CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ
3.2. Đề xuất một số kiến nghị
Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, người viết đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
Thứ nhất, Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất
Để giải quyết những vấn đề trên, trước hết, cần xây dựng Luật Tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ: Những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin; quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin; quy
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 58
định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định của pháp luật về cung cấp thông tin, đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu.
Cần xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích người dân chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Đồng thời, có chế tài cụ thể và thật nghiêm khắc đối với người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký.
Pháp luật nên có quy định chung về mức thu phí khai thác, sử dụng tài liệu đất đai. Và tùy theo từng trường hợp cụ thể ở từng địa phương cho phép Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương có quyết định ban hành về mức thu phí khai thác và sử dụng tài liệu phù hợp với thực tế ở địa phương, nhưng mức thu tối đa không được quá mức thu được quy định chung.
Thứ hai, Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2003 quy định khá rắc rối, phức tạp tại 5 Điều 110, 111, 112, 113 và 119 về các loại đất được phép thế chấp. Tuy nhiên, rất khó phân biệt được những trường hợp nào không được phép thế chấp. Vì vậy, cần quy định rõ các loại đất không được thế chấp như sau:
- Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất từ ngày 01-7-2004 trở đi; đất thuê trước ngày 01-7-2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm; đất thuê cảng hàng không, sân bay; đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
- Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước;
- Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư;
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 59
- Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch;
- Đất không có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải toả, bồi thường.
Luật đất đai còn có những quy định phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật đất đai quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Trong khi hệ quả của việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần sẽ cho phép nhà đầu tư nước ngoài thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, do đó, để đảm bảo sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cần cho phép nhà đầu tư trong nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm vẫn được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
Thứ ba, Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp
Cho phép bên nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc khi không thỏa thuận được thì bên nhận thế chấp có quyền đơn phương xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cụ thể như sau:
- Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ cho phép bên nhận thế chấp cùng với bên thế chấp tiến hành xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo biện pháp mà đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
- Sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ mà tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất chưa được xử lý thì có thể xử lý theo hướng sau:
+ Đối với những trường hợp mà trước đây bên thế chấp cam kết cùng với bên nhận thế chấp trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã được bảo đảm nay họ vẫn còn thiện chí trong việc trả nợ thì hai bên vẫn tiếp tục thực hiện việc xử tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 60
+ Nếu bên thế chấp vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không thỏa thuận được với bên nhận thế chấp trong quá trình xử lý quyền sử dụng đất thì phải chuyển qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ.
- Trong trường hợp khi đã thực hiện các biện pháp nêu trên nhưng sau một năm kể từ ngày đến hạn trả nợ mà tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất vẫn chưa xử lý được thì cho phép bên nhận thế chấp đơn phương thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu hồi nợ và bên thế chấp không được quyền khiếu kiện. Bên cạnh đó Luật đất đai năm 2003 nên quy định hợp đồng thế chấp tài sản (đã được công chứng) được coi là căn cứ để bên nhận thế chấp chuyển nhượng hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp cho người mua mà không cần có sự thỏa thuận với chủ tài sản. Hợp đồng thế chấp này cũng là căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cần sửa đổi những quy định của Luật đất đai năm 2003 theo hướng: nếu đơn vị nào trúng thầu mua lại bất động sản là nhà xưởng, công trình gắn liền với đất của doanh nghiệp bị phá sản thì sẽ được tiếp tục thuê đất của Nhà nước ở nơi có bất động sản của doanh nghiệp bị phá sản gắn liền với đất đó.
Thứ tư, Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
Sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn giải quyết việc đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính cụ thể như sau:
Quy định về thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp (điểm c khoản 1 Điều 130 Luật đất đai) cũng cần phải có sự thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo đó Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ, nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo, trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc. Thời hạn quy định như trên được tính từ ngày cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Quy định cụ thể về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký thực hiện thủ tục đăng ký để thực hiện việc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên do mới dừng
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 61
lại ở quy định mang tính nguyên tắc mà chưa có quy định về trách nhiệm cụ thể, điều này đã làm ảnh hưởng đến tính kịp thời, làm mất cơ hội giao dịch của các bên tiếp theo. Do đó pháp luật cần có quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại, phạt hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc bên nhận thế chấp phải giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người yêu cầu đăng ký.
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 62