Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các luông thu nhập trong tương lai. Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo các luông thu nhập (hay các lợi ích) trong tương lai. Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS. Phương pháp này thực chất là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại của BĐS vào thời điểm định giá.
Có hai phương pháp đầu tư:
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập trong một năm cụ thể thành trị số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập hoặc bằng cách nhân thu nhập với số nhân thu nhập.
Gbđs = NOI/Ro hoặc Gbđs= NOY x Y Trong đó: Y = 100/R ( Y là số nhân )
Gbđs : Giá BĐS
NOI : Thu nhập hoạt động ròng
Ro: Tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS (tỷ lệ vốn hoá chung)
- Phương pháp vốn hoá lợi tức (chiết khấu) : Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng công thức “ dòng tiền chiết khấu” phát sinh giữa các năm hoặc trong giai đoạn nắm giữ BĐS:
G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 + …+ NOIn/(1+r)n + SVn x 1/(1+r)n Trong đó:
G là giá trị hiện tại của những thu nhập thực hiện được
NOIn là giá trị dòng tiền thu nhập hoạt động ròng đến giai đoạn thứ (n) r là tỷ lệ lợi tức của BĐS
SVn là khoản tiền thu hồi, đó là khoản tiền nhận được khi kết thúc đầu tư
4.2.2. Ý nghĩa
Phương pháp vốn hóa là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS, nó không phải là một hệ thống định giá độc lập không liên quan đến phương pháp khác, quá trình định giá bao gồm các kỹ thuật hòa hợp có quan hệ với nhau tạo ra giá trị ước lượng đáng tin cậy và có sức thuyết phục đó là giá trị thị trường.
Kỹ thuật vốn hóa thường được sử dụng trong các phương pháp so sánh và chi phí, các kỹ thuật trong phương pháp vốn hóa được sử dụng để phân tích và điều chỉnh số liệu các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương pháp chi phí sự giảm giá được ước lượng bằng phương pháp vốn hóa khoản tiền thuê bị thất thu. Phương pháp vốn hóa được sử dụng ở đây là một quá trình mang
tính hệ thống, các kỹ thuật, quy trình sử dụng trong phương pháp này được người định giá sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu nhập được mua với mục đích đầu tư.
4.2.3. Quy trình thực hiện
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư tiến hành các bước sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố có liên quan đến thu nhập .
- Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
- Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự.
- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của các BĐS mục tiêu.
4.2.4. Yêu cầu của phương pháp
Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần am hiểu về tài sản, dự báo trước các thu nhập có được từ việc cho thuê BĐS và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
Khi định giá bằng phương pháp đầu tư phải đánh gíá đúng lợi ích mang lại nguồn thu nhập đó là những lơị ích chứa đựng bên trong BĐS, những lợi ích không phải gắn với bản thân BĐS và những yếu tố giá trị kỳ vọng. Phải tính toán chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ lệ vốn hóa phù hợp với từng điều kiện cụ thể.
4.2.5. Ưu điểm của phương pháp đầu tư
Phương pháp đầu tư là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà Bất Động Sản mang lại cho nhà đầu tư.
Phương pháp này có thể đạt đươc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, các khoản thu nhập có thể dự báo trước được với độ tin cậy cao.
4.2.6. Nhược điểm của phương pháp đầu tư
- Nhiều trường hợp không đủ dữ liệu để dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Các tỷ lệ có thể thay đổi, không cố định do vậy việc tính toán sẽ gặp khó khăn.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, do vậy kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
4.2.7. Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá BĐS thể chấp
Phương pháp đầu tư phù hợp với định giá các Bất Động Sản tạo ra thu nhập ( như văn phòng cho thuê, cửa hàng, nhà ở cho thuê…). Trong một khoảng thời gian nhất định với các nguồn thu nhập hàng năm, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Có hai trường hợp: Trường hợp định giá toàn quyền sở hữu tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.