tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy.
Trên cơ sở tính toán số lợng và mật độ ngời sử dụng, phơng án tổ chức giao thông trong nhà đợc bố trí nh sau:
- Hệ thống giao thông trục ngang bao gồm các không gian sảnh, hành lang chung đảm bảo sự tiếp cận các khu vực chức năng trên cùng mặt bằng. Tầng 1 bố trí sảnh gắn với cầu thang máy và thang bộ tại trung tâm giao liên với các không gian có chức năng khác nhau. Lối vào khu dịch vụ công cộng và lối lên các tầng đợc cao tách riêng tạo hệ thống giao thông mạch lạc, rõ ràng, vừa đảm bảo có các không gian tiếp đón trang trọng vừa đảm bảo thoát ngời cho các khu chức năng trong toà nhà.
- Hệ thống giao thông trục đứng bao gồm toàn bộ các thang bộ và thang máy đảm bảo việc luân chuyển giữa các tầng nhà cũng nh thoát hiểm trong trờng hợp khẩn cấp.
- Toàn bộ hệ thống thang máy, thang bộ đợc tính toán đủ cho yêu cầu sử dụng trong toàn bộ toà nhà. Kích cỡ buồng thang, tốc độ thang đều đợc lựa chọn trên cơ sở tính toán đảm bảo đáp ứng trong giờ cao điểm với số lợng ngời đi lại đông nhất. - Mỗi block nhà cao tầng đều có 2 thang máy và 1 thang bộ (Thoát hiểm) bố trí hợp
lý nhằm đảm bảo thoát ngời nhanh nhất khi có sự cố khẩn cấp. Thang bộ đợc thiết kế theo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, có cửa ngăn cháy, trong thang có quạt tăng áp.
- Ngoài ra còn một số thang bộ và thang máy cũng nh thang vận chuyển phục vụ cho khối dịch vụ công cộng (Số lợng đã đợc tính toán đảm bảo cho nhu cầu sử dụng)
II. Phân tích, so sánh, lựa chọn phơng án
Sau khi đa ra nhiều phơng án khác nhau, chúng tôi đa ra 2 phơng án cơ bản thống nhất để so sánh nh sau: thống nhất để so sánh nh sau:
1. Phơng án 1 :
* Khối các nhà chung c 18 tầng T1:
Tầng Chức năng Diện tích (m2) Chiều cao (m)
Tầng hầm Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng hệ thống các phòng kỹ thuật, phòng bảo vệ, bể phốt, bể nớc ngầm.
853.0 3.0
Tầng 1 Chức năng chính là để xe, các khu sảnh, phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng kỹ thuật, phòng kho, phòng chứa rác, khu WC chung, lối lên các block cao tầng (Khu ở).
921 4.2
Tầng 2 Dùng cho dịch vụ công cộng, phòng kỹ thuật, lối lên các block cao tầng (Khu ở) và một số chức năng khác
902 3.3
Tầng 3 -18 Bố trí các căn hộ (96 căn hộ) 10.624 3.3 - Căn hộ A (64 căn): 92m2/căn
- Căn hộ C (16 căn): 80m2/căn - Căn hộ B (16 căn): 75m2/căn Tầng mái Bố trí phòng kỹ thuật điện, nớc;
kỹ thuật thang máy và bể nớc mái.
112 2.7
* Khối các nhà chung c 18 tầng T2:
Tầng Chức năng Diện tích (m2) Chiều cao
đạp cùng hệ thống các phòng kỹ thuật, phòng bảo vệ, bể phốt, bể nớc ngầm.
Tầng 1 Chức năng chính là để xe, các khu sảnh, phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng kỹ thuật, phòng kho, phòng chứa rác, khu WC chung, lối lên các block cao tầng (Khu ở).
1.052 4.2m
Tầng 2 -18 Bố trí các căn hộ (136 căn hộ) 11.713 3.3m - Căn hộ A (17 căn): 82m2/căn
- Căn hộ B (34 căn): 68m2/căn - Căn hộ C (34 căn): 63m2/căn - Căn hộ D (51 căn): 60m2/căn Tầng mái Bố trí phòng kỹ thuật điện, nớc;
kỹ thuật thang máy và bể nớc mái.
163 2.7
* Khách sạn cao cấp 15 tầng
Tầng Chức năng Diện tích Chiều cao
Tầng hầm Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng hệ thống các công trình phụ trợ.
2.075 3.3
Tầng 1 Bố trí tiền sảnh, đại sảnh; lễ tân; dịch vụ; khu kỹ thuật; cầu thang; khu WC; hội trờng 200 chỗ.
2.293 3.9
Tầng 2 Bố trí diện tích dịch vụ công cộng, văn phòng điều hành khách sạn; khu WC và hệ thống giao thông đứng. 1.424 3.6 Tầng 3 Bố trí nhà hàng, khu bếp phục vụ nhà hàng; khu WC và hệ thống giao thông đứng. 2.352 3.6 Tầng 4 + trần kỹ thuật
Bố trí quán ba khu vự massage, phòng tập thể dục; khu WC và hệ thống giao thông đứng; khu kỹ thuật
2.202 6.1
Tầng 5-12 Mỗi tầng gồm: Khu vực sảnh, lễ tân; phòng trực tầng; 22 phòng ngủ với 4
loại: 02 phòng B1 diện tích mỗi phòng 40m2; 02 phòng B2 diện tích mỗi phòng 60m2; 16 phòng B3 diện tích mỗi phòng 31m2; 02 phòng B4 diện tích mỗi phòng 35m2;
Tầng 13-15 Mỗi tầng gồm: Khu vực sảnh, lễ tân; phòng trực tầng; 20 phòng ngủ với 4 loại: 02 phòng B1 diện tích mỗi phòng 40m2; 02 phòng B2 diện tích mỗi phòng 60m2; 14 phòng B3 diện tích mỗi phòng 31m2; 02 phòng B4 diện tích mỗi phòng 35m2; 01 phòng B5 diện tích 124m2. 3.558 3.3
Tầng mái Bố trí tum cầu thang 452 2.7
* Nhà văn phòng 15 tầng
Tầng Chức năng Diện tích (m2) Chiều cao (m)
Tầng hầm Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng hệ thống các phòng kỹ thuật, phòng bảo vệ, bể phốt, bể nớc ngầm. 853 3.0 Tầng 1 Bố trí sảnh đón chính văn phòng, khu vực dịch vụ, phòng bảo vệ, khy kỹ thuật, cầu thang, khu WC, phòng kho, phòng quản lý. 921 4.2 Tầng 2 Bố trí diện tích dịch vụ công cộng, khu WC và hệ thống giao thông. 882 3.6
Tầng 3-15 Mỗi tầng gồm: không gian văn phòng; khu WC, hệ thống giao thông.
8.567 3.3
Tầng mái Bố trí tum cầu thang 81 2.7
2. Phơng án 2
*Khối các nhà chung c 18 tầng T1:
Tầng Chức năng Diện tích (m2) Chiều cao (m)
Tầng hầm Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng hệ thống các công trình phụ trợ
Tầng 1 Dùng cho dịch vụ công cộng, văn phòng cho thuê, lối lên các block cao tầng (Khu ở) và một số chức năng khác
900 4.5
Tầng 2 Dùng cho dịch vụ công cộng, văn phòng cho thuê, lối lên các block cao tầng (Khu ở) và một số chức năng khác
900 3.6
Tầng 3 -18 Bố trí các căn hộ (128 căn hộ) 9.920 3.3
- Căn hộ CH1(32 căn): 82m2/căn
- Căn hộ CH2B (32 căn): 64m2/căn
- Căn hộ CH2C (32 căn): 62m2/căn
- Căn hộ CH3 (32 căn): 56m2/căn
- Hành lang, cầu thang: 1.408 m2
Tầng mái Bố trí tum cầu thang 3.0
* Khối các nhà chung c 18 tầng T2:
Tầng Chức năng Diện tích (m2) Chiều cao (m)
Tầng hầm Dùng làm nơi để ô tô, xe máy, xe đạp cùng hệ thống các công trình