MAI ĐỘNG CÔNG VIÊN
1.4.3.5. Tham định khía cạnh tài chính của dự án
Đây là một nội dung quan trọng nhất trong công tác thẩm định dự án dé CBTD có thé xem xét rằng dự án có tính khả thi và mang lại hiệu quả hay không và từ đó là căn cứ quyết định để Ngân hàng có quyết định giải ngân nguồn vốn để cho vay hay không. Dé có thể xem xét và tính toán một cách chính xác thì CBTĐ phải dựa trên cơ sở là hồ sơ vay vốn của doanh nghiệp đã trình lên, thông tin nghiên cứu thị trường và ý kiến của các chuyên gia. Từ đó đã thu được kết quả như sau:
- Tham định tong nguôn vốn của dự án và cơ cấu nguồn von:
Căn cứ vào tông đầu tư dự án được Hội đồng quản trị Công ty Xây dựng và thương mại Tecco Hà Nội phê duyệt theo Quyết định số 12/QD-HDQT ngày 12/04/2015 của Hội đồng quản trị Công ty CP Xây dựng và thương mại Tecco Hà Nội về việc phê đuyệt dự án
“ Xây dựng khu nhà ở văn phòng Tân Thịnh” , CBTD sử dụng phương pháp so sánh đối
chiếu thì thu được kết quả tong mức dau tư đưa ra là 250 tỉ. Trong đó:
+ Vốn chủ đầu tư bỏ ra thực hiện dự án là 50 ti, là chi phí dùng để giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục xin cấp phép xây dựng và vay vốn, tiến hành xây dựng giai đoạn ban đầu của dự án ... Phần vốn chủ đầu tư bỏ ra chiếm 20% tổng mức đầu tư của du án
+Vốn vay ngân hàng: Công ty đề ra mức vốn vay ngân hàng là 50 tỉ, chiếm 20% tổng mức đầu tư của dự án.
+ Vốn khác: đây là nguồn vốn thu theo quá trình xây đựng đối với khách hàng. Khách hàng trả một phan chi phi cho công ty đối với mỗi giai đoạn dự án xây dựng được thực
hiện xong. Công ty ước tính lượng vốn thu được từ khách hàng dé thực hiện dự án là 150
tỉ, chiếm 60% tổng nguồn vốn đầu tư.
- Tham định chỉ phí hàng năm
Căn cứ vào hồ sơ tín dụng khách hang, căn cứ vào thông tin ở các dy án tương tự, CBTD sử dụng phương pháp so sánh đồi chiếu và thu được kết qua
Lưu Quốc Thiện — 11123703 Lớp: Kinh tế đầu tư 54A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: TS. Tran Thi Mai Hoa
Bảng 10: Chi phí hoạt động hang năm của dự án
VIII | Chi phí hoạt động hang năm Số lượng | Đơn vị
—
1 | Số nhân viên BQL
2_ | Lương bình quân cán bộ BQL 5.5 triệu đồng/người tháng 3 | Chi phí hành chính và chi phí khác 7 triệu đồng/tháng
4 | Tong chi phí 150 | triéu/ thang
- Khâu hao tài sản
Bảng 11: Khấu bao tài sản
Ix Thông tin về khấu hao Số lượng Don vị
1 | San pham du an 25 Năm
2_ | Trang thiệt bi trong dự án 8 Năm 3 | Chi phi QLDA 8 Năm
4 | Chi phí tư van đầu tư 5 Năm
5| Chi phí khác 5 Năm
6 | Chuan bị đầu tư 5 | Nim |
7 | Du Phong 5 Nam 8 | Lãi vay trong thời gian xây dưng 3 Năm
- _ Thẩm định giá ban và doanh thu
Căn cứ vào hồ sơ tín dụng của khách hàng, căn cứ vào giá bán đối với các dự án tương tự của công ty, CBTĐ sử đụng phương pháp so sánh đối chiếu và thu được kết quả:
Lưu Quốc Thiện — 11123703 Lớp: Kinh tế đầu tư 54A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Trần Thị Mai Hoa
Bảng 12: Giá bán của sản phâm và các dịch vụ liên quan
Bãi đồ xe
Sản phẩm
1 | Giá bán căn hộ i 8triéu đến 22triệu
2 |-Ôiô
- Xe máy
50.000 Đồng/tháng/xe |
Tình quân 4 người/căn hộ có 02 xe máy * 192 căn
1.000.000 Đồng/tháng/xe
3 | Dự định khoảng 120 xe đến khối nhà/ngày đêm
Bình quân khoảng 50 xe ô tô gửi hàng tháng
Về doanh thu, dự án gồm 2 toà nhà, mỗi toà nhà cao 12 tầng và có 1 tang ham gửi xe . Mỗi tang có 8 căn hộ có điện tích 70m”, 85m” và 110m”. Doanh thu của dự án ước
tính:
Bảng 13: Doanh thu ước tính của dự án
| Loại sản phẩm Số lượng Don giá Thành giá
Cănhộ0m | 72phòng | 18 triéu/m’ 90,720 triệu VND
Cănhộ§m | 72phòng 20 triệu /m” 122,400 triệu VND
Căn hộ 110m” 48 phòng 22 triệu/mỸ 116,160 triệu VND
Gửi xe máy 400 xe 50 nghìn/tháng/xe 20 triệu/ tháng Gửi ô tô 60 xe 1 triệu/ tháng/xe 60 triệu/ tháng Phí khác 192 phòng 200 nghìn/ tháng/phòng 38.4 triệu/ tháng
Qua bảng trên chúng ta có thé thấy được doanh thu dy tính:
+ Doanh thu từ bán sản phẩm của dự án là: 329,280 triệu VND
+ Doanh thu hàng tháng : 118.4 triệu VND/thang
- Tham định hiệu quả dự an:
Lưu Quốc Thiện — 11123703 Lớp: Kinh tế đầu tư 54A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp § GVHD: TS. Trần Thị Mai Hoa
Căn cứ vào hô sơ tín dụng khách hàng, CBTĐ sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để thẩm định khía cạnh hiệu quả dự án và thu được kết quả:
+ Hiệu quả của dy án trên quan điểm tong dự án:
- NPV: 333.885 triệu đồng > 0 du án có hiệu quả về tài chính.
- IRR:26%/năm > WACC là 6,37%.
Thời gian hoàn vốn vay: 4.5 năm.
Thời gian hoàn vốn dự án: 3 năm 5 tháng.
Hiệu quả của dự án trên quan điểm chủ dau tư:
- NPV: 285.237 triệu đồng > 0 dy án có hiệu quả về tài chính.
- IRR: 46%/nam > WACC là 6,37 %.
Nhân xét:
Các chỉ tiêu tài chính cho thấy dự án có hiệu quả cao không chỉ trên quan điểm Tổng dự án mà còn có hiệu quả cao trên quan điểm Chủ đầu tư.
Kết quả khảo sát độ nhạy của dy án cho thấy:
Kết quả khảo sát độ nhạy dự án có NPV<0 một trong các trường hợp:
Tông đâu tư tăng 20%;
Giá bán sản phẩm giảm 20%
Hiệu suất kinh doanh (khả năng bán hàng) đạt 80%
Tổng đầu tư tăng 5%, Giá bán sản phẩm giảm 10%
Giá bán sản phẩm tăng 10% và hiệu suất bán đạt 70% tổng số căn hộ
- Tham định thời gian trả nợ
Căn cứ vào đề xuất vay vốn của khách hàng và đề xuất giải ngân của chi nhánh, CBTD sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu và cho kết qua:
Bảng 14: phương án trả nợ gốc và lãi vay của khách hàng
Lưu Quốc Thiện — 11123703 Lớp: Kinh tế đầu tư 54A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: TS. Trần Thị Mai Hoa
Don vị: tỉ VND Năm 1 2 3 4 5
lu nợ đầu kì 20 16 12
Trả gốc | 4 4 4
[Laisuat | 85% 10% 11%
Lai vay 1 1.6 1.32 Du ng cuôi ki
Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp dựa vào so sánh đối chiếu và lấy ý kiến chuyên gia căn cứ vào h sơ tin dụng của khách hàng vào thông tin ở các dy án tương tu xung quanh dự án của khách hàng ở nội dung này là hợp lý. Đánh giá của cán bộ thẩm
định tại chỉ nhánh về tổng mức von dau tư, cơ cấu nguôn vốn đâu tư, tiễn độ dau tư, dong tiền dy án va các chỉ tiêu là khá chính xác. Tuy nhiên chỉ nhánh vẫn chưa dua ra được một tỉ suất r phù hợp.
1.4.3.6. Tham định, đánh giá những rủi ro có thé gặp của dự án
Căn cứ vào tình hình thị trường BĐS ở Hà Nội hiện nay cùng tình hình hoạt động
của công ty trong thời gian gần đây, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu kết hợp phương pháp dự báo dé đưa ra các kết quả:
Một số rủi ro có thé gặp phải và giải pháp được khách hàng đề xuất dé khắc phục
những rủi ro như sau
- — Rúi ro cạnh tranh: Hiện tại ở Hà Nội có một số ít các công ty hoạt động trong lĩnh vực này. Công ty có đội ngũ lãnh đạo với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực
này nên khả năng cạnh tranh của Công ty cao.
- #ảúi ro từ chỉ phí: Chi phí cho việc xây dựng cơ sở hạ tang chủ yếu là chi san nền, giải phóng mặt bang, chi mua thiết bị. Trong các loại chi phí trên thì chi phí đền bù
Lưu Quốc Thiện — 11123703 Lớp: Kinh tế đầu tư 54A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS. Trần Thị Mai Hoa
giải phóng mặt bằng là chi phí biến động nhất do phải thỏa thuận với người dân địa phương về giá cả đền bù, tuy nhiên căn cứ vào hiện trạng đất thực địa và trong thời gian vừa qua Công ty đã tiến hành đền bù được một phan và quá trình đền bù diễn ra thuận lợi vì vậy rủi ro về chi phí là không cao.
- Núi ro từ sản xuất và quản Ip: Công ty có hệ thông quản lý chặt chẽ, phong cách làm việc chuyên nghiệp, hệ thống xử lý thông tin đa dạng, từ nhiều kênh do vậy rủi ro từ sản xuất và quản lý thấp.
- Rủi ro hoàn trả vốn vay: Dự án của Công ty có tinh khả thi, công ty hoạt động uy tín trên thương trường mặt khác công ty có nhiều nguồn để trả khi đự án không theo đúng kế hoạch do vậy rủi ro về hoàn trả vốn vay thấp.
- Rui ro tài chính: Đến nay tình hình tài chính đã có sự ôn định do vậy rủi ro về tài chính đối với công ty là thấp.
Kết luận của cán bộ thẩm định:
Khách hang đã dua ra những giải pháp hợp lý phòng tránh những rủi ro có
thể xảy ra.
Nhận xét của sinh viên:
Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu nhưng căn cứ thẩm định vẫn chủ yếu dựa vào thông tin khách hàng đưa đến, nhưng chưa xác
thực được những giải pháp mà khách hàng đưa ra có chính xác hay không.