CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.6. Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 49
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp quyền sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp.
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo Mẫu số 03/XĐK (Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-TNMT )
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ;
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm;
- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; Trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.
Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau đây:
- Xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận và xóa đăng ký trong Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật;
- Chứng nhận việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm vào Đơn yêu cầu xóa đăng ký;
- Trả kết quả cho người yêu cầu xóa đăng ký theo phương thức quy định tại Điều 19 của Nghị định 83/201026.
Trong thời hạn không quá (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký thế chấp, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
26Điều 19. Trả kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm
Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm được cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trả cho người yêu cầu đăng ký theo một trong các phương thức sau:
1. Trực tiếp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm;
2. Gửi qua đường bưu điện;
3. Phương thức khác do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 50
Khi bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật (điểm a khoản 3 Điều 130 Luật đất đai 2003).
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điều luật trên sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật này trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài.
Ngoài ra theo quy định tại Điều 721 luật Dân sự 2005 thì khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án
Nói chung theo quy định của luật thì khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì quyền sử dụng đất được thế chấp được ưu tiên xử lý theo thỏa thuận, nhưng thỏa thuận đó phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép.
Trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá (khoản 1 Điều 68 NĐ 163/2006/NĐ-CP). Sau khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ, thì bên thế chấp đến cơ quan trước đó đã đăng ký thế chấp để xóa việc đăng ký thế chấp. Khi thực hiện việc xóa đăng ký xong, quyền và nghĩa vụ của các bên coi như chấm dứt.
Tuy vậy, trong gần 8 năm thi hành quy định này thì biện pháp bên nhận thế chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác và biện pháp bán đấu giá quyền sử dụng đất hầu như không thực hiện được. Hệ quả là việc vay vốn, thế chấp,xử lý thế chấp bị ách tắc,thị trường vốn, thị trường bất động sản bị cản trở, không thông thoáng. Thực tế là ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thì đa số chủ tài sản không tự nguyện thi hành và vụ việc phải giải quyết tại Tòa án, cơ quan Thi hành án. Thời gian cho việc xử lý này mất hằng năm, trong
GVHD: Ths.Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Lâm Bích Ngọc 51
khi đó ở một số quốc gia phát triển thì thời gian này có thể chỉ mất một ngày. Do đó Luật đất đai nên có quy định cụ thể hơn để cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng khi bên nhận thế chấp chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất thế chấp hoặc bán đấu giá mà không cần phải thông qua biện pháp khởi kiện tại Tòa án. Bên cạnh đó, Luật Đất đai nên “luật hóa” Nghị định số 163/2006 về Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm như sau: Hợp đồng thế chấp tài sản (đã được công chứng) được coi là căn cứ để bên thế chấp chuyển nhượng hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất thế chấp cho người mua mà không cần có sự thỏa thuận với chủ tài sản. Hợp đồng thế chấp này cũng là căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người viết cho rằng, với việc ghi nhận những kiến nghị nêu trên, pháp luật đất đai sẽ đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu của Người sử dụng đất, đồng thời góp phần khơi thông thị trường vốn, thị trường bất động sản. Khi các giao dịch được thông thoáng thì các vấn đề vướng mắc càng đỡ phức tạp và dễ giải quyết.
CHƯƠNG 3