CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền của bên thế chấp: Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau:
Được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp
Trong thời gian thế chấp bên thế chấp vẫn được quyền canh tác, khai thác lợi ít của đất vì các chủ thể thế chấp nói chung họ sống chủ yếu là nghề nông và dựa vào đất để sản xuất. Mặt khác, bên nhận thế chấp không có điều kiện trực tiếp sử dụng hết diện tích mà mình nhận thế chấp (phần lớn bên nhận thế chấp là
18 Điều 67 Luật đất đai năm 2003:đất sử dụng có thời hạn
19 Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 19/9/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 35
các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Viêt Nam, mà các tổ chức tín dụng này chủ yếu là kinh doanh tiền tệ, nên họ không thể dùng đất thế chấp để sản xuất nông nghiệp, đồng thời tạo điền kiện cho bên thế chấp có thể sản xuất kinh doanh tạo ra vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.
Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận
Mục đích chính của bên thế chấp là vốn nên họ được nhận tiền vay. Trước đây theo quy định tại Điều 12 Quy chế cầm cố, thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng (ban hành kèm theo Quyết định 217/QĐ-NH1 ngày 17/8/1996 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước) thì mức tiền vay tối đa bằng 70%
giá trị tài sản thế chấp. Do đó bên thế chấp sẽ nhận tối đa 70% giá trị giá trị quyền sử dụng đất thế chấp và tài sản gắn liền với đất, nếu có thỏa thuận tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, đều này gây khó khăn cho bên thế chấp vì trong một số trường hợp họ cần số vốn lớn hơn 70% giá trị quyền sử dụng đất mà họ đem thế chấp, chính vì vậy hiện nay pháp luật quy định giá trị tài sản thế chấp để vay vốn có thể do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận rồi đưa ra mức cho vay.
Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp
Do bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, cho nên bên thế chấp cũng có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thế chấp trên đất đã thế chấp. Trừ trường hợp thế chấp cả tài sản gắn liền với đất.
Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất đã được thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng
Trước đây Bộ luật dân sự 1995 quy định khi đã đưa quyền sử dụng đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bên thế chấp không được thực hiện các quyền nói trên, việc quy định như vậy đã làm hạn chế các quyền của người sử dụng đất (trừ quyền sử dụng). Hiện nay Bộ luật dân sự năm 2005 quy định thông thoáng hơn cho bên thế chấp, tại khoản 4 Điều 718 BLDS năm 2005.
Ta thấy quy định như vậy là rất hợp lý. Bởi vì lúc này bên thế chấp quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục sử dụng đất đó và khai thác lợi tức trên đất thế chấp, vì vậy luật bổ sung thêm các quyền trên cho bên thế chấp để tạo điều kiện cho bên thế chấp có khả năng trả được nợ mà không phải trả một khoản chi phí cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp. Nếu khoản nợ không lớn thì bên thế chấp
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 36
cũng có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê một phần diện tích đất thế chấp đủ để trả nợ mà không cần phải chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất thế chấp.
Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã thực hiên xong nghĩa vụ thế chấp
Khi hết hạn thế chấp bên thế chấp đã trả hết nợ và lãi (nếu có), thì bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, kể từ lúc này bên thế chấp có toàn quyền đối với diện tích đất của mình và không bị ràng buộc nào từ bên nhận thế chấp. và các bên trong hợp đồng thế chấp không còn quyền và nghĩa vụ gì dối với nhau.
Nghĩa vụ của bên thế chấp: Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau
Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp
Đây là nghĩa vụ rất quan trọng, vì bên nhận thế chấp giữ giấy này làm cơ sở pháp lý để khẳng định rằng bên nhận thế chấp cũng có quyền đối với tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất). Bên nhận thế chấp phải giữ bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận với người thứ ba giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 717 của Bộ luật dân sự 2005 thì khi thế chấp quyền sử dụng đất , bên thế chấp phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp.
Theo người viết cho rằng, quy định này cần được xem xét thêm vì những lý do sau đây:
Thứ nhất, trong thực tế việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ khó khăn, bởi bên thế chấp không thể đáp ứng được yêu cầu về giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp tiếp theo, do bên nhận thế chấp trước đó không đồng ý cho bên nhận thế chấp tiếp theo giữ giấy chứng nhận này.
Thứ hai, Luật đất đai quy định trong hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhằm đáp ứng yêu cầu về hồ sơ trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ , Điều 28 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định trong trường hợp việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 37
nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, do chỉ dừng lại ở quy định mang tính nguyên tắc mà chưa có quy định về trách nhiệm cụ thể (ví dụ: trách nhiệm bồi thường thiệt hại, phạt...do việc không giao lại) và cơ chế để bảo đảm thực hiện (ví dụ: yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền buộc buộc bên nhận thế chấp giao lại), nên trong thực tế việc bên thế chấp được giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là rất hiếm hoi. Nếu được thì cũng mất nhiều thời gian, thủ tục, chi phí và phụ thuộc nhiều yếu tố như uy tín, quan hệ...điều này đã ảnh hưởng đến tính kịp thời, hạn chế tiềm năng giá trị của tài sản và làm mất cơ hội giao dịch của các bên tiếp theo.
Thứ ba, việc giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải là biện pháp tối ưu nhất để ngăn ngừa bên thế chấp chuyển quyền sử dụng hoặc xác lập giao dịch khác đối với quyền sử dụng đất, bởi giấy chứng nhận này có thể bi làm giả, có thể được cấp lại... mà nhiều vụ tranh chấp trong thời gian qua đã minh chứng cho vấn đề này.
Từ những lý do nêu trên theo ý kiến người viết nên bỏ quy định bên thế chấp phải giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
Kiến nghị này dựa trên cơ sở những quy định của pháp luật việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký thế chấp và thông qua đó, tình trạng pháp lý của thửa đất là tài sản thế chấp đã được ghi nhận và công khai cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi cơ chế đăng ký thế chấp phải thực sự nhanh chóng, đơn giản, thứ tự ưu tiên và hiệu lực đối kháng đối với bên thứ ba được tôn trọng triệt để cả về mặt pháp lý lẫn thực tiễn xử lý.
Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng chấm dứt
Vệc đăng ký thế chấp là biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai, nắm được tình hình sử dụng đất, biến động đất đai trong từng địa phương. Do đó, mọi trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký. Việc đăng ký thế chấp có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người nhận thế chấp đối với những người thứ ba. Theo quy định Điều 10 Nghị định 08/2000/NĐ-CP
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 38
của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc người được ủy quyền.
Sau khi việc thế chấp chấm dứt bên có trách nhiệm phải thực hiện việc giải trừ thế chấp, việc giải trừ thế chấp do các bên thực hiện và sau đó yêu cầu cơ quan đăng ký thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp và xóa đăng ký. Việc giải trừ thế chấp và đăng ký xác nhận giải trừ có thể do người nhận thế chấp, người thế chấp hoặc một người thứ ba yêu cầu.
Sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp
Do đất đã được thế chấp nên bên thế chấp phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích ban đầu, không hủy hoại và làm giảm giá trị của đất đã thế chấp.
Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng
Bên thế chấp phải trả tiền vay, tiền lãi (nếu có) theo đúng thời hạn đúng thỏa thuận trong hợp đồng, đúng phương thức trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ví dụ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất các bên có thỏa thuận thế chấp một năm kể từ ngày 01/01/2012 đến ngày 31/12/2012, cư đến ngày 01 hàng tháng bên thế chấp phải đóng lãi, khi đến hạn bên thế chấp phải trả đủ số tiền vay. Như vậy bên thế chấp phải thực hiện đúng như thỏa thuận trong hợp đồng (Điều 292 Bộ luật dân sự 2005), nếu vay bằng tiền Việt Nam thì phải trả bằng tiền Việt Nam, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 290 Bộ luật dân sự 2005).
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền của bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền sau
Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích
- Khi quyền sử dụng đất đã thế chấp, bên thế chấp đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp và nhận một khoản tiền vay theo thỏa thuận trong hợp đồng, thì bên nhận thế chấp cũng có quyền đối với quyền sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mặc dù bên nhận thế chấp không chiếm hữu đất trực tiếp nhưng lại chiếm hữu gián tiếp (còn gọi chiếm hữu về mặt pháp lý) thông qua việc giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Do đó, trong thời hạn thế chấp bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất đúng mục đích (khoản 3 Điều 717 Bộ luật Dân sự), nghĩa vụ của bên này là
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 39
quyền của bên kia. Vì vậy, bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp phải sử dụng đất đúng mục đích, bảo vệ, giữ gìn đất, trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp chấm dứt ngay lập tức tình trạng vi phạm, nếu còn vi phạm thì sẽ xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không xử được theo thỏa thuận bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu bên thế chấp vi phạm việc hủy hoại đất dẫn đến tình trạng đất không xử dụng được gây hậu quả nghiêm trọng, thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng và người vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp chấp
Theo quy định tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP và Nghị định 163/2006/NĐ- CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền lợi của bên nhận thế chấp được bảo đảm kể từ thời điểm đăng ký thế chấp xong. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo đảm quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký, người nào đăng ký thế chấp trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước và ngược lại.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau
Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp
Theo thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận ai là người đăng ký thế chấp. Nếu xét về thực tiễn, thì thực chất đây mới chính là nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, là việc đăng ký thế chấp là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, họ sẽ được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp
Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp
Khi hết thời hạn thế chấp và bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp, nghĩa là bên nhận thế chấp không còn quyền gì đối với phần diện tích đã nhận thế chấp trước đây, khi đó hợp đồng thế chấp cũng chấm dứt.