Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị Bất Động sản dựa trên chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự như một vật thay thế.
Phương pháp này dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một Bất Động Sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự có thể thay thế.
Các yếu tố cấu thành nên giá trị Bất Động Sản là: Giá trị đất, các chi phí đầu tư xây dựng các Bất Động Sản, cá yếu tố giảm giá.
4.3.2. Ý nghĩa
Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá các BĐS có ít cầu thị trường và ít được bán trên thị trường. sử dụng trong các trường hợp sau:
Định giá các BĐS công cộng như bệnh viện, trường học, hội trường, thư viện, trạm cảnh sát và một số loại BĐS khác.
Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi mà BĐS thu hồi một cách bắt buộc Định giá BĐS để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây dựng công trình và giá trị của địa điểm.
Định giá cho việc bảo hiểm BĐS 4.3.3. Quy trình thực hiện
Phương pháp này được tiến hành theo 5 bước:
Bước 1 : Ước lượng giá trị của mảnh đất thuộc Bất Động Sản, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2 : Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình
• Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành. Điều này nghĩa là các kỹ thuật, phương pháp, vật liệu xây dựng công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các yếu tố lỗi thời.
• Chi phí tái tạo công trình là khoản chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá tức là có tính đến các điểm lỗi
thời của công trình đó. Điều này nghĩa là tái tạo công trình là bản sao chính xác của công trình định giá: Vật liệu, thiết kế, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm trong thiết kế, tính không hiệu quả của công trình.
Bước 3 : Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình (gồm cả công trình phụ trợ) xét trên mọi nguyên nhân như: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài…
Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ đi số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành của công trình.
Bước 5 : Ước tính giá trị của Bất Động Sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với gí trị ước tính của công trình.
4.3.4. Ưu điểm của phương pháp
Được sử dụng để định giá các Bất Động Sản khi không có các bằng chứng thị trường phù hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các Bất Động Sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số trường hợp nó là cứu cánh khi các phương pháp khác không sử dụng được.
Hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện sự thoái quá.
4.3.5. Nhược điểm của phương pháp
Việc khó khăn nhất khi sử dụng phương pháp này là người định giá phải xác định đúng, đủ chi phí tái tao, thay thế công tình và phần giảm giá của Bất Động Sản.
Phương pháp này dựa vào dữ liệu thị trường cho nên nó cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh
Việc ước lượng giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá.
Đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có kinh nghiệm.
4.3.6. Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp
Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các Bất Động Sản thế chấp có giá trị lớn, được thiết kế sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như:
Nhà máy, công trình công cộng…mà chúng ít được giao dịch mua bán trên thị trường. Trong định giá tài sản thế chấp thường áp dụng kết hợp phương pháp này với phương pháp so sánh để đưa ra kết quả chính xác hơn, giúp cho việc giải ngân an toàn hơn.