CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.3. Hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch bất động sản
Khái niệm về sàn giao dịch BĐS: thực ra ở nước ta khái niệm về sàn giao dịch BĐS mới được thừa nhận qua Luật KDBĐS năm 2006, “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp dịch vụ về BĐS”. Về các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn giao dịch thì cũng phải tuân theo qui định của Luật KDBĐS 2006.
Mục đích của sàn giao dịch BĐS là đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường BĐS, để các chủ thể: Nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn23. Điều này có nghĩa là khi các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường BĐS minh bạch và công khai.
Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của TT BĐS, thể hiện qua các mặt sau:
Đối với Nhà nước, sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng, để từ đó Nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường này phát triển một cách bền vững.
23. http://www.diaocvietonline.vn/Cafediaoc/NewsDetail.aspx?id=N88&catid=N21&name=Gioi-thieu-san- giao-dịch-bat-dong-san-va-vai-tro-cua-san-bat-dong-san-trong-nen-kinh-te-thi-truong.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 44 SVTH: Hà Quốc Huy Giao dịch về BĐS liên quan đến tài sản có giá trị cao, vì vậy mà thuế từ các giao dịch về BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này, sàn giao dịch ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. Sàn giao dịch BĐS giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước qua việc thu thuế chuyển nhượng BĐS.
Đối với các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS, việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn. Sàn còn là nơi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện việc rao bán các loại BĐS của mình.
Đối với người mua BĐS, tại các sàn giao dịch người mua được cung cấp thông tin khá đầy đủ về BĐS, về phương thức bán, thuê, thuê mua, giá của BĐS được đưa ra thị trường và thủ tục pháp lý khi giao dịch. Những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng của các BĐS được sàn giao dịch cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng.
Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS hiện nay:
Kể từ khi Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực (1/1/2007), quy định các hoạt động mua bán BĐS đều phải qua sàn đã hình thành nên một số doanh nghiệp đầu tư làm sàn địa ốc. Quy định lập sàn khá đơn giản, nên số lượng sàn giao dịch BĐS đã phát triển nhanh chóng, theo thông kê của mạng các sàn giao dịch thì hiện nay trên cả nước có hơn 700 sàn giao dịch24. Với việc các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho sàn giao dịch BĐS phát triển, số lượng cũng như chất lượng của các sàn giao dịch BĐS sẽ còn tăng lên nhiều hơn trong tương lai.
Hiện nay, tổ chức muốn lập sàn giao dịch BĐS, chỉ cần lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực BĐS và trong giấy phép kinh doanh có đăng ký ngành nghề dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá BĐS. Ngoài ra, người đứng đầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ quản lý sàn giao dịch BĐS là đã mở được sàn, và chỉ cần người này học qua một khóa ngắn hạn về môi giới, thẩm định BĐS là đã có thể được cấp chứng chỉ điều hành sàn giao dịch BĐS.
Thực tế đã cho thấy, hầu hết chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều đó khiến cho sự đầu tư vào sàn hạn chế và làm theo hình thức, số lượng giao dịch qua
24 Web mạng các sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam (http://www.sanbatdongsan.net.vn)
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 45 SVTH: Hà Quốc Huy sàn chiếm tỷ lệ rất thấp25. Để chấn chỉnh hoạt động của các sàn, trong năm 2010 Bộ Xây dựng đã tiến hành mở đợt thanh kiểm tra các sàn giao dịch BĐS tại các TP lớn, nhìn chung hầu hết các sàn giao dịch đều có sai phạm với những mức độ khác nhau.
Các vi phạm chủ yếu của các sàn giao dịch là:
Theo quy định, “Sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu trước 7 ngày, những thông tin liên quan tới dự án phải được đăng tải tối thiểu ba số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu một lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch BĐS. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả”26. Quy định là thế nhưng theo cách hiểu của đại diện nhiều sàn thì không cần thông tin lại sản phẩm này nữa. Tuy nhiên, thời điểm sàn nhận được dự án là khi nào, chủ đầu tư, chủ sở hữu BĐS đã công bố thông tin hay chưa thì các sàn lại không đăng tải chính xác. Chính hành vi vi phạm này đã bị đoàn thanh kiểm tra lập biên bản, vì các sàn giao dịch BĐS không chứng minh được sản phẩm BĐS đã được thông tin đúng như pháp luật quy định cho dù sàn đã tiến hành đăng rất nhiều quảng cáo cho BĐS đó.
Ngoài hành vi không công khai các thông tin về BĐS, nhiều sàn còn vi phạm về diện tích sàn giao dịch. Theo quy định thì sàn giao dịch BĐS phải có diện tích tối thiểu là 50m2, dành cho hoạt động môi giới BĐS27. Khi đăng ký kinh doanh sàn giao dịch BĐS thì họ thực hiện đúng và đầy đủ nhưng khi sàn giao dịch BĐS đi vào hoạt động do số lượng giao dịch qua sàn thấp nên có nhiều sàn đã tự ý rút bớt lại diện tích của sàn giao dịch.
Sự ra đời của sàn giao dịch BĐS đã góp phần làm cho TT BĐS hoạt động công khai, minh bạch và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm hình thành và phát triển, các sàn này vẫn chưa phát huy được tầm quan trọng của mình. Hoạt động của các sàn hiện nay vẫn chỉ là đang đóng vai trò trung gian của chủ đầu tư, các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng. Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn, mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng BĐS cũng không thống nhất.
25 Nhiều sàn giao dịch bất động sản vi phạm hoạt đông của sàn. http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat- dong-san/nhieu-san-giao-dịch-bds-vi-pham-hoat-dong-san.html.
26 Phần III, Thông tư số 13/2008/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP.
27 Điều 1, phần IV, Thông tư số 13/2008/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 46 SVTH: Hà Quốc Huy 2.3.2. Hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch BĐS ngoài việc tổ chức các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, còn là nơi cung cấp các dịch vụ về BĐS, đặc biệt là dịch vụ môi giới BĐS. Theo quy định của pháp luật sàn giao dịch BĐS phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc môi giới BĐS có chứng chỉ môi giới BĐS. Hiện nay các sàn giao dịch BĐS đều xem hoạt động môi giới BĐS là chức năng rất quan trọng của sàn.
Sự xuất hiện của các sàn giao dịch BĐS có ý nghĩa quan trọng trong việc cải thiện tính minh bạch của giao dịch BĐS, ngoài ra các sàn phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về tổ chức, hoạt động sàn theo quy định của pháp luật sẽ tạo nền tảng cho quá trình nâng cao chất lượng các dịch vụ tại các sàn giao dịch nói chung và dịch vụ môi giới BĐS nói riêng. Người môi giới phải được đào tạo, có năng lực chuyên môn cao mới có thể hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS. Nhìn chung hoạt động môi giới BĐS trên sàn giao dịch BĐS có các đặc điểm nổi bật sau:
Khi sử dụng dịch vụ môi giới tại sàn giao dịch BĐS, các giao dịch thường diễn ra nhanh hơn so với sử dụng dịch vụ ở các trung tâm môi giới nhà đất hay cá nhân hoạt động môi giới tự do. Quy định của pháp luật với mục tiêu hướng hoạt động môi giới vào khuôn khổ, ngoài việc quy định người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề thì bên cạnh đó việc quy định các giao dịch về BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Như vậy, ta có thể nhận thấy dù các chủ thể kinh doanh BĐS hay người muốn mua, thuê mua BĐS có sử dụng dịch vụ môi giới BĐS tại các trung tâm môi giới nhà đất hoặc người môi giới tự do, thì cuối cùng giao dịch về BĐS đó cũng phải diễn ra trên sàn giao dịch (ngoại trừ các giao dịch không cần phải thông qua sàn). Trong khi đó sàn giao dịch BĐS có thức hiện chức năng môi giới, điều này thuận tiện hơn nhiều cho cho cả người mua và người bán BĐS.
Chủ thể môi giới BĐS tại sàn giao dịch cung cấp các thông tin về BĐS chính xác và minh bạch hơn so với các chủ thể môi giới BĐS khác. BĐS được phép giao dịch trên sàn đã qua thẩm định nên có đủ giá trị pháp lý, người mua không còn lo sợ bị người môi giới lừa đảo như trước. Ví dụ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
- Người mua thông qua các chủ thể môi giới không làm việc trên sàn giao dịch, khi đó do không nắm được lượng thông tin một cách chính xác họ có thể mua những căn hộ chưa có giá trị pháp lý rõ ràng, hoặc chưa được phép giao dịch. Số tiền họ bỏ ra để mua căn hộ đó có giá cao hơn rất nhiều so với giá ban đầu, do người môi giới nắm được nhiều thông tin về loại BĐS này nên họ có thể tìm cách mua trước rồi sao đó bán lại với giá chênh lệch rất cao so với ban đầu.
- Người mua sử dụng dịch vụ môi giới BĐS tại sàn giao dịch có thể hạn chế được tình trạng trên. Khi chủ đầu tư muốn rao bán những căn hộ mà họ đang xây
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 47 SVTH: Hà Quốc Huy dựng, phải tuân thủ quy định của pháp luật về loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh. Họ phải niêm yết đầy đủ thông tin về căn hộ định bán trên sàn giao dịch, kể cả phần giá cả. Người môi giới lúc này chỉ đóng vai trò giới thiệu cho khách hàng về các căn hộ mà chủ đầu tư muốn bán, khi giao dịch thành công thì nhận phần thù lao và hoa hồng như trong hợp đồng môi giới BĐS.
Pháp luật quy định sàn giao dịch BĐS phải có chức năng môi giới BĐS, với mục đích nhằm tạo điều kiện cho hoạt động môi giới BĐS phát triển, đồng thời việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động này cũng thuận lợi hơn. Khách hàng khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS tại sàn giao dịch sẽ thuận tiện hơn, được cung cấp thông tin chính xác hơn so với việc tìm đến các chủ thể môi giới BĐS khác.