CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM, VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
3.1. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Thứ nhất: Một số vấn đề về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS.
Công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức đối với người môi giới BĐS tham gia TT BĐS vẫn còn nhiều bất cập. Theo quy định của Luật KDBĐS 2006, đối tượng cung ứng dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp.
Tính đến cuối năm 2010, về việc triển khai thực hiện việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS, đã thực hiện tại 51/63 địa phương và đã cấp được hơn 10.000 chứng chỉ32, trên phạm vi toàn quốc có 707 sàn giao dịch BĐS đã làm thủ tục thông báo hoạt động và đã được đưa lên địa chỉ website của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam. Số lượng chứng chỉ môi giới đã được cấp là rất lớn song chất lượng đào tạo và công tác quản lý của cơ quan có chức năng lĩnh vực này vẫn còn mang nặng tính hình thức.
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, đã quy định từ ngày 1/1/2009, mọi hoạt động về môi giới và định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng chỉ hành nghề. Với thời gian là khá ngắn đã dẫn đến việc một số lượng lớn người có nhu cầu tham gia các khóa học tại các cơ sở đào tạo để lấy chứng chỉ. Việc có số lượng đông các cá nhân có nhu cầu học, đã dẫn đến tình trạng các trung tâm đào tạo xuất hiện ngày càng nhiều33. Trước khi luật KDBĐS 2006 có hiệu lực cả nước chỉ có vài cơ sở đào tạo, đến gần cuối năm 2008 đã có trên 50 tổ chức được cấp phép hoạt động, và cho đến tháng 4/2011 cả nước đã có 90 cơ sở được phép đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho lĩnh vực này.
Quyết định số 29/2007 QĐ-BXD về khung đào tạo, bồi dưỡng hoạt động môi
32 Hội nghị tổng kết năm công tác 2010 của Bộ Xây dựng, tổ chức ngày 8/1/2011 tại Hải Dương.
http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/30/24027/-bo-xay-dung-bat-dong-san-con-tiem-an-nhieu-rui-ro/.
33 Tham khảo trang web của Bộ Xây dưng:
http://www.moc.gov.vn/site/moc/cms?cmd=2&portionId=53&categoryId=71&portalSiteId=6&language=v_V N&pageId=104
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 53 SVTH: Hà Quốc Huy giới, định giá và điều hành sàn giao dịch BĐS với các quy định rất rõ ràng về điều kiện để một tổ chức được phép đào tạo bồi dưỡng kiến thức về hoạt động môi giới BĐS. Tổ chức phải có đăng ký việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về môi giới BĐS, có chương trình, giáo trình, tài liệu giảng dạy phù hợp với chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành, có đội ngũ giảng viên có trình độ và kinh nghiệm theo quy định, các tổ chức đáp ứng đủ các điều kiện sẽ được Bộ Xây dựng cấp giấy phép hoạt động. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế là cho đến nay vẫn chưa ban hành được bộ giáo trình giảng dạy chuẩn, chưa xây dựng được kế hoạch phát triển lực lượng giảng viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực đào tạo kinh doanh BĐS. Các cơ sở đào tạo chưa có sự liên thông về thông tin để cập nhật thông tin, tra cứu dữ liệu trong lĩnh vực quản lý công tác cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS.
Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với các địa phương kiểm tra, thanh tra các cơ sở đào tạo trong việc chấp hành các quy định đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS. Nhưng vấn đề là việc kiểm tra các cơ sở đào tạo này sau khi được cấp giấy phép hoạt động, Bộ Xây dựng vẫn chưa có sự quan tâm đúng mức. Các trung tâm này khi đăng ký hoạt động thì đáp ứng rất đầy đủ các điều kiện của pháp luật nhưng khi đi vào giảng dạy thì không hoàn toàn đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo quy định. Thực tế hoạt động của các cơ sở đào tạo hiện nay cho thấy chất lượng đào tạo chưa cao, chưa đồng đều, thiếu tính chuyên nghiệp biểu hiện ở chỗ nhiều cơ sở đào tạo chưa tuân thủ đúng quy định về thời lượng đào tạo, tổ chức thực hành, rút ngắn thời gian giảng dạy, thậm chí còn bỏ luôn cả thực hành, khiến cho chất lượng đào tạo thấp.
Thứ hai: vấn đề về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới BĐS ở nước ta.
Một số quốc gia trên thế giới để được cấp chứng chỉ môi giới BĐS, cá nhân phải đáp ứng những điều kiện khá khó khăn. Ở Singapore cá nhân muốn có chứng chỉ môi giới BĐS phải trải qua một khóa học, và một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS.
Người môi giới BĐS ở Trung quốc phải có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS do cơ quan quản lý hành chính công thương địa phương cấp, có vốn trên 20.000 nhân dân tệ (NDT) hoặc có người đảm bảo có tài sản đảm bảo trị giá trên 20.000 NDT, có nơi hoạt động môi giới cố định. Ngoài ra tại một số nước còn quy định giá trị của giấy phép hành nghề chỉ trong khoảng 2- 4 năm, người môi giới phải trải qua một kỳ thi để được lại chứng chỉ môi giới mới34. Việc làm này giúp cho người môi giới có thể nâng cao tay nghề, cập nhật thông tin về thị trường, chính sách về nhà đất để tư vấn cho khách hàng.
34 Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới BĐS. http://www.vietnammls.net/tai-chinh-ngan-hang/moi- gioi-can-biet/Kinh-Nghiem-Cua-Cac-Nuoc-Ve-Dịch-Vu-Moi-Gioi-Bat-dong-San-Phan-III.aspx
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 54 SVTH: Hà Quốc Huy Trong khi đó ở nước ta, cá nhân chỉ cần tham gia khóa học và có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học tại các cơ sở đào tạo bồi dưỡng kiến thức về BĐS (các cơ sở này phải có giấy phép hoạt động của Bộ Xây dựng), thông thường thì đây là khóa học ngắn hạn khoảng 3 tháng, và theo quy định thì chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có giá trị dài hạn (không kỳ hạn). Điều này không phù hợp vì hoạt động môi giới BĐS là hoạt động đặc thù có điều kiện, TT BĐS thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề môi giới thì chỉ dựa chủ yếu vào kinh nghiệm, mối quan hệ và một ít kiến thức được cập nhật về pháp luật, thị trường, đầu tư và môi giới khi tham gia các lớp bồi dưỡng ngắn hạn. Điều này về lâu dài sẽ ngăn cản sự phát triển của nghề này lên mức chuyên nghiệp cao hơn.
3.1.2. Thực trạng đầu cơ bất động sản của chủ thể môi giới bất động sản ở nước ta hiện nay
Khái quát về hoạt động đầu cơ bất động sản
Trong Điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ BĐS được hiểu là hành vi mua bán tài sản, hàng hóa là BĐS (không thuộc vào loại BĐS bị cấm mua bán) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp. Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đầu cơ còn được quan niệm gần như là đầu tư. Người đầu cơ mua BĐS và tin tưởng rằng, dựa trên cơ sở đánh giá những thông tin có được, BĐS sẽ lên giá và lúc đó họ bán ra để thu về một khoản lợi nhuận lớn. Điều này diễn ra phổ biến trong lĩnh vực BĐS, bởi đây là loại tài nguyên hạn chế, nhu cầu về BĐS ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ BĐS tìm cách tích tụ nhiều BĐS nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự “khan hiếm” được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi đầu tư hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực đối với sự phát triển lành mạnh của TT BĐS.
Trên TT BĐS có rất nhiều người tham gia vào việc đầu cơ BĐS, tuy nhiên các chủ thể môi giới BĐS được xem là đối tượng có nhiều thuận lợi hơn trong việc đầu cơ BĐS. Những đối tượng này bao gồm người môi giới hoạt động trên TT BĐS phi chính thức và người môi giới BĐS làm việc tại các tổ chức môi giới BĐS có đăng ký hoạt động với cơ quan nhà nước hoạt động trên TT BĐS chính thức. Những BĐS mà người môi giới thường tiến hành đầu cơ gồm:
Thứ nhất, đối với các BĐS thuộc dự án lớn như nhà chung cư, đất nền. Lẽ ra những căn hộ, đất nền của dự án phải do người có nhu cầu sử dụng, nhưng phần lớn các căn hộ, đất nền lại rơi vào tay các nhà môi mới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành. Tại nhiều buổi mở bán căn hộ, việc mua bán “sang tay” căn hộ, đất nền diễn ra khá thường xuyên. Có khi chỉ cần mới đặt cọc giành quyền mua căn hộ, người đầu cơ có thể sang tay ngay với số tiền chênh lệch khá hấp dẫn. Thực tế
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 55 SVTH: Hà Quốc Huy cho thấy, nhiều chủ đầu tư xây dựng dự án thường tổ chức mạng lưới nhiều khách hàng thân thiết, khi có dự án mới họ là những người được mua đầu tiên với giá gốc.
Tại các buổi bốc thăm công bố bán dự án, những nhà đầu tư này thường được ưu tiên đặt cọc mua những căn hộ với giá rẻ nhất. Sau đó chủ đầu tư xây dựng dự án công bố giá công khai chênh lệch rất lớn so với giá gốc để nhà đầu cơ này có thể kiếm lời.
Đây là nguyên nhân khiến các dự án khi đưa ra thị trường, chỉ một buổi đã bán hết, các dự án khi mở bán luôn trong tình trạng thiếu hàng, giá cả tăng nhanh chóng35, nhưng sau đó các căn hộ thường đã được “sang tay” rất nhiều lần. Điều này cho thấy, giới đầu cơ vẫn thường nhanh tay mua, bán BĐS tại các dự án để kiếm lời, trong khi đó những người có nhu cầu thật sự thì buộc phải mua BĐS từ các nhà đầu cơ này với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc ban đầu.
Thứ hai, đối với BĐS nhỏ lẻ của các hộ gia đình, cá nhân đưa vào thị trường để bán. Người môi giới với lợi thế về công việc của mình, khi làm việc tại các tổ chức có chức năng môi giới BĐS. Họ nắm được nhiều thông tin về việc mua bán BĐS, nên có thể đặt cọc mua những BĐS mà khách hàng gấp bán với giá rẻ (vì không tiếp cận thông tin giá cả thị trường), và bán ngay cho khách hàng cần mua để hưởng chênh lệch giá mà không cần nhiều chi phí.
Quy định của pháp luật nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS hiện nay:
Thứ nhất: Pháp luật quy định giao dịch về mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch, điều này nhằm công khai thông tin, giá cả về BĐS. Thông qua đó hạn chế việc đầu cơ gây rối loạn sự phát triển của TT BĐS. Tuy nhiên thực tế hiện nay hiện tượng trên vẫn còn đang diễn ra, và thậm chí người môi giới làm việc cho sàn giao dịch BĐS cũng có thể đang đóng vai trò là người đầu cơ BĐS để kiếm lời.
Luật KDBĐS 2006 chỉ quy định các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, trong trường hợp chuyển nhượng nhiều lần giữa nhà đầu tư BĐS và các nhà đầu tư thứ cấp thì giao dịch từ lần thứ hai trở đi cũng bắt buộc phải qua sàn. Đối với các giao dịch khác mà chủ thể không có chức năng kinh doanh BĐS, thì khuyến khích việc tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch BĐS chứ không bắt buộc. Vì vậy, một khi đã mua sản phẩm BĐS thông qua sàn thì lần giao dịch cá nhân sau sẽ không phải qua sàn nữa. Như vậy khi mà người môi giới mua, bán BĐS dưới danh nghĩa là cá nhân sẽ tránh được quy định của pháp luật, và tất nhiên là họ thu được lợi ích rất lớn.
Thứ hai: Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, đây được xem là văn bản đóng vai trò quan trọng trong việc
35Bản tin nhà đất: thị trường bất động sản tăng nhiệt vì cò. http://www.bantinnhadat.vn/Thi-truong-nha-dat- tang-nhiet-vi-co_242.html
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 56 SVTH: Hà Quốc Huy hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS. Khoản 3 Điều 36 Nghị định 71/NĐ-CP, quy định về các loại hợp đồng về nhà ở, theo đó sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán. Trên thực tế, hiện nay các phòng công chứng đã không tiếp nhận các hồ sơ về ủy quyền công chứng đối với hợp đồng góp vốn đầu tư. Như vậy, sẽ hạn chế các nhà đầu tư ngắn hạn sang tên hợp đồng thông qua ủy quyền công chứng như trước đây. Điều này sẽ có tác động đến những đối tượng đầu cơ BĐS, họ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi từ khoản chênh lệch.
Để hạn chế việc mua đi bán lại đối với các căn hộ khi chưa xây dựng xong, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có quy định rõ về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Chủ đầu tư cấp I (các doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị) có thể huy động vốn từ chủ đầu tư cấp II (nhà đầu tư thứ cấp).
Tuy nhiên, chỉ được thực hiện ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư khi dự án đã đền bù, giải phóng mặt bằng xong và đã khởi công. Chủ đầu tư cấp II chỉ được huy động vốn khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I hoặc có văn bản cho phép huy động vốn từ chủ đầu tư cấp I. Những quy định trên theo đánh giá của Bộ Xây dựng sẽ góp phần hạn chế việc đầu cơ đất đai của các nhà đầu cơ, vì khi người đầu cơ muốn bán lại BĐS để kiếm lời thì sẽ vướng nhiều quy định phức tạp, và khó thu được lợi nhuận cao36.
3.1.3. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay
Trước khi luật KDBĐS 2006 được ban hành, TT BĐS nước ta còn rất nhiều lĩnh vực chưa được quy định chặt chẽ, nảy sinh tình trạng TT BĐS phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh, Nhà nước không thể kiểm soát hoàn toàn các giao dịch về BĐS. Đặc biệt là lĩnh vực môi giới nhà đất, lực lượng cá nhân hành nghề môi giới nhà đất (hay thường được gọi là cò nhà đất), công ty dịch vụ môi giới, tư vấn nhà đất đang phát triển rất mạnh. Hoạt động của các tổ chức, cá nhân này Nhà nước hầu như không kiểm soát được. Đã có tình trạng các công ty, đại lý, văn phòng môi giới BĐS có đăng ký nhưng cạnh tranh không lại lực lượng người môi giới hành nghề tự phát hoạt động ở các các khu vực đang có dự án hoặc quy hoạch nhà đất. Một số công ty kinh doanh nhà để bán trước tình trạng này đã buộc phải mời một số người môi giới ở địa phương làm việc cho mình.
Trước tình hình đó, Luật KDBĐS 2006 dành một chương (chương 6) với 9 điều quy định về hoạt động môi giới BĐS. Tất cả các tổ chức hành nghề môi giới BĐS sẽ bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế. Cá nhân muốn hành nghề phải
36 Nghị định 71/NĐ-CP hạn chế lướt sóng bất động sản. http://www.vietnammls.net/bat-dong-san-360/thi- truong/toan-quoc/nghi-dinh-71-han-che-luot-song-bat-dong-san-.aspx
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 57 SVTH: Hà Quốc Huy có chứng chỉ môi giới BĐS do Bộ xây dựng cấp, thêm vào đó là việc quy định sàn giao dịch BĐS phải có chức năng môi giới. Đây là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa hoạt động môi giới BĐS vào khuôn khổ, loại bỏ dần người môi giới hoạt động trên TT BĐS phi chính thức ở nước ta. Tuy nhiên sau hơn 4 năm kể từ khi luật kinh doanh BĐS có hiệu lực ngày 1/7/2007, việc kiểm soát đối với hoạt động môi giới BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần xem xét:
Hiện đã có không ít đơn vị chuyên cung ứng dịch vụ môi giới BĐS ra đời và hoạt động dưới hình thức là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, với phương thức hoạt động khá bài bản thông qua các sàn giao dịch BĐS. Những đơn vị này tìm kiếm nguồn cung từ các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, thông tin cung cấp cho khách hàng đến giao dịch có độ tin cậy khá cao và kê khai nộp thuế đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn một số người môi giới hoạt động mà không cần đăng ký với cơ quan Nhà nước, họ hoạt động trong TT BĐS phi chính thức. Nguyên nhân của việc tồn tại TT BĐS phi chính thức ở nước ta là do:
- Một bộ phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết hoặc coi thường pháp luật nên họ thực hiện những hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Một số người chưa hiểu hoặc xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất đai. Họ chưa nhận thức được rằng đăng ký quyền sử dụng đất chính là một biện pháp cơ bản nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình.
- Hệ thống pháp luật về thuế và những chính sách tài chính liên quan đến BĐS còn nhiều bất hợp lý với mức thuế suất quá cao so với thu nhập của đa số người lao động. Nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch BĐS, các chủ thể mua bán BĐS thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường BĐS không chính thức.
- Giá trị pháp lý của BĐS không đầy đủ nên buộc phải giao dịch trên TT BĐS phi chính thức. Theo quy định của Luật KDBĐS 2006, BĐS muốn giao dịch qua sàn phải có giấy tờ đầy đủ cơ sở pháp lý, minh bạch. Nhưng hiện nay tình trạng người dân có đất đai nhưng chưa có giấy tờ đầy đủ vẫn còn chiếm một số lượng không nhỏ.
Ngay trên cùng một thửa đất đã tồn tại quá nhiều các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như: các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thời kỳ (được cấp theo các Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 sửa đổi bổ xung năm 2009), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trước khi có Nghị định 60/NĐ-CP (ngày 5 tháng 7 năm 1994) chưa được cấp đổi lại, giấy tờ do chế độ cũ cấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số khá lớn các trường hợp không được cấp “sổ đỏ”, “sổ hồng” do những nguyên nhân