Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2014-2016
3.3.4. Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Đô Lương
3.3.4. Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2014-2016
3.3.4.1. Nguồn tài liệu để phục vụ công tác lập hồ sơ địa chính
Kể từ năm 1981 cho đến nay để phục vụ cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Tổng cục Quản lý ruộng đất sau đổi tên thành Tổng cục Địa chính đã ban hành các văn bản quy định biểu mẫu hồ sơ địa chính: Quyết định 56/QĐ-ĐC ngày 05/11/1981, Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995, Thông tư 346/1998/TT-ĐC, Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001, Thông tư 29/2004/TT-TNMT và hiện nay là Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014. Sau nhiều lần điều chỉnh biểu mẫu theo các thông tư mới ban hành cho phù hợp, hiện nay hồ sơ địa chính huyện Đô Lương được lập theo Thông tư 24/2014/TT-TNMT; việc đo đạc lập bản đồ địa chính được tiến hành bằng máy toàn đạc điện tử với độ chính xác cao để thay thế bản đồ đo vẽ thủ công (Bản đồ
giải thửa 299/TTg). Bản đồ địa chính của các xã, thị trấn được lưu bằng phần mềm MicroStation SE; bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lưu trữ ở dạng số và giấy.
* Các loại giấy tờ thể hiện trên hồ sơ: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đơn xin tách thửa, hợp thửa; đơn xin chuyển mục đích; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có),....
* Các loại sổ: Sổ mục kê; sổ địa chính; sổ đăng ký đất đai; sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cùng một số giấy tờ và tài liệu khác có liên quan.
3.3.4.2. Thực trạng về việc lập và quản lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính được lập để phục vụ tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Tuy nhiên độ tin cậy của các thông tin được lưu trữ trong hồ sơ địa chính so với ngoài thực địa thì có sự sai lệch về các thông tin kinh tế, xã hội và tính pháp lý của thửa đất. Do vậy, công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính là một yếu tố vô cùng quan trọng trong công tác quản lý đất đai.
a. Công tác lập hồ sơ địa chính
Hiện nay, trên địa bàn huyên Đô Lương việc lập hồ sơ cơ bản đã thực hiện đầy đủ; công tác cập nhật hồ sơ địa chính của các thửa đất và biến động đất đai đều được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện khá kịp thời, đúng quy định.
Từ khi nhận chuyển giao bản đồ địa chính dạng số của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, thì công tác quản lý và cập nhật hồ sơ địa chính có phần được thuận lợi hơn, đặt biệt là hiện nay các xã đang triển khai thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
b. Công tác quản lý hồ sơ địa chính
Do điều kiện nơi làm việc còn chật hẹp, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chưa bố trí phòng và cán bộ chuyên trách làm công tác lưu trữ hồ sơ địa chính nên hồ sơ chưa được phân loại rõ ràng, chưa sắp xếp được theo từng năm cụ thể, việc sao lục, cung cấp thông tin cũng gặp nhiều khó khăn.
c. Những khó khăn trong công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
- Phần lớn cán bộ, viên chức, người lao động tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất không được đào tạo đúng chuyên ngành, chưa sử dụng thành thạo các phần mềm chuyên ngành phục vụ cho công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.
- Hầu hết cán bộ địa chính cấp xã và cấp huyện vẫn chưa sử dụng được các phần mềm hiện hành như TK2015, MicroStation SE,... đã gây khó khăn và cản trở không ít trong công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.
- Để bảo quản hồ sơ khỏi hư hỏng, hằng năm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện tổ chức phun thuốc diệt mối mọt, nấm mốc, trong khi chưa có kho lưu trữ riêng nên thuốc bảo vệ gây ảnh hưởng đến sức khỏe cán bộ đang làm việc chung tại kho lưu trữ hồ sơ.
d. Quy trình thực hiện
Người sử dụng đất khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất, được giao đất, cho thuê đất từ đất chưa sử dụng hoặc đất đã thu hồi thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo đất mới và các thửa đất có liên quan thì thực hiện các công việc sau:
Chỉnh lý bổ sung ranh giới, loại đất, mục đích sử dụng đất, diện tích của các thửa đất mới trên bản đồ địa chính.
Cập nhật thông tin về thửa đất mới vào hồ sơ địa chính. Cập nhật chỉnh lý biến động vào bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định hiện hành.
Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo thửa đất gửi đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh và UBND các xã, thị trấn nơi có thửa đất đã được đăng ký cập nhật biến động.
3.3.4.3. Kết quả lập hồ sơ địa chính huyện Đô Lương
Số liệu ở bảng 3.9, cho thấy rằng tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đô Lương đạt kết quả như sau:
Bản đồ: Toàn huyện có 604 tờ bản đồ được lập, quản lý, sử dụng đồng thời trên bản đồ giấy và bản đồ số trên phần mềm Microstation SE, trong đó có 604 tờ bản đồ, tỷ lệ 1/2000. Xã Đại Sơn có số lượng tờ bản đồ nhiều nhất 46 tờ, xã Lưu Sơn có số lượng tờ bản đồ ít nhất là 08 tờ.
Sổ địa chính: Toàn huyện có 245 quyển, xã Tràng Sơn có số lượng nhiều nhất 13 quyển, xã Bài Sơn có số lượng ít nhất chỉ 01quyển.
Sổ mục kê: Toàn huyện có 183 quyển, xã Trù Sơn có số lượng nhiều nhất 16 quyển, xã Ngọc Sơn, Bồi Sơn, Tràng Sơn có số lượng ít nhất 02 quyển.
Sổ đăng ký biến động: Toàn huyện có 33 quyển, mỗi xã, thị trấn 01 quyển.
Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Toàn huyện có 33 quyển, mỗi xã, thị trấn 01 quyển.
Trong những năm qua, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đô Lương đã ứng dụng phần mềm Microsoft Excel và phần mềm MicroStation SE để quản lý hồ sơ địa chính. Tuy nhiên hệ thống hồ sơ địa chính của huyện chưa được lập đầy đủ và thống nhất, việc cập nhật cơ sở dữ liệu chưa thường xuyên và thiếu kịp thời. Chất lượng hồ sơ địa chính không cao nên việc sưu tra, sưu lục giải quyết các quan hệ về đất đai chưa đạt yêu cầu đề ra. Vấn đề này xuất phát từ một số lý do như:
- Trình độ ứng dụng công nghệ thông tin của đội ngũ cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và công chức địa chính cấp xã còn hạn chế, nhất là các phần mềm chuyên ngành MicroStation SE, Vilis,…dẫn đến việc tích hợp cơ sở dữ liệu chung cho toàn huyện không đồng bộ gặp nhiều khó khăn.
- Sau khi thực hiện Chỉ thị 08-CT/TU ngày 08/5/2012 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy Nghệ An về đẩy mạnh vận động nông dân “dồn điền đổi thửa” và khuyến khích tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất quy mô lớn trong nông nghiệp, huyện Đô Lương được Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn để triển khai thực hiện Đề án xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, hiện nay các đơn vị tư vấn đang tiến hành đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính trên 33/33 xã, thị trấn, do đó công tác lập hồ sơ địa chính phải xây dựng lại từ đầu.
Bảng 3.9. Kết quả lập hồ sơ địa chính của huyện Đô Lương
TT Xã, thị trấn
Bản đồ (tờ)
Sổ địa chính (quyển)
Sổ mục kê (quyển)
Sổ theo dõi biến động
đất đai (quyển)
Sổ cấp GCNQSD
Đ (quyển) Loại
bản đồ
Số lượng
Tỷ lệ 1/2000
1 Giang Sơn Đông BĐĐC 27 27 5 11 1 1
2 Giang Sơn Tây BĐĐC 20 20 4 3 1 1
3 Hồng Sơn BĐĐC 24 24 1 3 1 1
4 Bài Sơn BĐĐC 18 18 1 3 1 1
5 Ngọc Sơn BĐĐC 9 9 4 2 1 1
6 Lam Sơn BĐĐC 28 28 7 5 1 1
7 Bồi Sơn BĐĐC 16 16 8 2 1 1
8 Nam Sơn BĐĐC 20 20 9 3 1 1
9 Bắc Sơn BĐĐC 11 11 3 3 1 1
10 Đặng Sơn BĐĐC 11 11 4 3 1 1
11 Tràng Sơn BĐĐC 17 17 13 2 1 1
12 Đông Sơn BĐĐC 18 18 8 4 1 1
13 Thị trấn BĐĐC 16 16 10 7 1 1
14 Yên Sơn BĐĐC 15 15 9 8 1 1
15 Văn Sơn BĐĐC 13 13 8 5 1 1
16 Thịnh Sơn BĐĐC 20 20 6 8 1 1
17 Hòa Sơn BĐĐC 21 21 9 7 1 1
18 Lưu Sơn BĐĐC 8 8 7 3 1 1
19 Đà Sơn BĐĐC 9 9 11 6 1 1
20 Trung Sơn BĐĐC 13 13 9 4 1 1
21 Thuận Sơn BĐĐC 13 13 8 4 1 1
22 Thái Sơn BĐĐC 18 18 9 7 1 1
23 Quang Sơn BĐĐC 20 20 7 8 1 1
24 Thượng Sơn BĐĐC 28 28 11 11 1 1
25 Hiến Sơn BĐĐC 19 19 9 7 1 1
26 Tân Sơn BĐĐC 13 13 8 6 1 1
27 Minh Sơn BĐĐC 11 11 7 6 1 1
28 Xuân Sơn BĐĐC 16 16 9 8 1 1
29 Lạc Sơn BĐĐC 9 9 7 5 1 1
30 Nhân Sơn BĐĐC 22 22 6 3 1 1
31 Mỹ Sơn BĐĐC 24 24 7 4 1 1
32 Trù Sơn BĐĐC 31 31 10 16 1 1
33 Đại Sơn BĐĐC 46 46 11 6 1 1
Toàn huyện 604 604 245 183 33 33
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đô Lương)
3.3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đô Lương giai đoạn 2014-2016
3.3.5.1. Tình hình chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Đô Lương
Trong những năm gần đây, do phát triển nhanh các khu đô thị, cụm công nghiệp: Khu đô thị mới Vườn Xanh, thuộc địa bàn Thị trấn; khu đô thị Đê Cầu Dâu thuộc địa bàn Thị trấn và xã Tràng Sơn; cụm công nghiệp Lạc Sơn và cụm công nghiệp Thị trấn nên nhu cầu sử dụng đất tăng lên. Đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện có xu hướng tăng và đất nông nghiệp lại giảm. Cùng với đó là sự phát triển các loại thị trường trong đó có thị trường bất động sản, nhu cầu về đất ở, các hoạt động dịch vụ liên quan đến lĩnh vực đất đai diễn ra khá sôi nổi như chuyển quyền, cho tặng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, thuê đất,... đặc biệt từ khi có quy định tất cả các giao dịch liên quan đến đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. do đó nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày một tăng lên.
Đối với chính quyền địa phương, do nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng tăng nên các địa phương đã nỗ lực cố gắng và chú trọng đến công tác công khai thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường công tác hướng dẫn người dân làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm gần đây đạt được tương đối khả quan.
3.3.5.2. Quy trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* Những quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất), là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
a. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Điều 5 và 170 Luật Đất đai 2013, các đối tượng phải đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư đang sử dụng đất; cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong các trường hợp:
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
b. Quy trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Quyết định số 49/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Hồ sơ và trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:
- Về hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 8, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT cho ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất:
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chịu trách nhiệm hoàn thành các nội dung công
việc quy định tại khoản 2, Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc thửa đất có biến động thì trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có văn bản thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để thực hiện trích đo hoặc trích lục, đo vẽ bổ sung địa chính thửa đất theo quy định.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện:
Trong thời gian không quá 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chịu trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc quy định tại khoản 3 Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trong đó:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận thì chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính và chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Chi cục Thuế và đồng thời chuẩn bị hoàn chỉnh hồ sơ và chuyển sang Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Chi cục thuế:
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông tin địa chính do Văn phòng đăng ký đất cấp huyện chuyển đến, Chi cục Thuế thông báo nghĩa vụ tài chính cho người đề nghị cấp giấy chứng nhận và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện:
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chuyển đến, phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thuê đất thì trình ủy ban nhân dân huyện ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình ủy ban nhân dân huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thông báo và chuyển giấy chứng nhận cho ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;