V, Nguồn trả nợ ngân hàng
VII. Nguồn vốn khác bù đắp thiếu
1.4. Ví dụ minh họa về thấm định tài chính dự án đầu tư: “Dự án Công trình
văn phòng, trung tâm thương mại dịch vụ, nhà ở, căn hộ để bán”
1.4.1. Thông tin chủ đầu tư
- Tên công ty : Công ty TNHH Phú Mỹ An - Ha Nội một thành viên
trực thuộc Công ty Cổ phan Tập đoàn Trí Tuệ Việt V.I.C.
- Hình thức sở hữu : Công ty Cổ phần
- Địa chỉ : Số 6 Villas E, Phường Mỹ Đình 1, Quận Nam Từ Liêm,
Hà Nội.
- Đăng ký kinh doanh : Mã số doanh nghiệp: 0101687773, do Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 24/06/2005
- Lĩnh vực kinh doanh : Đầu tư các dự án kinh doanh bất động san; kinh doanh
dịch vụ cho thuê khu thương mại, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bang dé kinh doanh; dau tu xây dung, kinh doanh các khu dich vu công cộng va dịch vụ trung
tâm thương mại
SV: Vũ Thị Thanh Huyễn - 11152202 Lớp kinh tế dau tu 57A_
Chuyên dé thực tập 42 GVHD: TS.Nguyễn Thị Thu Hà
(Đơn vị: Tỷ đông)
Doanh thu 106,810 | 81,702 -23.5% | 114,069 | 39.6% | 134,916 18.3%
Cac khoan giảm trừ DT
Doanh thu
thuần
Giá vốn hàng |bá 87,356 | 34,384 | -60.6% | 68,262 98.5% | 59,543 | -12.8%
an
Lợi nhuận gộp 19,454 47,318 143.2% | 45,807 -3.2% | 75,373 64.5%
LN HD tài
hính (2,597) | (8,615) | 231.7% | 9,354 | -208.6% | 18,341 96.1%
chin
106,810 | 81,702 -23.5% | 114,069 | 39.6% | 134,916 18.3%
Tr. đó, chi phí
lai vay 8,284 23,500 183.7% | 741 -96.8% | 2,162 191.8%
Chi phi ban ơ
hàng 5,505 2,533 -54.0% | 1,778 -29.8% | 1,565 -12.0%
Chi phí quản lý | 11,117 20,582 85.1% | 25,142 22.2% | 36,116 43.6%
Lợi nhuận
ng 235 15,588 | 6533.2% | 28,241 81.2% | 56,033 98.4%
Loi nhuan khac 5,543 4,405 -20.5% | 1,044 -76.3% | 1,496 43.3% | Lợi nhuận -
trớn thế 5,778 19,993 246.0% | 29,285 46.5% | 57,529 96.4%
Lợi nhuận sau
thuê 5,119 15,812 | 208.9% | 23,740 50.1% | 43,954 85.1%
—————
(Nguôn: Báo cáo tài chính khách hàng cung cấp )
s* Doanh thu thuần
Doanh thu thuần của Công ty cũng có xu hướng tăng nhanh trong 2 năm trở lại đây cùng với sự hồi phục của thị trường BĐS. Doanh thu 2015 công ty đạt 134,916 tỷ đồng tăng 20,847 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 18,3% so với 2014. Trong đó:
- Doanh thu từ cung cấp dịch vụ dat: 77,8 tỷ đồng, tăng 22 tỷ đồng so với
SV: Vũ Thị Thanh Huyền - 11152202 Lớp kinh tế đầu tư 57A
Chuyên dé thực tập 43 GVHD: TS.Nguyễn Thị Thu Hà
2014. Trong đó chủ yếu là từ hoạt động tư vấn dau tư .khai thác cho thuê ...
- Doanh thu bán hàng dat: 34,5 tỷ đồng giảm 8 tỷ đồng so với 2014. Day chủ yếu là các khoản đầu tư mua bán căn hộ tại dự án chi nhánh phía Nam.
- Doanh thu khác đạt 22,6 tỷ đồng, tăng gần 7 tỷ đồng so với năm 2014.
Đây là khoản doanh thu từ hoạt động tư vấn thiết kế.
- Doanh thu từ hoạt động tài chính là 30,6 tỷ đồng, tăng gần 8 tỷ đồng so
với năm 2014.
- Nhìn chung, trong năm 2015 hoạt động kinh doanh của công ty van chủ
yếu từ mang tư van đầu tư dự án, mua bán bat động sản, và từ hoạt động góp vốn đầu tư khác.
s* Lợi nhuận sau thuế
Cùng với xu hướng tăng của doanh thu, lợi nhuận sau thuế của công ty cũng tăng mạnh. Trong 3 năm trở lại đầy từ năm 2013 đến năm 2015, lợi nhuận sau thuế của công ty có tốc độ tăng trưởng cao. Năm 2015, lợi nhuận sau thuế đạt 43,954 tỷ đồng, tăng gần 20,2 tỷ đồng so với 2014, tương ứng mức tăng 85,1%. Điều này cho thấy hiệu quả tốt trong hoạt động kinh doanh của công ty và công tác quản lý chỉ phí đầu tư. Với kinh nghiệm hoạt động lâu năm trong ngành, hiện nay công ty là
đơn vị tư vấn BĐS uy tin và hiệu quả trên thị trường. Trong lĩnh vực cho thuê nha, công ty được sử dụng và khai thác rất nhiều khu đất có vị trí dep, nơi dan cư đông đúc và tập trung văn phòng làm việc, ngoài ra là góp vốn đầu tư xây dựng hàng loạt các dự án xây dựng nha ở, biệt thự, văn phòng cho thuê, ... có tiềm năng kinh tế cao, vì vậy nguồn thu từ hoạt động này rất ồn định và mang lại hiệu quả cao
1.4.2. Thông tin dự án đầu tư
Bảng 1.20: Thông tin về dự án đầu tư
Tên dự án Dự án Công trình văn phòng, trung tâm
thương mại dịch vu, nhà ở, căn hộ dé bán
Địa điểm dau tư ô C 6 đất D4 - Khu đô thị mới Cầu Giấy,
phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy
Sản phẩm chính Nhà ở, trung tâm thương mại dịch vụ, văn
phòng....
Quy mô lao động 200 lao động
Tổng mức đầu tư 393,889,980,000 đồng
Vốn tự có tham gia 163,419,980,000 đồng( 41.49%) Vốn vay VCB dự kiến 100,000,000,000 đồng (25.39%) Vốn huy động khác | 130,470,000,000 đồng (33.12%)
SV: Vũ Thị Thanh Huyễn - 11152202 Lớp kinh tế đầu tư 57A
Chuyên đề thực tập 44 GVHD: TS.Nguyễn Thị Thu Ha
(Nguôn: Hồ sơ vay vốn của khách hàng)
1.4.3. Tiến hành thâm định Dự án đầu tư :” Dự án Công trình văn phòng,
trung tâm thương mại dịch vụ, nhà ở, căn hộ để bán”
1.4.3.1. Tham định tong mite vốn đầu tư và nguồn vốn huy động Bảng 1.21 : Cơ cấu nguồn vốn dự án
( Đơn vị: đồng)
Tổng vốn đầu tư 393,889,980,000 | 100%
kg 163,419,980,000 | 41.49%
| Vén vay | 100,000,000,000 | 25.39%
| Vén khac | 130,470,000,000 | 33-12%
( Nguồn: Hồ sơ vay von khách hàng)
Có thê thây, nguôn vôn của dự án được phân bô tỷ trọng và nguôn vôn đâu tư
ban đầu hợp lý. Cơ cấu nguồn vốn với vốn vay của Vietcombank là 100 tỷ ( chiếm 25.39%), vốn tự có và vốn huy động khác chiếm 74.61% nên bảo đảm an toàn cho
tài chính dự án.
Ở nội dung này, CBTĐ đã sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự.
Bảng 1.22: Dự tính tông mức vốn đầu tư
( Đơn vị: 1,000 đồng)
STT | Tên công việc Giá trị trước thuế | Thuế VAT | Giá trị sau thuế 1 | Chi phí xây dung+ Lắp | 165,906,000 16,596,600 | 182,502,600
dat thiét bi
2 __ | Chi phí quan lý dự án 60,960,000 6,096,000 | 67,056,000 3 __ | Chi phí tư vấn dau tư dự | 13,282,000 1,328,200 | 14,610,200
an
4 | Chi phí đất và giải phóng | 37,096,000 3,709,600 | 40,805,600
mat bang
5 | Chi phí khác của dựán — | 3,194,000 319,400 3,513,400
6 | Chi phí lãi vay trong giai | 36,000,000 3,600,000 | 39,600,000
đoạn xây dựng
7 | Vốn lưu động ban đầu 10,000,000 0 10,000,000
Chi phi du phong 31,642,000 3,164,200 | 34,806,200
Tổng mức vốn đầu tu 358,081,800 |35,808.180 | 383,889,980
( Nguồn: Hồ sơ vay vôn khách hàng)
1.4.3.2. Thẩm định dong tiền dự án
SV: Vũ Thị Thanh Huyền - 11152202 Lớp kinh tế đầu tư 57A
Chuyên đề thực tập 45 GVHD: TS.Nguyễn Thị Thu Ha
a. Thẩm định dòng tiền ra của dự án:
Trên cơ sở tham khảo giá cả thị trường, các chi phí liên quan CBTD đưa ra các
số liệu sau:
Bang 1.23: Chi phí khấu hao tài sản cố định
| Năm Xây lắp Thiết bị Tong cộng
l 10,037,574 2,128,866 12,166,440 2 10,037,574 2,128,866 12,166,440 3 10,037,574 2,128,866 12,166,440
L4 10,037,574 2,128,866 12,166,440
5 10,037,574 2,128,866 12,166,440 6 10,037,574 2,128,866 12,166,440 7 10,037,574 2,128,866 12,166,440 8 10,037,574 2,128,866 12,166,440 9 10,037,574 2,128,866 12,166,440 10 10,037,574 2,128,866 12,166,440 II 10,037,574 2,128,866 12,166,440
12 | 10,037,574 2,128,866 12,166,440 (Nguồn: Phòng KHDN- VCB Thanh Công)
Tham khảo thêm PHU LUC I : DỰ TINH CHI PHi, ta có thể nhận thay, chủ đầu tư đã có sự phân loại rõ ràng giữa chi phí cố đỉnh va chi phí biến đổi của dự án:
- Chi phí cố định: Dự án đưa ra mức lương phù hợp với vai trò và nhiệm vụ của mỗi nhân sự. Chi phí cho bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp và chi phí công đoàn được thực hiên theo đúng quy định hiện hành của nhà nước. Kế
hoạch về khấu hao tài sản cố định được tính toán theo phương pháp đường thắng với thời gian khấu hao xây dựng và thiết bị là 15 năm. Ngoài ra, các chỉ phí liên quan đến sửa chữa, bảo dưỡng, quảng cáo, tiếp thị cũng được tính toán một cách cụ thể nhất.
- Chi phí biến đổi: Chi phí đối với từng dich vụ được tính theo doanh thu. Kế hoạch trả nợ được tính toán theo những yêu cầu cũng như những thỏa thuận đưa ra: trả nợ
gốc đều trong 5 năm, lãi suất 12%/năm, bắt đầu từ cuối năm đầu tiên.
b. Tham định dòng tiền ra của dự án
SV: Vũ Thị Thanh Huyễn - 11152202 Lớp kinh tế dau tư 57A
Chuyên đề thực tập 46 GVHD: TS.Nguyén Thi Thu Ha
- Dựa vào việc đánh giá công suất của dự án, giá tri các dịch vụ ma dự án
mang lại nhu doanh thu từ bán căn hộ chung cư, nhà ở; doanh thu từ bán diện tích 7
sàn kinh doanh thương mai va văn phòng....cán bộ thâm định đưa ra được doanh thu dự kiến của dự án được trình bày chỉ tiết ở PHU LUC I : DỰ TÍNH DOANH THU
Với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành kinh doanh BĐS, công suất mà chủ đầu tư dự tính trong năm đầu của dự án là 60% sau đó tăng dần qua các năm với công suất có thể lên đến 85%. Từ công suất dự kiến, ta có thé tính toán được doanh thu dự kiến hang năm thông qua đơn giá của từng loại sản phẩm.
Sau khi lấy tổng doanh thu dự kiến hàng năm chia cho tổng số năm vận hành, CBTĐ ước tính doanh thu dự kiến hàng năm của dự án sẽ rơi vào khoảng 203,667,159,000 đồng. Dòng tiền của dự án có sự cấu thành rõ ràng và cơ cấu hợp
lý giữa các khoản mục chi phí và các khoản mục doanh thu.
1.4.3.3. Tham định tỷ suất chiết khẩu của dự án
Qua việc thẩm định nguồn vốn huy động của dự án, có thể xác định dự án huy động từ các nguồn:
- Vốn tự có và huy động khác: 293,889,980,000 đồng, chi phí cơ hội cho nguồn von này là 20%/năm
- Vốn vay ngân hàng: 100 tỷ đồng, lãi suất 12%/ năm
Từ đó, tính được tỷ suât chiét khâu của dự án :
293,889,980X20%)+100,000,000x12%
r= 293,889,980+100,000,000
= 17.96%
Tỷ suất chiết khấu 17.96%> lãi suất của dự án (12%) => hợp lý 1.4.3.4. Thẩm định khả năng hoàn trả nợ vay cua du án
Vốn vay ngân hàng là 100 tỷ, lãi suất là 12%, trả gốc đều trong 5 năm, bắt đầu trả từ cuối năm nhất, lãi trả hàng năm. Nguồn trả nợ hàng năm được trích từ lợi nhuận sau thuế và khấu hao TSCD
Bảng 1.24 : Chỉ phí trả lãi vay đầu tư
(Don vị: ty dong)
Chỉ tiêu ] 2 3 4 5
Du nợ dau ki 100 80 60 40 20
Lãi phải trả hang năm 12 | 96 7,2 4,8 2,4
Tiền gốc phải trả 20 20 20 20 20 Tổng số tiền phải trả 32 29,6 27,2 24,8 22,4
SV: Vũ Thi Thanh Huyền - 11152202 Lớp kinh tế dau tư 57A
Chuyên dé thực tập 47 GVHD: TS.Nguyễn Thị Thu Hà
SEER SRST TE ALG A SST AN “ki: X'902847282X2E. RRA BS eA DENS SIDES RT TA AINE AIT SS RAR A 4. 8Ÿ; Tai tà Cái EIGN BA OOS đu, 2 aS SOC 447% OL
Có thê thấy rang, kế hoạch trả nợ hàng năm tương đối hợp lý và dự án đòi hỏi
phải hoạt động có lãi ngay từ năm đầu là điều khả thi.
1.4.3.5. Tham định các chỉ tiéu tài chính quan trong
Hiệu qua tài chính của dự an:
WACC : 17.96%
NPV _ : 124,299 triệu đồng ( xem bảng dòng tiền dự án tại Phụ lục IV)
IRR :20,17% > 17.96%
Thời gian hoàn vốn: 8,2 năm< 12 năm
Kết luận: Như vậy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế, Công ty đảm bảo khả
năng trả nợ cho Chi nhánh.
1.4.3.6. Đánh giá kết quả của cán bộ thẩm định tài chính về dự án “Công trình văn
phòng, trung tâm thương mại dịch vụ, nhà ở, căn hộ đề bán ”
Bảng 1.25: Bảng tóm tắt kết qua thấm định Dự án Công trình văn phòng,
trung tâm thương mại dịch vụ, nhà ở, căn hộ để bán
Khách hàng
| Tên dự án | Dự án 'Công trình văn phòng. trung tâm thương mại
| | . dịch vụ, nhà ở, căn hộ dé bán
Địa điểm đầu tư ô C 6 đất D4 - Khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Dịch
Vọng, quận Cầu Giấy
| Sản phẩm chinh của dự án _ Căn hộ dé bán, trung tâm thương mại dịch vu, van
. phòng, Tiệc
Mục tiêu/Quy mô Dự án Muc tiêu: Đầu tu xây dựng công trình công cộng
hỗn hợp (Trung tâm thương mại dịch vụ , nhóm nhà trẻ, văn phòng và căn hộ dé bán)tại : ô C 6 đất D4 - Khu đô
thị mới Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy
' Tổng mức đầu tư. we | 393, .889,980,000 déng (không bao gồm VAT)
| _- Vốn tự có tham gia - 163,419,980,000 đồng( 41.49%)
| _- Vốn vay VCB ... 100,000,000,000 đồng (25.39%)
- Von huy động từ nguôn 130,470,000,000 đồng (33.12%)
| khác
| Nguồn trả nợ | Doanh thu tir du an, kể cả doanh thu bán căn hộ, nguồn
. khẩu hao/thu hồi giá vốn và lợi nhuận hàng năm của từ
| | kinh doanh văn phòng, trung tâm thương mại.
' Dự án khả thi, higuqua CO -
| NPV - 124,299 triệu đồng
TT ———-—-——-Ăằ-.ằẰ_-K_-.. a tt
SV: Vũ Thị Thanh Huyên - 11152202 Lớp kinh tê đâm tu 57A
Chuyên đề thực tập 48 GVHD: TS.Nguyén Thi Thu Ha
| IRR (thời gian) 20,17%
Thời gian hoàn vốn vay | 8,2 nam
. Khoản vay vốn đầu tư -100.000.000.000 VND
Mục đích cấp tíndụng Thanh toán các khoản chi phi hợp lý, hợp lệ để thực
hiện đầu tư “Dự án công trình văn phòng, thương mại
| _ dịch vụ, nhà ở của chủ đầu tư: Công ty TNHH Phú Mỹ
- Thời hạn cấp tín dụng _60 tháng
| Lãi suất trong hạn -_ Theo quy định của Vietcombank trong từng thời kỳ
| Lãi suất quá hạn 130% lãi trong hạn
(Nguồn: Phòng KHDN Vietcombank Thành Công)
1.4.3.7. Đánh giá của sinh viên về công tác thẩm định tài chính dự án “Dự án Công trình văn phòng, trung tâm thương mai dịch vụ, nhà ở, căn hộ dé bán ”
a. Ưu điểm
- Dự án công trình văn phòng, thương mại dịch vu, nhà ở được cán bộ thâm định tại Chi nhánh tiến hành theo đúng quy trình, đúng quy định hiện hành
của VCB.
- Cán bộ thầm định đã thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau ( hồ sơ tài liệu cho khách hàng cung cấp, khảo sát thực tế và các nguồn khác như: trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hang Nha nước, các hiệp hội ngành nghề liên quan, các ở liên quan trên địa bàn...) , phân tích một cách chi tiết, rõ ràng, giải thích cụ thể
từng chỉ tiêu
- Các bảng tính toán được tính toán rõ rang, trùng khớp số liệu giữa các bảng.
Giải thích khá rõ ràng về ý nghĩa của các con số mà cán bộ thâm định tính toán
- CBTD đã tích cực tìm hiểu, nghiên cứu, tham khảo và nhận định rõ ràng về các đặc điểm của một dự án đầu tư xây dựng
- Các phương pháp cán bộ thâm định lựa chọn tương ứng phù hợp với từng nội dung thâm định riêng biệt.
b. Nhược điểm
- Một số thông tin chỉ dựa vào thông tin mà khách hàng cung cấp, điều này làm kết quả thâm định thiếu tính khách quan.
- Một số nội dung thẩm định còn chưa được đưa vào: ví dụ CBTĐ thường không xem xét đến tác động của lạm phát, sự thay đổi lãi suất khi tính toán. Hơn nữa, khi đánh giá hiểu quả tài chính dự án, CBTĐ thường chỉ tập trung đến các chỉ tiêu: NPV, IRR,T ma bỏ qua các chỉ tiêu quan trọng khác như: tỷ số B/C, DSCR,...
SV: Vũ Thi Thanh Huyền - 11152202 Lớp kinh tế dau tư 57A
Chuyên đề thực tập 49 GVHD: TS.Nguyễn Thi Thu Ha
- Đánh giá khía cạnh tài chính và bảo đảm tiền vay còn so sài thiếu sự đi sâu phân tích các nội dung quan trọng, đánh giá chủ yếu là định tính, mang tính chủ
quan của CBTD. Nên tính toán thêm một số chỉ tiêu hiệu quả như BCR và phân tích
độ nhạy dé có cái nhìn sâu hơn về hiệu quả tài chính dự án.
1.5. Đánh giá thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại
NHTMCP Ngoại thương Việt Nam- Chi nhánh Thanh Công.
1.5.1 Những kết quả đạt được
Trong những năm qua, Chi nhánh Thành Công đã không ngừng đổi mới và lớn
mạnh qua các hoạt động của mình đồng thời dần khang dinh duoc vi thé trong hé
thống ngân hàng. Cùng với các hoạt động khác của Ngân hang, công tác thẩm định tài chính dự án vay vốn cũng được chú trọng, quan tâm và không ngừng hoàn thiện với mục đích thực hiện tốt để đem lại hiệu quả cũng như hạn chế được rủi ro có thê xảy ra đối với Ngân hàng. Những kết qua đạt được thé hiện qua những chỉ tiêu sau:
1.5.1.1. Về quy trình thẩm định tài chính dự án
Quy trình thẩm định tại Vietcombank Thành Công tuân thủ theo đúng quy trình thâm định chung của hệ thống ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. Bên cạnh đó còn có thêm những sáng tao, đổi mới tiến bộ trong quy trình. Công tác thẩm định được diễn ra thuận lợi và dễ dàng cũng do có quy trình thâm định được vạch ra một cách rõ ràng, quy cu, sự phối hợp thống nhất dé đưa ra quyết định. Đó là sự phối hợp nhịp nhàng, có hiểu quả giữa các phòng ban và các bộ phận chức năng trong quá trình thâm định. Chính sự phối hợp chặt chẽ này đã phát huy được tính độc lập của mỗi bộ phận đồng thời tạo mối quan hệ thống nhất, không chồng chéo lẫn nhau.
Quy trình thông nhất và khoa học giúp thời gian thấm định được rút ngắn và chất lượng thâm định vẫn được đề cao.
Tổng giám đốc NHTMCP Ngoại thương Việt Nam đã ra quyết định quy định về
“ Quy trình thẩm định dự án đầu tư ” và được áp dụng trong toàn bộ hệ thống
Vietcombank. Với trình độ và kinh nghiệm của CBTD cùng với việc sử dụng các tài
liệu hướng dẫn chỉ tiết đã giúp cho quy trình thâm định này được tiến hành theo một trình tự logic, cụ thể, đã đề cập được đầy đủ nội dung của công tác thâm định. Đặc biệt, trong thẩm định tài chính dự án, các chỉ tiêu được đưa ra dé thẩm định khá day đủ và chỉ tiết, đảm bảo cho việc thâm định được chính xác, nhất là việc đánh giá khả năng hoàn vốn và thời gian trả nợ của khách hàng vay vốn.
1.5.1.2. Về nội dung thẩm định
Kết quả thẩm định tài chính đã đưa ra được những nhận xét đầy đủ các nội dung yêu cầu của thẩm định tài chính dự án ( tổng mức đầu tư của dự án, tính khả thi của các nguồn vốn, doanh thu, chi phí, dòng tiền dự án, các chỉ tiêu hiệu quả dự án,
SV: Vũ Thị Thanh Huyền - 11152202 Lớp kinh tế đầu tư 57A_