CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀO ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Á CHÂU 1. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ
3.2. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
3.2.1 ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG TRƯỜNG HỢP ĐẤT THUÊ, THUÊ LẠI TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO
a) Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = giá trị QSD đất + giá trị tài sản gắn liền với đất Giá tị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Trong đó: ST : là diện tích tài sản gắn liền với đất PT: là đơn giá tài sản gắn liền với đất
Giá trị QSD đất = tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng + tiền thuê đất đã trả - tiền thuê đât cho thời gian đã sử dụng.
Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại thì giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau:
Giá trị BĐS = giá trị QSD đất + giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị QSD đất = SĐ x PĐT.TT
PĐT.TT: là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó. PĐT.TT được xác định tối đa bằng 80%
giá thuê do công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó công bố.
SĐ: là diện tích đất
b) Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Ví dụ: trường hợp đất thuê, thuê lại trong KCN, KKT, KCNC mà quyền sử dụng đất không được phép thế chấp
A. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản
Số: Thửa 66, tờ PL11 Đường/Ấp: QUỐC LỘ 1A
Phường/Xã: THỊ TRẤN ĐỒNG VĂN Quận/Huyện: HUYỆN DUY TIÊN
Tỉnh/Thành phố: TỈNH HÀ NAM Khu công nghiệp:
- BĐS nằm trong khu công nghiệp Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Đường nội bộ rộng khoảng 8m, BĐS nằm cách mặt đường quốc lộ 1A khoảng 1km 2. Chứng từ pháp lý:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 600057, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00831 do UBND Tỉnh Hà Nam cấp cho công ty cổ phần Ba An ngày 13/11/2007
- Hợp đồng thuê đất số 81/HĐTĐ do UBND tỉnh Hà Nam ký với công ty Cổ Phần Ba An ngày 31/11/2007.
Chứng chỉ quy hoạch số 29B/CCQH – ĐV do ban quản lý khu công nghệp tỉnh Hà Nam cấp cho công ty cổ phần Ba An ngày 05/10/2007
- Giấy nộp tiền giải phóng mặt bằng.
- Bảng quyết toán các hạng mục công trình.
- Bản vẽ hoàn công các hạng mục công trình.
3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
- Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh.
- Hình thức sử dụng đất: thuê/ thuê lại đất trả tiền hàng năm.
- Thời gian sử dụng đất: 50 năm ( đến năm 2055)
- DTSD thực tế: 10.889,00m2, Chiều dài: 155,55m&134,6m Chiều rộng:
84,67m&42,14m
- DTSD được công nhận: 10.899,00m2 b)Về tài sản gắn liền với đất
• Nhà văn phòng:
- Kết cấu: 02 tầng, bê tông cốt thép, nền gạch men, mái bê tông cốt thép + mái tole.
- Diện tích sử dụng thực tế: 588m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 514m2.
• Nhà xưởng:
- Kết cấu: 01 tầng, tường gạch, mái tôn, nền bê tông, kè thép.
- Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 01/2006.
- Diện tích sử dụng thực tế: 2100m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2100m2.
• Các công trình phụ trợ:
* Nhà ăn ca của công nhân:
- Kết cấu: 01 tầng, tường gạch, mái bê tông cốt thép.
- Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 01/2006.
- Diện tích sử dụng thực tế: 48m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 48m2.
* Đường nội bộ:
- Kết cấu: sân bê tông.
- Thời gian đưa vào sử dụng: 01/2006.
- Diện tích thực tế: 2.219m2
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2.219m2.
* Sân bãi tập kết sản phẩm:
- Kết cấu: sân bê tông.
- Thời gian đưa vào sử dụng: 01/2006.
- Diện tích thực tế: 788m2.
- Diện tích bản vẽ công trình: 788m2.
* Trạm biến áp:
- Kết cấu: cột thép + chân bê tông.
- Thời gian đưa vào sử dụng: 01/2006.
* San nền:
B. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS nằm trong cụm công nghiệp Đồng Văn.
2. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang sử dụng làm nhà máy sản xuất ống nhựa công nghiệp Thăng Long.
3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường 4. Định giá bất động sản
a) Giải thích phương pháp định giá Giá trị tài sản trên đất.
• Nhà văn phòng:
- Căn cứ vào kết cấu công trình nhà văn phòng và thời gian đã sử dụng là 3 năm, nhân viên định giá đánh giá chất lượng còn lại: 80%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 588m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 514m2.
- Đơn giá: 1.500.000 đồng /m2 (theo quy định của ACB, cụ thể xem phụ lục)
- Giá trị thẩm định: 514m2 x 1500.000 đồng /m2 x 80% = 616.800.000 đồng.
• Nhà xưởng:
- Căn cứ vào kết cấu nhà xưởng, thời gian đã sử dụng là ba năm, nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại: 65%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 2100m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2100m2.
- Đơn giá: 500.000 đồng /m2 (theo quy định của ACB, cụ thể xem phụ lục) - Giá trị thẩm định: 2100m2 x 500.000 đồng/m2 x 65% = 682.000.000 đồng - Giá trị theo quyết toán hạng mục nhà xưởng: 1.053.108.662 đồng.
• Các công trình phụ trợ:
* Nhà ăn ca của công nhân:
- Dựa vào kết cấu nhà ăn ca của công nhân và thời gian đã sử dụng, nhân viên đánh giá chất lượng còn lại: 70%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 48m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 48m2.
- Đơn giá: 1.000.000 đồng/ m2 (theo quy định của ACB, chi tiết xem phụ lục) - Giá trị thẩm định: 48m2 x 1.000.000 đồng / m2 x 70% = 33.600.000 đồng.
- Khách hàng không cung cấp quyết toán hạng mục nhà ăn ca của công nhân.
* Đường nội bộ:
- Căn cứ vào tình trạng thực tế, bản vẽ công trình, kết cấu công trình và thời gian đã khai thác sử dụng, nhân viên đánh giá chất lượng còn lại: 50%.
- Diện tích thực tế: 2.219m2
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2.219m2.
- Đơn giá: 400.000 đồng/ m2 (đơn giá xây dựng theo quy định của ACB đối với đường bê tông)
- Giá trị thẩm định: 2.219 m2 x 400.000 đồng /m2 x 50% = 433.800.000 đồng
* Sân bãi tập kết sản phẩm:.
- Căn cứ vào tình trạng thực tế, bản vẽ công trình, kết cấu công trình thời gian đưa vào sử dụng, nhân viên định giá đánh giá chất lượng còn lại: 60%.
- Diện tích thực tế: 788m2.
- Diện tích bản vẽ công trình: 788m2.
- Đơn giá: 250.000 đồng/m2 ( theo quy định của ACB về đơn giá xây dựng ) - Giá trị thẩm định: 788m2 x 250.000 đồng/ m2 x 60% = 118.200.000 đồng.
* Trạm biến áp:
- Căn cứ vào kết cấu trạm biến áp và thời gian đưa vào sử dụng nhân viên định giá xác định chất lượng còn lại: 50%.
- Giá trị theo quyết toán công trình: 236.627.000 đồng.
- Giá trị thẩm định: 236.627.000 đồng x 50% = 118.313.000 đồng.
* San nền:
- Giá trị theo quyết toán hạng muc san nền: 1.538.107.983 đồng.
- Giá trị thẩm định: 1.538.109.983 đồng x 60% = 922.865.000 đồng.
* Tiền đền bù giải phóng mặt bằng: 103.115.900 đồng.
=> Tổng giá trị các công trình phụ trợ: 1.740.000.000 đồng b) Giá trị bất động sản
Khoản mục Thành tiền
(VNĐ)
Giá trị quyền sử dụng đất 0.00
Giá trị tài sản gắn liền với đất 3.038.800.000,00 Nhà xưởng
(Diện tích x đơn giá)
682.000.000,00 Nhà văn phòng
(Diện tích x đơn giá)
616.800.000,00 Các công trình phụ
(Diện tích x đơn giá )
1.740.000.000,00
Tổng giá trị tài sản 3.038.800.000,00
Trị giá tài sản làm tròn: 3.039.000.000 VNĐ Bằng chữ: Ba tỷ không trăm ba mươi chín triệu đồng chẵn
Đây là trường hợp quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nhưng ACB nhận thế chấp tài sản trên đất, điều đó là hợp lý vì tài sản này có công dụng và có giá trị trong thời gian dài (thời gian thuê đất), tuy nhiên trong cách tính giá trị thì đơn giá xây dựng ACB áp dụng có biên độ giao động lớn, chưa có những quy
định cụ thể và chi tiết nên rất khó áp dụng đơn giá, mặt khác khi tính tỷ lệ giảm giá công trình ACB cũng chưa có những quy định rõ ràng, chặt chẽ, rất khó đánh giá kế cấu và chất lượng tài sản. Việc xác định giá trị còn lại của tài sản dựa trên cảm tính của người định giá và độ an toàn cho nguồn vốn của ngân hàng.
3.2.2. Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao
a) Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Trong đó: ST : là diện tích tài sản gắn liền với đất PT: là đơn giá tài sản gắn liền với đất
Giá trị quyền sử dụng đất = ( V – F) x N Trong đó:
• V là giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất.
V được xác định như sau:
V = SĐ x PĐ.SX.TH
PĐ.SX.TH: Đơn giá đất sản xuất được giao có thu tiền sử dụng đất có thời hạn nhỏ hơn 70 năm.
PĐ.SX.TH = [ PĐ.SX.OĐ – PĐ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%]
PĐ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất được giao ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất.
• F là số tiền phải nộp cho nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
F được xác định như sau:
F = (SĐ x P’Đ.SX.TH) – tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng
P’Đ.SX.TH: Đơn giá đất do UBND Tỉnh/ Thành phố trược thuộc trung ương ban hành đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm
P’Đ.SX.TH = [P’Đ.SX.OĐ – P’Đ.SX.OĐ x (70 – n) x 1.2%]
P’Đ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND tỉnh/
thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm.
n: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
• N : là hệ số an toàn. N bằng 80% đối với trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hàng từ12 tháng trở xuống. Nếu thời hạn cấp tín dụng tăng thêm từ 1 đến 12 tháng thì N sẽ giảm thêm 10%.
b) Trường hợp quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nhưng ACB có nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất:
Giá trị BĐS = giá trị công trình xây dựng, tài sản khác + giá trị quyền được thuê đất.
Giá trị công trình xây dựng, tài sản khác = ST x PT
Giá trị quyền được thuê đất = (V – F) x N V, F, N tính như trên
VD: Trường hợp đất thuê ngoài khu CN, KKT, KCNC mà quyền sử dụng đất không được phép thế chấp.
I. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản
Số: 137 Đường/Ấp: NGUYỄN VĂN CỪ Phường/Xã: NGỌC LÂM Quận/Huyện: LONG BIÊN Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI
- Vị trí: BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Văn Cừ, cách cầu Chương Dương khoảng 1km.
2. Chứng từ pháp lý:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 082884, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mã số quản lý: CQ-266 do UBND thành phố Hà Nội cấp cho hợp tác xã Công Nghiệp Hợp Long.
- Hợp đồng thuê đất số 57-2005/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 12/05/2005.
- Giấy phép xây dựng số 321/GPXD ngày 18/07/2005.
- Bản vẽ hoàn công công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng năm 2007
- Bảng tổng hợp quyết toán công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng.
3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
- Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh
- Hình thức sử dụng đất: Thuê/thuê lại đất trả tiền hàng năm - Thời gian sử dụng đất: 30 năm (từ 28/03/2005 đến 28/03/2035) - DTSD thực tế:651.00 m2
- DTSD được công nhận: 595.00 m2 b)Về tài sản gắn liền với đất
+ 01 nhà văn phòng 12 tầng + 01 tầng hầm, mái bê tông cốt thép, trần thạch cao, nền gạch men + xi măng, tường gạch, bê tông móng cọc, tổng diện tích sử dụng 4.056,30m2, sử cho thuê văn phòng công ty.
+ 01 căn nhà 02 tầng, mái bê tông cốt thép, diện tích sử dụng khoảng 80 m2, sử dụng đẻ nhân viên thay quần áo, nghỉ trưa và 02 căn nhà 01 tầng, mái tole, diện
tích sử dụng khoảng 60m2, sử dụng làm chỗ để xe nhưng không được cấp phép xây dựng.
II. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS có một phần sử dụng làm hè đường theo quy hoạch
2. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang là tòa nhà MEKONG BUILDINH sủ dụng cho thuê làm văn phòng công ty, để ở.
3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường 4. Định giá bất động sản
a) Giải thích phương pháp định giá I. Giá trị quyền được thuê đất:
- BĐS thẩm định là đất thuê trả tiền hàng năm (từ 28/03/2005 đến 28/03/20035), hợp đồng thuê đất ký với Sở Tài Nguyên môi trường và Nhà Đất Hà Nội
- Đất thuê 30 năm, trả tiền thuê đất hàng năm - Thời hạn sử dụng còn lại là 26 năm
Giá trị quyền được thuê đất tính theo công thức: (V-F) x N 1. Đơn giá thị trường đối với đất ở tại vị trí BĐS tọa lạc là:
- Theo công văn số 645/NVCV – TĐTS.07 của hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường đồi với những BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Văn Cừ là 60.000.000 đồng/m2.
- BĐS nằm ở mặt đường Nguyễn Văn Cừ.
=> đơn giá thẩm định đối với đất ở nơi BĐS thẩm định tọa lạc tính theo quy định của ACB là : 60.000.000 đồng/ m2.
- Thông tin so sánh 1:
+ Địa chỉ: số 242 Nguyễn Văn Cừ
+ Vị trí: tương đồng với BĐS thẩm định, nằm trên mặt đường Nguyễ Văn Cừ, cách cầu Chương Dương khoảng 1 km.
+ khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoảng 100m + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: tương đồng, BĐS so sánh và BĐS thẩm định nằm trên mặt đường Nguyễn Vản Cừ có lợi thế kinh doanh tốt,tiên mở cửa hàng kinh doanh, văn phòng công ty…
+ Diện tích nhà: 390m2 (nhà 6,5 tầng, xây dựng năm 2007) + Giá rao bán (tháng 01/2009): 6.5 tỷ
+ Liên hệ: Chị Thoa, ĐT: 0915700999/04.22450829 + Giá thương lượng: 6.5 tỷ đồng
+ Giá trị ngôi nhà ước tính: 390m2 x 4.000.000 đồng/ m2 = 1.560.000.000 đồng + Đơn giá đất ước tính: (6.500.000.000 đồng – 1.560.000.000 đồng) : 60m2 = 82.000.000 đồng/m2
- Thông tin so sánh 2:
+ Địa chỉ: Mặt đường Nguyễn Văn Cừ
+ Vị trí: tương đồng với BĐS thẩm định, nằm ở mặt đường Nguyễn Văn Cừ, cách cầu Chương Dương khoảng 1.15 km
+ Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoảng 150m + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: tương đồng, BĐS so sánh và BĐS thẩm định đều nằm ở mặt đường có lợi thế kinh doanh tốt
+ Diện tích đất: 81m2 (không tính phần diện tích đất nằm trong quy hoạch mở rộng đường)
+ Diện tích nhà: 160m2 (nhà 02 tầng cũ, chủ nhà không tính giá trị).
+ Giá rao bán (tháng 02/2009): 80 triệu đồng/m2 + Liên hệ:A Tự. ĐT: 0989539692
+ Giá thương lượng: 80 triệu đồng/m2
+ Đơn giá đất ước tính: 80.000.000 đồng/ m2
- BĐS thẩm định có vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh tương đồng BĐS so sánh 1 và BĐS so sánh 2.
=> Đơn giá thẩm định đối với đất ở nơi BĐS thẩm định tọa lạc tính theo phương pháp so sánh là:
80.000.000 đồng/m2 x 80%( ước tính giá giao dịch được bằng 80% giá thương lượng/ giá rao bán) = 64.000.000 đồng/ m2
* Nhận xét: Căn cứ vào các thông tin trên NVTĐ lấy đơn giá đất thẩm định đối với đất ở nơi BĐS thẩm định tọa lạc tính theo quy định của ACB là: 60.000.000 đồng/m2.
- Đơn giá đất nhà nước tại mặt đường Nguyễn Văn Cừ là : 24.000.000 đồng/m2, tương đương K = 2.5
2. Xác định V (giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất giao có thu tiền sử dụng đất):
V được xác định như sau:
V = SĐ x PĐ.SX.TH
PĐ.SX.TH: Đơn giá đất sản xuất được giao có thu tiền sử dụng đất có thời hạn nhỏ hơn 70 năm.
PĐ.SX.TH = [ PĐ.SX.OĐ – PĐ.SX.OĐ x (70 – n) x 1,2%]
PĐ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất được giao ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất.
n: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
- PĐ.SX.OĐ = PĐO x 50% = 60.000.000 đồng/m2 x 50% = 30.000.000 đồng/m2 (đơn giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được tính bằng 50% đơn giá đất ở theo quy định của ACB)
- PĐ.SX.TH (đơn giá đất SXKD phi nông nghiệp được giao có thời hạn 30 năm):
PĐ.SX.TH = {P.Đ.SX.OĐ – (P.Đ.SX.OĐ x (70-n) x 1.2%)} = 30.000.000 đồng/m2 – (30.000.000 đồng/m2 x (70-26) x 1.2%) = 14.160.000 đồng/m2.
=> V = S.Đ x P.ĐSX.TH = 14.160.000 đồng/m2 x 595m2 = 8.425.200.000 đồng 3. Xác định F (là số tiền phải nộp cho nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất):
F được xác định như sau:
F = (SĐ x P’Đ.SX.TH) – tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng
P’Đ.SX.TH: Đơn giá đất do UBND Tỉnh/ Thành phố trược thuộc trung ương ban hành đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm
P’Đ.SX.TH = [P’Đ.SX.OĐ – P’Đ.SX.OĐ x (70 – n) x 1.2%]
P’Đ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND tỉnh/
thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm.
n: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được nhà nước giao ổn định lâu dài do UBND tỉnh Hà Tây quy định tại nơi BĐS thẩm định tọa lạc là:
P’Đ.SX.OĐ = 9.396.000 đồng/m2
- Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm:
P’Đ.SX.TH = P’Đ.SX.OĐ – (P’Đ.SX.OĐ x (70-n) x 1.2%) = 9.396.000 đồng/m2 – 9.396.000 đồng/m2 x (70-26) x 1.2%) = 4.434.912 đồng/m2.
- Tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng = 0.00 đồng
=> F = (SĐ x P’Đ.SX.TH) – tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng = 595m2 x 4.434.912 đồng/m2 – 0.00 đồng = 2.634.000.000 đồng.
4. Xác định N: Hệ số an toàn N = 80% đối với trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hàng từ 12 tháng trở xuống. Nếu thời hạn tín dụng tăng thêm từ 01 đén 12 tháng thì N sẽ giảm thêm 10%.
5. Giá trị quyền được thuê đất:
(V – F) x N = (8.425.200.000 đồng/m2- 2.634.000.000 đồng/m2) x 80% = 4.633.000.000 đồng
- Đơn giá quyền được thuê đất tương đương 7.786.555 đồng/m2 ( theo V,F, N) II. Giá trị tài sản trên đất:
Công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng (nhà văn phòng).
- Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 08/2007
- Căn cứ vào kết cấu công trình và thời gian đã sử dụng nhân viên định giá xác định chất lượng còn lại: 85%
- Diện tích sử dụng thực tế: 4.056,30m2
- Diện tích sử dụng được công nhận: 4.056,30 m2
- Tổng giá trị công trình: Tổ hợp văn phòng thương mại và nhà ở cao tầng theo Bảng tổng hợp quyết toán: 14.309.385.000 đồng (không tính các chi phí thiết bị) - Đơn giá xây dựng theo bảng tổng hợp quyết toán: 14.309.385.000 đồng : 4.056,30 m2 ~ 3.527.000 đồng/m2.
=> Giá trị thẩm định hạng mục nhà văn phòng: 3.527.000 đông/m2 x 4.056,30m2 x 85% = 12.100.000.000 đồng.
* Ghi chú: