CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.4. Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt
1.4.2. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới
Để có một cái nhìn toàn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của chủ thể môi giới BĐS trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chúng ta cần tìm hiểu một cách khái quát một vài khía cạnh cơ bản về việc hình thành và phát triển của lĩnh vực dịch vụ môi giới BĐS tại một số nước trên thế giới. Những nước này được chọn dựa trên sự đặc trưng của hai nhóm nước cơ bản bao gồm: Mỹ thuộc nhóm các nước có nền kinh tế phát triển, Balan nhóm các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu.
Thông qua đó rút ra một số bài học kinh nghiêm về chính sách quản lý và phát triển hoạt động môi giới BĐS của những nước này mà Việt Nam có thể áp dụng được.
Dưới đây là giới thiệu khái quát về hoạt động môi giới BĐS và phương pháp quản lý đối với hoạt động môi giới BĐS tại hai nước nói trên.
1.4.2.1. Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ
Vào những năm 1880, ở mỹ đã có hội nghị của các thành viên của hiệp hội MLS (Multiple Listing Service) 8, đây là một hiệp hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới BĐS hành nghề có hiệu quả hơn. Những người này đã trao đổi thông tin về các BĐS đăng ký (niêm yết) của họ. Vào những năm 1950, đã có những trang thông tin được in ấn do hiệp hội địa phương phân phát, vào những năm 1980 cùng với việc phát minh ra máy tính cá nhân và thiết bị xử lý, việc niêm yết các trang thông tin này đã thuận lợi hơn rất nhiều. Vào những năm 1990, MLS đã có danh mục liệt kê được in ấn hàng tuần và ngày nay là trang điện tử trên mạng Internet.
8. Kinh Nghiệm Của Các Nước Về Dịch Vụ Môi Giới BĐS. VietnamMLS.net - Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS. http://www.vietnammls.net/tai-chinh-ngan-hang/moi-gioi-can-biet/Kinh-Nghiem-Cua-Cac-Nuoc-Ve- Dich-Vu-Moi-Gioi-Bat-dong-San-Phan-III.aspx.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 27 SVTH: Hà Quốc Huy Hoạt động của chủ thể môi giới BĐS kết nối cho các bên hoàn thành giao dịch về BĐS diễn ra như sau. Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết BĐS tại một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể. Như là phần của việc niêm yết, người bán đồng ý (hoặc thoả thuận) trả tiền hoa hồng, thường là tỷ lệ phần trăm so với giá của người bán, bản niêm yết sẽ được chia giữa doanh nghiệp đăng ký niêm yết và doanh nghiệp bán. Như vậy việc niêm yết tại đại lý được trình duyệt sau đó, thông tin về BĐS đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử.
Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các BĐS phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu. Khi đó đại lý của người mua cho người mua xem BĐS của người bán, nếu người mua thích BĐS thì đại lý của người mua sẽ phác thảo hợp đồng mua bán. Người bán và người mua sau đó đàm phán hợp đồng mua bán cuối cùng với sự hỗ trợ của các đại lý riêng của họ. Khi giao dịch hoàn thành trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký chứng thư; người mua ký thế chấp và đưa cho đại lý cuối cùng một khoản tiền thế chấp và giảm bớt thanh toán.
Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tất cả các hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của người mua và được ghi vào chứng thư và văn tự cầm cố ở văn phòng ghi chép hồ sơ sổ sách và văn thư địa phương.
Tiền hoa hồng môi giới BĐS chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc, và tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS mà không trực tiếp tới các đại lý. Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua. Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về TT BĐS và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là một phần thiết yếu của giao dịch.
Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ. phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên những người được thống đốc bang bổ nhiệm soạn thảo. Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành. Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (hiệp hội BĐS quốc gia Mỹ). Muốn được hành nghề người môi giới phải có chứng chỉ do Nhà nước cấp, chứng chỉ này không có giá trị mãi mãi, sau 2- 4 năm người môi giới phải trải qua một kỳ thi sát hạch lại để có thể được cấp chứng chỉ mới.
Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả, có 3 thành tố chủ yếu. Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẽ thông tin. Thứ hai, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong một hợp đồng. Tổng phí được đàm
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 28 SVTH: Hà Quốc Huy phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ ba, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới BĐS.
1.4.2.2. Hoạt động môi giới bất động sản tại Ba Lan
Lĩnh vực kinh tế BĐS là lĩnh vực mới tại Ba Lan với lịch sử hình thành khoảng 20 năm nay. Tại Ba Lan những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cần thiết để tiến hành những cuộc cải cách kinh tế, xã hội mang tính hệ thống. Quá trình tư nhân hóa ở Ba Lan tiến hành nhanh chóng nhưng thận trọng. Nền kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nổi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh. Sự chuyển đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồn lực của mình thông qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ. Song song với quá trình tư nhân hóa, TT BĐS dần hình thành và đi vào hoạt động tích cực.
Để đáp ứng cho TT BĐS này hoạt động đúng hướng, có hiệu quả, một lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quản lí BĐS bắt đầu được hình thành tại Ba Lan.
Từ năm 1992, để có được chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, người môi giới cần phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 BĐS). Ngoài ra sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp. Để được tham dự kì thi, thí sinh phải có trình độ văn hóa thích hợp (thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành có chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở nhà đất và phát triển đô thị.
Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kì thi. Sau khi vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính thức và vượt qua kì thi quốc gia.
Song song với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế, việc chuyển đổi sở hữu đất đai, nhà ở cũng diễn ra sôi động, đòi hỏi một đội ngũ những nhà môi giới đầy đủ cả về số lượng và chất lượng. Đây cũng chính là cơ hội cho đội ngũ những nhà môi giới phát triển và trưởng thành nhanh chóng. Trong những giai đoạn đầu phát triển, các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ. Qua quá trình hoạt động và tích lũy kinh nghiệm, các nhà môi giới nhận ra rằng cần có sự tập hợp, thống nhất sức mạnh để nâng cao hiệu quả hoạt động. Họ dần tập hợp thành những hiệp hội các nhà môi giới theo vùng. Cho đến nay tại Ba Lan có khoảng 25 hiệp hội các nhà môi giới thuộc 16 tỉnh trong cả nước. Các hiệp hội lại tập hợp nhau lại trong liên hiệp các hiệp hội môi giới BĐS Ba Lan.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 29 SVTH: Hà Quốc Huy Việc có được chứng chỉ môi giới mới chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới. Các hiệp hội luôn khuyến khích hội viên của mình tham gia những khóa đào tạo để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới. Chỉ trong một thời gian ngắn (khoảng 15 năm) cùng với sự nỗ lực đồng bộ của các cơ quan, tổ chức, việc đào tạo các nhà chuyên môn phục vụ TT BĐS được đẩy nhanh.
Các nhà hoạch định chiến lược, các nhà kinh tế Ba Lan xác định rõ rằng, nếu không có một lớp các nhà chuyên môn có năng lực phục vụ cho TT BĐS thì khó có thể phát triển được thị trường đầy tiềm năng này trong quá trình hội nhập với Châu Âu9.
Hoạt động môi giới BĐS có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của TT BĐS. Việc tạo hành lang pháp lý cho nghề môi giới BĐS ở nước ta ra đời khá muộn so với các nước khác. Chưa thể nhanh chóng thay đổi tác phong làm việc của người môi giới BĐS, chưa tạo cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển ổn định, nhưng Luật KDBĐS 2006 và các văn bản có liên quan đã quy định khá chặt chẽ các nội dung, nguyên tắc để có thể hành nghề môi giới BĐS. Ngoài ra còn có các quy định về cách thức và phạm vi hoạt động môi giới BĐS sẽ được nêu ở chương sau.
9 Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng Kiến thức về kinh doanh BĐS - Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land, chuyên đề 1: dịch vụ môi giới BĐS, (trang 13). Nguồn download :
www.goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 30 SVTH: Hà Quốc Huy
CHƯƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Luật KDBĐS 2006, và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã có nhiều quy định cụ thể đối với hoạt động môi giới BĐS. Bên cạnh các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể môi giới, còn có các quy định về trách nhiệm pháp lý của chủ thể môi giới BĐS. Khi tiến hành hoạt động môi giới BĐS, tổ chức, cá nhân cần tuân thủ theo quy định của pháp luật đối với hoạt động này.