Chính sách về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong từng giai đoạn và sự ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản

Một phần của tài liệu LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại PHÁP LUẬT về HOẠT ĐỘNG môi GIỚI bất ĐỘNG sản (Trang 22 - 26)

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.4. Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt

1.4.1. Chính sách về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong từng giai đoạn và sự ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản

1.4.1.1. Từ khi thống nhất đất nước 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993 Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong giai đoạn này đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), quan hệ pháp luật về đất

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 23 SVTH: Hà Quốc Huy đai đều có sự tham gia của Nhà nước. Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Về nhà ở: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý” (Điều 62 Hiến pháp 1980). Nhưng do Nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu, (theo thống kê diện tích nhà ở do Nhà nước xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng được 30% nhu cầu nhà ở của cán bộ, công nhân, viên chức ở đô thị)7 trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. Thị trường mua bán nhà ở không chính thức“ thị trường ngầm” này có nguyên nhân, xuất phát điểm từ việc Nhà nước chậm thừa nhận và không có quy định hành lang pháp lý cho nó. Đây là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Do Nhà nước không cho phép sở hữu tư nhân về đất đai và cũng không cho phép mua bán đất đai, tuy việc mua bán nhà ở có diễn ra nhưng chỉ với hình thức “trao tay”

là chủ yếu nên chưa cần nhiều đến vai trò của người môi giới. Có thể nhận thấy khung pháp lý cho hoạt động động môi giới BĐS vẫn chưa xuất hiện trong giai đoạn này ở nước ta.

Luật Đất đai 1987 ra đời là giai đoạn bắt đầu có sự thay đổi nhận thức về quan hệ sản xuất trong kinh tế nông nghiệp của Nhà nước. Chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài được thực hiện chính là điểm đột phá trong quá trình đổi mới kinh tế nước ta. Tuy các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm, theo Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Nhưng TT BĐS ở nước ta đã bắt đầu manh nha hình thành dựa trên cơ sở pháp lý của Điều 49 Luật Đất đai năm 1987. Điều này quy định “Người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu, sở hữu Nhà nước và sở hữu của từng cá nhân.

Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hay các giao dịch về mua bán

7 Nguyễn Tấn Phát- Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia TPHCM: Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/09/08/377, [truy cập ngày 19/02/2011]

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 24 SVTH: Hà Quốc Huy nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Đặc điểm chủ yếu của TT BĐS trong giai đoạn này là sự tự phát, Nhà nước chưa có khung pháp lý cho TT BĐS, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, cũng như chưa có các chủ thể môi giới BĐS chuyên nghiệp. Khi muốn bán, mua, thuê nhà tìm đến những người quen biết nhờ họ làm trung gian cho những giao dịch đó, và người đóng vai trò trung gian này sẽ được nhân một khoảng thù lao, đây được xem là hình thức khởi đầu cho nghề môi giới BĐS hiện nay.

1.4.1.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực.

TT BĐS ở Việt Nam được chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới có liên quan đến việc kinh doanh BĐS như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định, như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, và nhiều quy định có liên quan khác.

Tiếp đó, là các văn bản Luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999), Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005), Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009), Luật Đầu tư năm 2005 (sửa đổi, bổ xung năm 2009), Luật Thương mại năm 2005, Luật về Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ xung năm 2009). Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Sự phát triển của TT BĐS, đồng nghĩa với việc số lượng hàng hóa là BĐS, và các chủ thể kinh doanh BĐS xuất hiện ngày càng nhiều.

Đây là cơ hội phát triển của hoạt động môi giới BĐS. Nhìn chung giai đoạn này hoạt động môi giới BĐS và chính sách của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS, có những nét nổi bật sau:

Th nht: Sự xuất hiện ngày càng nhiều của những chủ thể làm công việc môi giới BĐS, điều này đã tạo điều kiện cho quá trình giao dịch của người dân cũng như giới đầu tư, kinh doanh BĐS diễn ra nhanh hơn, và đồng thời giúp TT BĐS của nước ta phát triển nhanh chóng chỉ trong một thời gian ngắn.

Th hai: Giai đoạn này đã bắt đầu có sự xuất hiện những người môi giới chuyên nghiệp được đào tạo một cách bài bản hoạt động trong TT BĐS chính thức.

tuy nhiên lực lượng chỉ chiếm một phần thiểu số so với phần đa số những người môi giới không chuyên hoạt động chủ yếu trong TT BĐS không chính thức. Những người môi giới chiếm phần đa số này thường được gọi là “cò nhà đất”. Tên gọi này đánh giá việc chủ thể môi giới tuy tăng nhanh về số lượng, nhưng do chỉ mang tính tự phát, hoạt động lại thiếu tính chuyên nghiệp, chuyên môn của chủ thể môi giới chưa cao

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 25 SVTH: Hà Quốc Huy (không có quá nhiều yêu cầu đối với cá nhân muốn trở thành người môi giới BĐS).

Để đánh giá rõ ràng hơn chúng ta cần tìm hiểu tầm ảnh hưởng của những chủ thể môi giới BĐS đối với TT BĐS của nước ta trong giai đoạn này.

Ảnh hưởng đối với chủ thể không kinh doanh và chủ thể kinh doanh BĐS, lực lượng những người được gọi là “cò nhà đất” này, thường đặt lợi ích cá nhân, cũng như lợi nhuận lên hàng đầu trong quá trình môi giới. Điều này đã gây ra không ích thiệt hại cho những chủ thể khi tham gia các giao dịch trong TT BĐS, dẫn đến sự mất niềm tin của hầu hết mọi người đối với những người môi giới BĐS.

Ảnh hưởng đối với sự phát triển của TT BĐS, trong giai đoạn này TT BĐS của nước ta có dấu hiệu phát triển khộng thật sự ổn định mà nổi bật là xảy ra hiện tượng

“sốt giá nhà đất” hoặc “hiện tượng thị trường nhà đất đóng băng” vào các năm 1991 - 1994 và 2001 - 2003. Có rất nhiều lý do được đưa ra để giải thích hiện tượng này, trong đó ta thấy nổi bật lên đó là sự ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS. Những chủ thể môi giới được đặt dưới cái tên là “cò nhà đất”, với những hoạt động của mình họ cung cấp những thông tin sai lệch đối với khách hàng, việc này đã gián tiếp đẩy giá nhà đất tăng lên, và tất nhiên giới đầu tư, kinh doanh BĐS không muôn mạo hiểm với tài sản của mình, dẫn đến việc hạn chế số lượng giao dịch trên thị trường. Điều này có nguy cơ rất lớn dẫn đến việc làm chậm quá trình phát triển ổn định của TT BĐS của nước ta.

Th ba: Chính sách của Nhà nước đối với hoạt động môi giới BĐS trong giai đoạn này vẫn chưa hoàn thiện. Với mục tiêu đẩy mạnh sự phát triển thị TT BĐS dưới sự quản lý của Nhà nước, hệ thống pháp luật đã có các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên vẫn chưa một có văn bản pháp lý cụ thể quy định về hoạt động cũng như là xử lý vi pham khi có sai phạm xảy ra đối với kinh doanh BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng. Điều này lý giải tại sao trong giai đoạn này sự phát triển của TT BĐS phi chính thức, cũng như hoạt động môi giới BĐS nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Bởi vì hầu hết các quy định về lĩnh vực này nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý của các cơ quan chức năng.

1.4.1.3. Giai đoạn từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực ngày 1 tháng 1 năm 2007 đến nay.

Với mục tiêu thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh BĐS, đồng thời đưa hoạt động môi giới BĐS vào khuôn khổ, xem đây là điều kiện quan trọng để TT BĐS phát triển ổn định và bền vững. Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật KDBĐS năm 2006. Sau đó là Nghị định số153/NĐ-CP, Thông tư số 13/TT-BXD, hướng dẫn, điều chỉnh về hoạt động môi giới BĐS. Đây được xem là một cột mốc quan trọng, đánh dấu một bước phát triển mới đối với hoạt động môi giới BĐS.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 26 SVTH: Hà Quốc Huy Đánh giá chung về hoạt động môi giới BĐS kể từ sau khi Luật KDBĐS 2006 ra đời cho đến nay có đặc điểm cơ bản sau. Do sự phát triển của TT BĐS trong nước vẫn chưa thực sự ổn định, ở nước ta vẫn còn tồn tại hai TT BĐS chính thức và phi chính thức. Vì vậy hoạt động của những chủ thể môi giới BĐS chưa có chứng chỉ môi giới vẫn còn đang diễn ra trong TT BĐS không chính thức song song tồn tại với các chủ thể môi giới chuyên nghiệp gây nhiều khó khăn cho sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS đã và đang dần đi vào khuôn khổ của pháp luật (theo quy định từ ngày 1/1/2009 người môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS do Bộ Xây dựng cấp mới được hành nghề). Với sự quản lý của Nhà nước hoạt động môi giới BĐS đã xuất hiện nhiều dấu hiệu tích cực, chủ thể môi giới BĐS dần nhận được niềm tin từ khách hàng của họ. Nghề môi giới BĐS được đánh giá là sẽ ngày càng hiệu quả hơn, phát triển mạnh hơn trong tương lai, góp phần vào sự phát triển TT BĐS của nước ta dần bắt kịp các nước trên thế giới.

Một phần của tài liệu LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại PHÁP LUẬT về HOẠT ĐỘNG môi GIỚI bất ĐỘNG sản (Trang 22 - 26)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(66 trang)