CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3. Những loại đất được quyền thế chấp
Phân loại đất
Theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai hiện hành và Điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành ba nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác: Đất nông nghiệp khác là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
Việc xác định loại đất, mục đích sử dụng đất của mỗi thửa đất được dựa trên một trong các căn cứ sau:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 30
- Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đất đang sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Đối với trường hợp chưa có căn cứ quy định tại các điểm trên trên thì căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ổn định, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác định loại đất, mục đích sử dụng đất.
Ngoài mục đích sử dụng đất chính đã được xác định theo quy định tại các điểm trên, người sử dụng đất được sử dụng kết hợp vào các mục đích khác nhưng không làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chính và không trái với quy định của pháp luật về đất đai.
Các loại đất được quyền thế chấp:
Luật Đất đai năm 2003 quy định khá phức tạp tại 5 điều các loại đất sau đây được phép thế chấp, bảo lãnh:
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất có được do chuyển mục đích sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Điều 110 và khoản 3, Điều 112 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của tổ chức kinh tế thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trừ đất thuê của Nhà nước và thuê lại đất trong khu công nghiệp từ ngày 01-7-2004 trở đi (khoản 3, Điều 111 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (Điều 113 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 và 3, Điều 119 Luật đất đai năm 2003).
Các loại đất không được quyền thế chấp:
Tuy Luật Đất đai năm 2003 không quy định rõ loại đất nào không được thế chấp, bảo lãnh nhưng có thể hiểu rằng, các loại đất còn lại dưới đây không được phép thế chấp, bảo lãnh:
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 31
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 109 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất (chỉ được thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê theo khoản 1 và 2, Điều 111 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (Điều 114 Luật đất đai năm 2003);
- Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản 2, Điều 119 Luật đất đai năm 2003);
- Đất phục vụ cho quốc phòng, an ninh, đất sử dụng vào mục đích công cộng
Điểm thay đổi đáng kể nhất so với trước đây là, kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, đất của các tổ chức, cá nhân trong nước thuê của Nhà nước hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cho dù đã trả tiền trước trong thời gian bao lâu, cũng không được phép thế chấp, bảo lãnh.
Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp được hay không được thế chấp quyền sử dụng đất nói trên, các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đều được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất. Vì pháp luật đã cho phép thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản được xây dựng, gắn liền với đất thuê thì khi xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh cũng sẽ đương nhiên được xử lý cả quyền sử dụng đất. Do vậy, việc hạn chế đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh là không thực sự có ý nghĩa về mặt pháp lý.
Điều kiện để các loại đất trên tham gia vào hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất16:
Đất đem đi thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tuy nhiên theo quy đinh tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường
16 Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 32
hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Đây là một điều kiện quan trọng, vì thiếu nó sẽ không có cơ sở pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ giữa Nhà nước và người có quyền sử dụng đất.
Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người có quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp và nó cũng là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất dùng nó để đem đi thế chấp vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, quyền lợi này phụ thuộc rất lớn vào công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước. Thực tế cho đến nay, cho thấy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đặc biệt là đất ở nói chung là chưa hoàn thành. Theo kế hoạch của Tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và Môi trường) thì đến năm 2003 sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế tiến độ này còn rất chậm so với kế hoạch. Theo một số chuyên gia dự báo, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm, Hà nội phải mất 19 năm để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất17. Nguyên nhân là do quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá rờm rà, phức tạp. Ví dụ: một số địa phương tự quyết định điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải có hộ khẩu thường trú ở nơi có đất, hoặc buộc các chủ hộ trong khu vực chưa có bản đồ địa chính phải thuê việc đo vẽ hoặc lấy xác nhận của các hộ liền kề về tình trạng không có tranh chấp...điều này đã gây nhiều khó khăn cho người sử dụng đất để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, Do đó theo quan điểm của người viết, trong trường hợp này thì pháp luật nên quy định cụ thể hơn, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất cụ thể:
- Đối với người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai 2003 và chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kịp thì chỉ cần xin giấy xác nhận của chính quyền địa phương là đất đủ điều kiện thế chấp (giấy này chỉ có giá trị tạm thời).
17 Xem: Trần Thành Hưng, giải pháp tài chính thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam.
Tạp chí địa chính, số 11/2002.Tr 16-17
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 33
- Các cơ quan Nhà nước nên tăng cường thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng sớm, càng tốt nhất là những nơi có diện tích đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều.
Trường hợp bên thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003, nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng việc đăng ký thế chấp phải được thực hiện đồng thời với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này sẽ hết hiệu lực kể từ ngày 01/01/2008 nhưng đối với các trường hợp đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được sử dụng các loại giấy tờ nêu ở điều luật trên để thế chấp.
Đất đem đi thế chấp phải không có tranh chấp:
Không có tranh chấp được hiểu là tại thời điểm tham gia thế chấp, quyền sử dụng đất của bên thế chấp không có bất kỳ khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với chủ thể nào khác. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn là cơ quan có thẩm quyền xác nhận về tình trạng đất không có tranh chấp. Trong trường hợp quyền sử dụng đất nếu có xảy ra tranh chấp thì mọi quan hệ về thế chấp quyền sử dụng đất sẽ không được xác lập và thực hiện cho đến khi tranh chấp đó đã được giải quyết xong bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là điều kiện cần thiết và đòi hỏi bên nhận thế chấp khi thiết lập quan hệ phải thận trọng và tìm hiểu kỹ càng về tình trạng thực tế của quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho quan hệ đó được thực hiện an toàn, phòng tránh rủi ro có hiệu quả hơn.
Có thể nói Luật rất cẩn thận trong khâu này, thậm chí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đòi hỏi phải có giấy xác nhận đất không có tranh chấp của Uỷ ban cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, quy định đất không được tranh chấp khi đem thế chấp quyền sử dụng đất cũng có điểm hạn chế, yếu tố hạn chế của nó chính là bỏ sót những quy định về bảo vệ quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người thế chấp. Nếu có người nào cố ý gây cản trở cho việc thế chấp nói trên, bằng cách gây nên sự tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất chuẩn bị thế chấp, thì người thế chấp sẽ không được thế chấp để vay vốn ngân hàng. Hiện nay pháp Luật chưa có quy định biện pháp chế tài cho hành vi này, do đó để khắc phục tình trạng cố ý gây cản trở cho việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng Luật nên quy định các biện pháp xử phạt
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 34
đối với những hành vi cố ý này thật nghiêm khắc với mức phạt thích đáng tùy theo từng trường hợp.
Đất đem đi thế chấp phải trong thời hạn sử dụng:
Điều kiện này được quy dịnh đối với các loại đất có thời hạn sử dụng đất18, nếu đem quyền sử dụng đất này thế chấp thì thời hạn sử dụng còn lại ít nhất là 5 năm mới được quyền thế chấp. Đây cũng là quy định của pháp luật làm căn cứ cho hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất có thời hạn, nếu một người có quyền sử dụng đất đã hết thời hạn sử dụng hoặc còn nhưng thời hạn sử dụng ít hơn 5 năm mà đem thế chấp cho người khác thì tranh chấp xảy ra là không thể tránh khỏi
Quyền sử dụng đất phải không bị kê biên thi hành án19: có sự thay đổi, cho nên luật quy định nếu đất bị kê biên thi hành án thì không được thế chấp là một điều kiện thật sự hợp lý. Vì nếu cho phép đất bị kê biên tham gia vào hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất thì có thể phát sinh nhiều trường hợp như sau:
sau khi kê biên thì quyền sử dụng đất này có thể chuyển cho người thi hành án hoặc chuyển nhượng cho người khác sử dụng đất và số tiền còn lại sau khi thi hành án xong có thể sẽ không đủ đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay, điều đó tất nhiên sẽ thiệt thòi cho bên cho vay.
Tóm lại, qua những điều kiện luật hiện hành quy định đối với hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất ta thấy đó thật sự là điều kiện cần thiết, là những căn cứ pháp lý vững chắc giúp hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất phát triển một cách bền vững.