CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀO ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Á CHÂU 1. CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ
3.2. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
3.2.5. CÁC TRƯỜNG HỢP CÒN LẠI
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Ví dụ: Đối với nhà hoặc đất riêng lẻ chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường A. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Vị trí bất động sản
Số: Số 5B ngõ 900 Đường/Ấp: BẠCH ĐẰNG
Phường/Xã: THANH LƯƠNG Quận/Huyện: HAI BÀ TRƯNG Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI Vị trí:
- BĐS nằm trong ngách của ngõ 900 Bạch Đằng, ngách rộng khoảng 3.5m dến 4m, ngõ rộng khoảng 4m.
- BĐS nằm cách mặt ngõ khoảng 5m, cách đường Bạch Đằng khoảng 50m, cách ngã 3 Bạch Đằng – Lãng Yên khoảng 200m.
2. Chứng từ pháp lý:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 842431, mã số 10107196922, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H319.TL.2008 408.QĐUB.2008 do UBND quận Hai Bà Trưng cấp cho ông Nguyễn Huy Miện và bà Đàm Thị Bổng ngày 30/12/2008.
- Cập nhật sang tên cho bà Nguyễn Thị Loan ngày 26/03/2009.
3. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
- Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời gian sử dụng đất: Lâu dài
- DTSD thực tế: 28.6m2 (Chiều dài: 9.08 m&9.12m , Chiều rộng: 2.98m & 3.03m) - DTSD được công nhận: 26.6m2
b)Về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà ở Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: trung bình
- Cấu trúc:
+ Số tầng: 04 tầng + Mái: bê tông cốt thép + Tường: gạch + Nền: ghạch men - DTSD thực tế: 114.40m2
- DTSD được công nhận: 0.00m2 B. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS không nằm trong quy hoạch
2. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường
4. Định giá bất động sản
a) Giải thích phương pháp định giá
* Đơn giá nhà nước: 9.450.000 đồng/m2
* Đơn giá thẩm định: 22.200.000 đồng /m2 (tương đương hệ số K = 2.35)
* Giải thích:
- Thông tin so sánh 1:
+ Địa chỉ: Số 3 ngõ 804 Bạch Đằng
+ Vị trí: kém thuận lợi hơn, nằm trong ngõ rộng khoảng 2.5m, cách mặt đường khoảng 5m
+ Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoàng 500m.
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh.
+ Diện tích đất: 20m2 đất ở (kích thước MT 4.5m x sâu 4.4m).
+ Diện tích nhà: 60m2 (3 tầng)
+ Giá bán tháng 12/2008 : 560 triệu đồng
+ Liên hệ: A Dũng (ĐT ; 0903257032, 0439842225)
+ Gía trị ngôi nhà ước tính: 60m2 x 2.000.000 đồng /m2 = 120.000.000 đồng + Đơn giá đất ước tính: (560.000.000 đồng – 120.000.000 đồng): 20m2 = 22.000.000 đồng /m2.
- Thông tin so sánh 2:
+ Địa chỉ: số 31 ngõ 762 Bạch Đằng.
+ Vị trí: kém thuận lợi hơn, nằm trong ngõ rộng khoảng 2.2m, cách mặt đường khoảng 100m.
+ Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoảng 700m.
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh.
+ Diện tích đất: 27m2 (đất ở, kích thước : 6m x 4.5m) + Diện tích nhà: 135m2 ( 5 tầng )
+ Giá rao bán tháng 03/2009 : 920 triệu đồng
+ Liên hệ: C. Trang ( ĐT: 0913226715, 04.39122007).
+ Gía trị ngôi nhà ước tính: 135m2 x 3.000.000 đồng/m2 = 405.000.000 đồng + Đơn giá đất ước tính: (920.000.000 đồng – 405.000.000 đồng) : 27m2 = 19.100.000 đồng /m2.
- BĐS thẩm định có vị trí thuận lợi hơn BĐS so sánh 1 và BĐS so sánh 2 do BĐS thẩm định nằm trong ngõ rộng hơn.
- Ước tính đơn giá BĐS thẩm định bằng khoảng 140%(tỷ lệ thuận lợi hơn về vị trí) đơn giá BĐS so sánh 1(tương đương với khoảng 30.800.000 đồng/m2).
Đơn giá thẩm định:
30.800.000 đồng/m2 x 80%(ước tính giá giao dịch tại BĐS thẩm định được bằng khoảng 80% giá giao dịch thực) x 90%(tỷ lệ giảm giá theo quy định của ACB) = 22.200.000 đồng/m2
b) Giá trị bất động sản
Khoản mục Theo đơn giá
nhà nước
Theo đơn giá thẩm định
Chỉ vàng SJC VND
1. Giá trị quyền sử dụng đất 270.270.000,00 635.134.500,00
- Diện tích (m2) 28.6 28.6
- Đơn gía (đvt/m2) 9.450.000,00 22.207.500,00
- Hệ số K 2.35
2. Giá trị tài sản gắn liền với đất
0.00
- Diện tích (m2) 0.00
- Đơn giá (đvt/m2)
3. Tổng giá trị BĐS 635.134.500,00
Trị giá tài sản làm tròn: 635.000.000 VNĐ Bằng chữ: sáu trăm ba mươi lăm triệu đồng chẵn.
Ghi chú: Qua thẩm định, ngôi nhà 4 tầng với diện tích xây dựng là 28.6m2 chưa được công nhận quyền sở hữu nhà ở, do đó nhân viên thẩm định không tính giá trị.
Ở đây AREV đã dùng phương pháp so sánh để tính giá trị quyền sử dụng đất của BĐS, giá trị tài sản trên đất thì sử dụng đơn giá xây dựng do ACB quy định để tính toán. Từ giá trị rao bán và thương lượng của BĐS so sánh, nhân viên thẩm định trừ đi giá trị tài sản trên đất được tính bằng cách lấy diện tích sàn xây dựng nhân với đơn giá xây dựng do ACB quy định để tính ra đơn giá
đất. Rất dễ xảy ra sai sót khi chỉ nhìn nhận bề ngoài BĐS và các thông tin do người rao bán cung cấp để áp đặt đơn giá xây dựng của ngân hàng quy định vào tính toán giá trị BĐS.