CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
3. KIẾN NGHỊ VỚI CHÍNH PHỦ VÀ CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN
3.4. BAN HÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ TỐI THIỂU XÂY DỰNG NHÀ Ở MỚI SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG
Có một thực tế là khi định giá thế chấp BĐS, các tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND tỉnh/thành phố để quyết định mức cho vay. Trong khi đó giá mà UBND tinh/thành phố quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường của BĐS. Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng. Do vậy rất cần xây dưng một khung giá mới cho BĐS sát với giá thị trường của nhà nước dựa trên các yếu của BĐS như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng…và có hướng dẫn quy định về định tính và định lượng cho từng trường hợp, cho phép đia phương linh động điều chỉnh giá, không bị ràng buộc một cách quá cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước
KẾT LUẬN
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở Việt Nam đang phát triển nhanh và mạnh mẽ, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS sôi động, nhu cầu về vốn để phát triển BĐS, sản xuất kinh doanh cần thiết và cấp bách, mà nguồn vốn quan trọng là từ các ngân hàng. Nhưng hoạt động cho vay của ngân hàng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, do đó các ngân hàng khi cho vay phải đòi hỏi khách hàng vay phải có tài sản thế chấp, một trong những tài sản thế chấp có giá trị cao và đảm bảo nhất là quyền về BĐS. Vì vậy để có thể phục vụ tốt nhu cầu của khách hàng vay gắn với nâng cao chất lượng, uy tín thì việc nâng cao hiệu quả định giá là việc làm quan trọng và cần thiết. Để làm được điều đó cần phải xác định rõ các phương pháp định giá, vận dụng định giá BĐS thế chấp, nội dung định giá, quy trình định giá một cách logic, khoa học có hiệu quả và có sự hỗ trợ của nhà nước, chính phủ bằng các văn bản pháp luật, minh bạch hóa các thông tin cung cấp cho định giá BĐS.
Sau khi nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu, em mạnh dạn đưa ra một số giả pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng của công tác định giá BĐS thế chấp. Do hạn chế về kiến thức cũng như thời gian và năng lực thực tế, em không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong được sự góp ý từ thầy cô và bạn đọc để chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo và lãnh đạo công ty Thẩm Định giá Địa ốc Á Châu đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này!.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Luật dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
3. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
4. Chính phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất.
5. Chính phủ, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
6. Chính phủ, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2003 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
7. Luật đất đai 2003, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
8. Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
9. Công văn số 45 – NVCV.TĐTS.08 ngày 25/01/2008 của hội đồng thẩm định tài sản Ngân Hàng Á Châu về việc xác định đơn giá thị trường trong trường hợp BĐS ở đường nội bộ, trong hẻm, đất có hình dạng không cân đối và các trường hợp khác.
10.Công văn số 1374 – NĐCV. TĐTS.08 ngày 03/12/2008 của Hội đồng thẩm định tài sản ngân hàng ACB về việc ban hành đơn giá công trình xây dựng.
11. GS. TSKH. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội.
12. Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
PHỤ LỤC
BẢNG ĐƠN GIÁ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG DO HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ACB QUY ĐỊNH
Loại công
trình Kết cấu
Đơn giá (đ/m2)
Từ Đến
Biệt thự trệt
Cột, đà, mái bê tông; tường gạch; nền gạch, xi măng.
3.000.000 4.200.000 Cột, đà, mái không phải bê tông; tường
gạch; nền gạch; xi măng
2.300.000 4.200.000 Biệt thự
lầu
Khung sàn, mái bê tông; tường gạch; nền gạch; xi măng.
3.500.000 5.000.000 Khung sàn bê tông, mái không phải bê
tông; tường gạch; nền gạch, xi măng.
3.100.000 5.000.000 Khung bê tông. sàn giả bê tông, mái không
phải bê tông; tường gạch; nền gạch,xi măng.
2.500.000 3.500.000
Khung bê tông; sàn gỗ, mái không phải bê tông; tường gạch; nền gạch, xi măng.
2.200.000 3.300.000
Nhà phố trệt
Cột, đà, mái bê tông; tường gạch, nền gạch, xi măng
1.600.000 2.500.000 Cột, đà bê tông; mái không phải bê tông;
tường gạch, nền gạch, xi măng.
1.500.000 2.000.000 Cột gỗ; mái tôn, ngói, tường gạch, ván, tôn,
nền gạch, xi măng.
1.200.000 1.600.000 Cột gỗ, mái giấy dầu, lá; tường gạch, ván,
tôn; nền gạch, xi măng.
600.000 1.200.000 Cột gỗ; mái tôn, ngói; tương mượn; nền
gạch, xi măng.
500.000 1.000.000 Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; tường tôn, gỗ 500.000 800.000 Nhà phố
lầu
Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, nền gạch, xi măng.
2.000.000 3.500.000 Cột, đà, sàn bê tông; mái không phải bê
tông; tường gạch; nền gạch, xi măng.
1.800.000 3.000.000 Cột bê tông, sàn giả bê tông, mái bê tông,
tường gạch, nền gạch, xi măng
1.500.000 2.500.000 Cột bê tông; sàn giả bê tông; mái không
phải bê tông; tường gạch; nền gạch, xi măng
1.300.000 2.500.000
Cột gỗ; sàn giả bê tông; mái không phải bê tông; tường gạch; ván; nền gạch, xi măng.
1.200.000 2.000.000 Cột gỗ; sàn gỗ; mái không phải bê tông;
tường gạch, ván; nền gạch, xi măng.
1.000.000 1.600.000 Tâng hầm của nhà phố lầu. 1,5 lần
đơn giá của nhà
2.5 lần đơn giá của nhà
cùng loại cùng loại Cao ốc
văn phòng (trên 5 tâng)
Nền, tường ốp gạch bông, gạch men,… 3.200.000 4.500.000 Nền, tường ốp đá Gramit; cầu thang ốp đá,
tay vịn cầu thang bằng gỗ…
3.000.000 5.500.000
Khách sạn Tiêu chuẩn 1 – 2 sao 3.000.000 5.000.000
Tiêu chuẩn 3 – 5 sao 4.500.000 7.500.000
Nhà xưởng, công trình phụ
Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch 1.000.000 2.000.000 Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch dùng
để sản xuất hàng đông lạnh.
2.200.000 2.500.000 Kèo thép; mái tôn; Fibro; tường tôn, ván. 800.000 1.300.000 Kèo thép; mái tôn, Fibro; không có tường. 600.000 1.000.000 Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; tường gạch. 600.000 1.200.000 Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; tường tôn, ván. 600.000 900.000 Kèo gỗ; mái tôn, Fibro; không có tường. 500.000 700.000
Kho đông lạnh. 2.500.000 4.300.000
Đường nội bộ; sân bãi bê tông nhựa nóng (loại dụng cho xe Contener, xe tải nặng lưu thông).
700.000 1.500.000
Đường nội bộ; sân bãi bê tông nhựa nóng (loại dụng cho xe tải nhẹ lưu thông)
500.000 1.000.000 Đường nội bộ, sân bãi bê tông nhựa nguội 250.000 500.000 Đường nội bộ, sân bãi bê tông đá 1 x 2 200.000 600.000
Đường cấp phối, sỏi đá 150.000 250.000
Tường rào xây gạch 100.000 200.000
LỜI NÓI ĐẦU...1
CHƯƠNG I:...3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP...3
1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BĐS...3
1.1 KHÁI NIỆM...3
1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN...3
2 THẾ CHẤP BĐS...4
2.1 KHÁI NIỆM VỀ THẾ CHẤP BĐS...4
2.2 CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...5
2.3 VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BĐS...5
2.4 ĐIỀU KIỆN VỚI BĐS THẾ CHẤP...6
3 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP...7
3.1 KHÁI NIỆM...7
3.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP...8
3.3 CÁC CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ...9
3.4 NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS...9
3.4.1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG CAO NHẤT, TỐT NHẤT...10
3.4.2 NGUYÊN TẮC CUNG CẦU...10
3.4.3 NGUYÊN TẮC PHÙ HỢP...10
3.4.4 NGUYÊN TẮC THAY THẾ...11
3.4.5 NGUYÊN TẮC THAY ĐỔI...11
3.4.6 NGUYÊN TẮC CÂN ĐỐI...11
3.4.7 NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP...12
3.4.8 NGUYÊN TẮC CẠNH TRANH...12
3.4.9 NGUYÊN TẮC NHẤT QUÁN...12
3.4.10 NGUYÊN TẮC THỰC TẾ...12
3.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS...13
4 CÁC PHƯƠNG PHÁP VẬN DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP...16
4.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP...16
4.1.1 KHÁI NIỆM...16
4.1.2. Ý NGHĨA...16
4.1.3. QUY TRÌNH THỰC HIỆN...16
4.1.4. NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH...18
4.1.5. YÊU CẦU CỦA PHƯƠNG PHÁP...19
4.1.6. ƯU ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP...19
4.1.7. HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP...20
4.1.8. VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BĐS...20
4.2. PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ...21
4.2.1. KHÁI NIỆM...21
4.2.2. Ý NGHĨA...22
4.2.3. QUY TRÌNH THỰC HIỆN...23
4.2.4. YÊU CẦU CỦA PHƯƠNG PHÁP...23
4.2.5. ƯU ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ...23
4.2.6. NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ...24
4.2.7. VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ VÀO ĐỊNH GIÁ BĐS THỂ CHẤP...24
4.3. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ...24
4.3.1. KHÁI NIỆM...24
4.3.2. Ý NGHĨA...25
4.3.3. QUY TRÌNH THỰC HIỆN...25
4.3.4. ƯU ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP...26
4.3.5. NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP...26
4.3.6. VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÀO ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP...27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU...28
1 . GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU...28
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH...28
1.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU CHI NHÁNH HÀ NỘI...29
1.3. CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU HÀ NỘI...30
2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU...32
2.1. QUY ĐỊNH CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU VỀ BĐS THẾ CHẤP...32
2.1.1. CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...32
2.1.2. HỒ SƠ THẨM ĐỊNH BĐS THẾ CHẤP...33
2.2. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI AREV...34
2.3. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH...36
3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀO ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Á CHÂU 3.1. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ:...38
3.2. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ...41
3.2.1 ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG TRƯỜNG HỢP ĐẤT THUÊ, THUÊ LẠI TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO...41
3.2.2. ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG TRƯỜNG HỢP ĐẤT THUÊ NGOÀI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG
NGHỆ CAO...48
3.2.3 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP...58
3.2.4. ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ...58
3.2.5.CÁC TRƯỜNG HỢP CÒN LẠI...62
4. ĐÁNH GIÁ...66
4.1. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC...66
4.2. NHỮNG TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN...69
CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU...74
1. PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU...74
2. GIẢI PHÁP...75
2.1. PHÁT TRIỂN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG THÔNG TIN DỮ LIỆU VỀ BĐS THẾ CHẤP ĐỂ PHỤC VỤ TỐT CHO CÔNG TÁC
TRA CỨU THÔNG TIN ĐỊNH GIÁ...75
2.2. TĂNG CƯỜNG VIỆC KHẢO SÁT VÀ XÂY DỰNG ĐƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA CÁC BĐS THẾ CHẤP...76
2.3. KHÔNG NGỪNG NÂNG CAO TRÌNH ĐỘ CHUYÊN MÔN NGHIỆP VỤ CỦA NHÂN VIÊN ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP...77
2.4. BỘ PHẬN HƯỚNG DẪN NGHIỆP VỤ CÓ SỰ CHỈ ĐẠO KỊP THỜI KHI THỊ TRƯỜNG BĐS BIẾN ĐỘNG...78
2.5. KẾT HỢP GIỮA BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ VÀ BỘ PHẬN TÍN DỤNG ...78
2.6. ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ PHÙ HỢP...78
3. KIẾN NGHỊ VỚI CHÍNH PHỦ VÀ CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN...80
3.1. ĐẨY MẠNH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở...80
3.2. BAN HÀNH VĂN BẢN PHÁP LUẬT HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP...81
3.3. QUẢN LÝ CHẶT CHẼ VÀ THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BĐS HOẠT ĐỘNG...81
3.4. BAN HÀNH KHUNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ TỐI THIỂU XÂY DỰNG NHÀ Ở MỚI SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG...81