CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
2.1. Quy định của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu về BĐS thế chấp 2.1.1. Các trường hợp được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Đối với tổ chức kinh tế:
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm măm.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
2.1.2. Hồ sơ thẩm định BĐS thế chấp
Đối với tài sản thế chấp là BĐS hồ sơ thẩm định gồm có:
- Phiếu đề nghị thẩm định giá BĐS
- Chứng từ sở hữu, sử dụng của BĐS (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán BĐS)
- Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, tư vấn về tài sản kiêm hợp đồng do khách hàng ký phiếu yêu cầu theo QF – C09/TĐTS - 01.09
- Giấy biên nhận (theo mẫu của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu) - Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)
- Giấy phép xây dựng (nếu có) + hồ sơ thiết kế công trình trên đất (nếu có) - Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng, sơ đồ thửa đất - Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu, đồng sở hữu (nếu có) của BĐS - Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (hoặc tờ khai thông tin trên sổ hộ khẩu theo
mẫu)
- Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê, thuê lại hoặc tài sản gắn liền với đất thuê, thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị đề nghị thẩm định phải gửi kèm quyết định thu hồi và giao đất, hợp đồng thuê, thuê lại đất, giấy phép xây dựng, chứng chỉ quy hoạch (thỏa thuận quy hoạch)
- Hồ sơ quyết toán đối với công trình xây dựng trên đất, hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công nếu có.
2.2. Quy trình định giá BĐS thế chấp tại AREV
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phương thức thế chấp BĐS, cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiết vể BĐS theo quy định, lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến của mình về việc cho vay hay không cho vay, chịu trách nhiệm về ý kiến của mình trước cấp trên và trước pháp luật, sau đó chuyển cho phòng thẩm định cùng cấp.
Phòng tái sản tiếp nhận hồ sơ tài sản từ các chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch ghi vào “sổ giao nhận hồ sơ” và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ tài sản:
- Trường hợp HSTS không đầy đủ yêu cầu bổ sung.
- Trường hợp thiếu HSTS phải có ý kiến của Trưởng/ Phó PTĐTS.
Ghi chú: Thời điểm tiếp nhận HSTS yêu cầu thẩm định để tính thời gian xử lý hồ sơ của nhân viên thẩm định:
• Trước 8h30: Ghi nhận thời điểm 8h30.
• Từ 8h30 – 14h30: Ghi nhận thời điểm 14h30.
• Từ 14h30 – 17h: Ghi nhận thời điểm 8h30 ngày hôm sau.
Nhân viên thẩm định sau khi nhận được phân công lên kế hoạch thẩm định BĐS hẹn khách hàng ngày, giờ thẩm định thực tế và tiến hành thẩm định thực tế.
Nhân viên thẩm định sau khi hẹn thẩm đinh với khách hàng phải đảm bảo thời gian sử lý tối đa 24h (không tính ngày nghỉ và ngày lễ) đối với tài sản thuộc tỉnh, thành phố nơi PTĐTS phụ trách, 36h đối với tài sản tại ngoại thành thuộc tỉnh, thành phố nơi PTĐS phụ trách và tối đa 72h đối với tài sản thuộc các trường hợp còn lại kể từ khi tiếp nhận HSTS.
Sau khi thẩm định thực tế, thu thập đủ thông tin, nhân viên thẩm định tiến hành lập tờ trình theo mẫu đã được ban hành. Tiếp đó trình giám đốc chi nhánh công ty hoặc người được ủy quyền tiến hành kiểm tra lại kết quả và ký duyệt.
Sau khi tờ trình được ký duyệt, nhân viên tín dụng tiếp nhận kết quả và yêu cầu định giá bao gồm 01 tờ trình thẩm định và bộ tài sản (photo) đã gửi cho công ty thẩm định và ký nhận. Tờ trình thứ hai và phiếu đề nghị được lưu lại trong hồ sơ của công ty.
Nếu chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch không đồng ý với kết quả thẩm định thì đề nghị tái thẩm định. Khi đó công ty tiếp nhận phiếu đề nghị tái thẩm định tiến hành giải quyết khiếu nại kết quả thẩm định. Nếu công ty tiếp nhận giải quyết khiếu nại kết quả thẩm định sẽ phân công cho nhân viên thẩm định thực hiện giải quyết, nếu không tiếp nhận giải quyết khiếu nại sẽ trả lời nơi đề nghị.
Sau khi được phân công, nhân viên thẩm định làm công văn trả lời cho nơi đề
nghị tái thẩm định. Trường hợp có thay đổi giá trị BĐS thì lập tờ trình thẩm đinh mới kèm theo.
Lưu hồ sơ và theo dõi việc định giá BĐS.
2.3. Nội dung thẩm định
Các nội dung thẩm định BĐS bao gồm:
- Chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh, nhân viên thẩm định cần phải xác minh được các nội dung sau: người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng BĐS, năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp.
- Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác để xác định: nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa, trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào bằng cách đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS đẻ xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định. Ngoài ra người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS
Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không. Căn cứ vào tình trạng thực tế của
BĐS và các nguồn thông tin khác, trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyể nhượng trên thị trường và các yếu tố khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.
- Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS
Nhân viên thẩm định cần phải đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của ACB, thẩm định thực tế BĐS, trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định:
Tính đầy đủ, tính hợp lệ, tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS;
Diện tích thực tế, diện tích được ghị nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS;
BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, BĐS đã có đầy đủ các điều kiên để được thế chấp hay chưa;
BĐS có tranh chấp hay không;
BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhương, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không;
BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không;
Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không.
- Định giá BĐS
Việc định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VND của BĐS tại thời điểm định giá. Dựa trên diện tích BĐS và đơn giá BĐS. Diện tích BĐS bao gồm diện tích đất (SĐ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (ST), đơn giá BĐS bao gồm đơn giá đất (PĐ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (PT).