CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Quy định của pháp luật về chủ thể môi giới bất động sản và loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
2.1.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Chủ thể môi giới đóng vai trò trung gian giữa bên mua và bên bán, xúc tác các giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS có đối tượng chủ yếu là nhà ở, công trình xây dựng, và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật không phải loại nhà ở, công trình xây dựng nào cũng được đưa vào kinh doanh, vì vậy khi mà loại BĐS nào được pháp luật cho phép kinh doanh thì cũng đồng nghĩa với việc chủ thể môi giới được phép tiến hành công việc môi giới với loại BĐS đó.
2.1.2.1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật. Trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình bí mật Nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh18.
Tuy nhiên, BĐS là nhà, công trình xây dựng nêu trên phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật KDBĐS 2006 thì mới được đưa vào kinh doanh. Các
17 Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006.
18 Điều 2 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 35 SVTH: Hà Quốc Huy điều kiện đó là:
- Nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Đối với nhà công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, giấy tờ về xây dựng công trình, dự án đầu tư đã được phê duyệt (đối với nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế).
Pháp luật hiện hành cho phép mua bán, cũng như là được môi giới loại nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên chủ thể môi giới BĐS khi tư vấn hoặc tiến hành môi giới cho khách hàng mua nhà ở, cần chú ý đến thời điểm mà loại BĐS này được phép đưa vào kinh doanh. Thông thường một dự án kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng, do vốn đầu tư cho BĐS lớn, BĐS lại cố định tại một vị trí và phục vụ cho những đối tượng nhất định, chính vì vậy các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Trong khi đó, thời điểm và điều kiện được huy động vốn đã được pháp luật quy định chỉ được tiến hành giao dịch khi đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật. vì vậy các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến việc hình thành nên loại BĐS hình thành trong tương lai.
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 (đã hết hiệu lực), quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Chưa quy định cụ thể các trường hợp được phép huy động vốn, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn. Nên thời gian qua tại một số dự án nhà ở đã xảy ra tranh chấp khi bên tham gia góp vốn tự ý bán sản phẩm chưa hoàn toàn thuộc sở hữu của mình. Thậm chí, tại nhiều dự án việc huy động vốn của người dân, doanh nghiệp để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở không tuân thủ quy định (chủ đầu tư phải hoàn thành xong phần móng nhà), dẫn đến nhiều thiệt hại cho người mua.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (thay thế cho Nghị định số 90/2006/NĐ-CP). Một trong những nội dung quan trọng của nghị định này liên quan đến dự án phát triển nhà ở, hiện đang có nhiều tranh chấp về thời điểm huy động vốn xây dựng dự án, các
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 36 SVTH: Hà Quốc Huy hình thức huy động vốn; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở. Theo Nghị định này, hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các cá nhân (người mua nhà) thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì thời điểm huy động vốn là khi chủ đầu tư đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng nhà ở, hơn thế nữa, hợp đồng mua bán nhà phải hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch BĐS theo đúng quy định. Đồng thời chủ đầu tư phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để cơ quan này thực hiện việc quản lý, giám sát.
2.1.2.2. Quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh.
Theo từ điển luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:
“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”19.
Không giống như TT BĐS tại nhiều nước khác trên thế giới, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Vì vậy, hàng hóa thực chất trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất có Điều kiện và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất cũng như kinh doanh quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như: Luật Đất đai 2003 (sửa đổi bổ xung năm 2009), Luật Nhà ở 2005 (sửa đổi, bổ xung năm 2009), Luật Đầu tư 2005 (sửa đổi, bổ xung năm 2009), Luật Xây dựng 2003, vì vậy việc kinh doanh quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh, tác động của nhiều luật khác nhau. Hoạt động kinh doanh đối với quyền sử dụng đất nhìn chung là phức tạp, cho nên khi thực hiện công việc môi giới các chủ thể môi giới BĐS cần phải có một số kiến thức nhất định về các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, cũng như điều kiện về quyền sử dụng đất được phép kinh doanh.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật KDBDS 2006, quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
- Quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, theo quy định của Luật Đất đai 2003 (sửa đổi bổ xung 2009) đất được tham gia TT BĐS bao gồm: đất mà pháp luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào TT BĐS20.
19 Từ điển Luật học Nxb.Từ điển Bách Khoa và nxb. Tư pháp, Hà Nội – 2006. trang 655.
20 Điều 61 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ xung năm 2009).
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 37 SVTH: Hà Quốc Huy - Quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh không có tranh chấp về quyền sử dụng. Điều kiện này được hiểu là tại thời điểm tham gia giao dịch không có bất kỳ tranh chấp, khiếu kiện hay bất đồng, mâu thuẫn với ai về quyền sử dụng đất. Cơ sở pháp lý để đảm bảo cho vấn đề này đó là xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về tình trạng đất không có tranh chấp.
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Mỗi loại đất có tính chất, đặc điểm sử dụng khác nhau thì được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với thời hạn khác nhau (loại đất được Nhà nước giao ổn định, lâu dài, loại đất được Nhà nước giao cho thuê có thời hạn). Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng sẽ được xác lập tương ứng với thời hạn sử dụng. Đối với những loại đất có xác định thời hạn (được ghi rõ trong quyết định giao đất, cho thuê đất), thì chủ thể chỉ được thực hiện các giao dịch trong khoảng thời gian được Nhà nước cho phép sử dụng. Việc xác lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền cũng chỉ trong khoảng thời gian sử dụng đất còn lại của bên chuyển quyền mà thôi.
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
- Đất đai phải có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật hiện hành, giấy tờ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc UBND xã cấp. Trên thực tế hiện nay, ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có rất nhiều loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Đây là những giấy tờ mang tính hợp lệ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ xung năm 2009)21. Tuy nhiên,
21Điều 50 luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ xung năm 2009).
Khoản 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hộ chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tái sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
e) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp cho người sử dụng đất.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 38 SVTH: Hà Quốc Huy những giấy tờ này chỉ là cơ sở pháp lý để Nhà nước xem xét, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho người sử dụng bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là Điều kiện cần thiết bởi ngay cả khi quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất là hợp pháp, không có tranh chấp, nhưng lại đang là đối tượng trong việc phải kê biên để thi hành án thì sẽ có nguy cơ phát sinh tranh chấp. Hơn nữa, nếu quyền sử dụng đất đang thuộc diện bị Nhà nước niêm phong, kiểm soát để bảo đảm cho nghĩa vụ khác, thì sẽ không phải là đối tượng được phép giao dịch.