CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Quy định của pháp luật về chủ thể môi giới bất động sản và loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
2.1.1. Chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản
2.1.1.1. Điều kiện đối với tổ chức hoạt động môi giới bất động sản.
Điều kiện pháp lý để một tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của pháp luật10. Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới BĐS thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy định về nhân sự trong tổ chức của họ. Tuy nhiên việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nói riêng, không cần vốn pháp định là 6 tỷ (VNĐ) như khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS11.
Về nhân sự, tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS. Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới BĐS (Trưởng, phó Phòng, hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới BĐS, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên TT BĐS. So sánh với điều kiện để được cấp phép hoạt động của sàn giao dịch BĐS cần đến hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, quy định của pháp luật về nhân sự đối với tổ chức hoạt động môi giới BĐS có phần đơn giản hơn. Điều này giúp các tổ chức có chức năng môi giới BĐS trước khi Luật KDBĐS 2006 ra đời, có thể hợp thức hóa việc hành nghề, hạn chế những thay đổi không cần thiết trong hoạt động của các tổ chức này.
10. Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006.
11 Công văn số 1917/BXD-HĐXD ngày 22/9/2008, về Điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề dịch vụ bất động sản do Bộ Xây dựng ban hành.
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 31 SVTH: Hà Quốc Huy Nhìn một cách tổng thể, tổ chức môi giới BĐS của nước ta chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này liên hệ trực tiếp với các chủ dự án, các nhà đầu tư, các công ty xây dựng, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao, ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet. Tuy nhiên có thể thấy hoạt động dịch vụ môi giới BĐS chỉ là một phần trong hoạt động kinh doanh của các công ty loại này. Các tổ chức này thường hoạt động dưới hình thức các công ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí).
Kế tiếp, là đến số lượng rất lớn các văn phòng môi giới nhà đất, các văn phòng này phần đông không có đăng ký hoạt động với cơ quan Nhà nước. Họ chỉ cần một căn phòng 3 - 4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất, trụ sở không thực sự cố định, rất khó để cơ quan Nhà nước có thể quản lý. Cuối cùng là hình thức môi giới thuộc dạng cá nhân hoạt động tự do. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này đa phần là môi giới các dự án, các thương vụ nhỏ lẻ, người môi giới không có trình độ chuyên môn cao, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về BĐS thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của họ12. Họ chỉ đơn thuần làm môi giới giữa người bán và người mua, ít hoặc không có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết liên quan đến BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS. Với cách hoạt động như vậy, thông tin BĐS mà những người này đưa ra nhiều lúc không chính xác, gây thiệt hại cho khách hàng, nhưng không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào.
Việc chủ thể môi giới BĐS nước ta có nhiều loại hình và quy mô khác nhau, không hoàn toàn đạt được các điều kiện mà pháp luật quy định. Điều này có thể giải thích như sau, TT BĐS của nước ta chưa thật sự ổn định, vẫn còn tồn tại các giao dịch và môi giới trên TT BĐS phi chính thức mà các cơ quan chức năng chưa quản lý được. Đa số người dân khi thực hiện các thương vụ đối với BĐS nhỏ lẽ thường tìm đến người môi giới BĐS tự do hoặc trung tâm môi giới nhà đất, hơn là tìm đến các
12. Lưu Đức Khải- Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương; Hà Huy Ngọc- Viện Khoa học xã hội Việt Nam: “Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiển và định hướng phát triển ở Việt Nam”. Tạp chí quản lý kinh tế số 24 (1+2/2009), (tr 56). Nguồn download :
http://www.ciem.org.vn/home/vn/upload/webimage/image/1247563046749_bai8.MoigioiBatdongsanLuuDucK hai.pdf
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 32 SVTH: Hà Quốc Huy công ty, doanh nghiệp môi giới BĐS có quy mô lớn.
2.1.1.2. Điều kiện đối với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản
Trước khi Luật KDBĐS 2006 ra đời, hầu hết những người môi giới BĐS đều chưa qua đào tạo chuyên nghiệp về môi giới. Ngoại trừ một số ít người được đào tạo từ nước ngoài, còn lại thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào TT BĐS. Điều này đã làm khó khăn rất nhiều đến việc quản lý của Nhà nước đến lĩnh vực này. Vấn đề này được giải quyết khi mà Luật KDBĐS 2006 có hiệu lực, Luật này quy định cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập văn phòng môi giới BĐS và phải có chứng chỉ môi giới BĐS. Chi tiết về việc tổ chức các khóa đào tạo, và cấp chứng chỉ cho người môi giới BĐS được quy định cụ thể trong Nghị định số 153/ NĐ-CP (ban hành ngày 15/10/2007), Thông tư số 13/ TT-BXD (ban hành ngày 25/5/2008).
Tại khoản 2 Điều 24 Nghị định số153/ NĐ-CP (ban hành ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật KDBĐS 2006), cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31 tháng 12 năm 2008 phải bổ xung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.
Theo pháp luật hiện hành không bắt buộc cá nhân xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải có bằng cấp chuyên môn và văn hóa13. Như vậy, việc xem xét cấp chứng chỉ môi giới BĐS cho cá nhân không phụ thuộc vào trình độ văn hóa của người xin cấp chứng chỉ, một cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Người môi giới BĐS không được là cán bộ công chức Nhà nước. Điều này phù hợp với quy định tại Điều 17, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh cán bộ, công chức ngày 29 tháng 4 năm 2003, và hiện nay được quy định tại Điều 20, Luật Cán bộ công chức 2008 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2010) 14. Cán bộ, công chức không được làm những việc liên quan đến sản xuất kinh
13 Khoản 1, Điều 14 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2006.
14 * Điều 17 (Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của Pháp lệnh cán bộ, công chức ngày 29 tháng 4 năm 2003).
- Cán bộ, công chức không được thành lập, tham gia thành lập hoặc tham gia quản lý, Điều hành các doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, hợp tác xã, bệnh viện tư, trường học tư và tổ chức nghiên cứu khoa học tư;
- Cán bộ, công chức không được làm tư vấn cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, dịch vụ và các tổ chức, cá nhân khác ở trong nước và nước ngoài về các công việc có liên quan đến bí mật Nhà nước, bí mật công tác, những công việc thuộc thẩm quyền giải quyết của mình và các công việc khác mà việc tư vấn đó có
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 33 SVTH: Hà Quốc Huy doanh như: tham gia thành lập, tham gia quản lý doanh nghiệp, công ty. Hoạt động môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịch vụ nên cán bộ công chức không được hành nghề này là đúng. Quy định trên nhằm đảm bảo cho hoạt động môi giới BĐS được công khai minh bạch, Nhà nước chỉ đóng vai trò là người quản lý để hoạt động môi giới BĐS diễn ra tuân thủ theo pháp luật.
Người được cấp chứng chỉ hành nghề phải có hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định cấm hành nghề của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù của tòa án.
Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS cần phải trải qua khóa học về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS (có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học).
Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học phải được cấp từ những cơ sở, trung tâm có chức năng giảng dạy, đào tạo về lĩnh vực này và được Bộ xây dựng cấp giấy phép hoạt động. Hiện nay cá nhân muốn học khóa học này có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các cơ sở đào tạo tại trang web của Bộ xây dựng15.
Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS cần có hồ sơ bao gồm: đơn xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS có dán ảnh và xác nhận của chính quyền hiện tại, bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ, 02 ảnh màu cỡ 3x4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ.
Người xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS nộp hồ sơ xin cấp chứng chỉ tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống. Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và cấp chứng chỉ trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì phải trả lời bằng văn bản cho người xin cấp chứng chỉ biết rõ lý do trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ. Mức lệ phí cấp chứng chỉ môi giới BĐS là 200.000 đồng (hai trăm nghìn đồng)16.
khả năng gây phương hại đến lợi ích quốc gia.
- Chính phủ quy định cụ thể việc làm tư vấn của cán bộ, công chức.
* Điều 20, luật Cán bộ công chức đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 13 tháng 11 năm 2008. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2010.
Ngoài những việc không được làm quy định tại Điều 18 và Điều 19 của Luật này, cán bộ, công chức còn không được làm những việc liên quan đến sản xuất, kinh doanh, công tác nhân sự quy định tại Luật phòng, chống tham nhũng, Luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí và những việc khác theo quy định của pháp luật và của cơ quan có thẩm quyền.
15 Trang web của Bộ xây dựng, http://www.moc.gov.vn/site/moc/cms?c...language=vi_VN.
16Mức phí cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. http://csdl.thutuchanhchinh.vn/ho_so_tthc/bo_xay_dung/ b_
bxd_003762_tt
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Trang 34 SVTH: Hà Quốc Huy Nhìn chung các quy định của pháp luật về việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS trong các khâu từ làm hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, không mất nhiều thời gian và tiền bạc trong việc cấp chứng chỉ. Vì vậy đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho người môi giới muốn có chứng chỉ, khi hoàn thiện hơn trong khâu đào tạo sẽ tạo cho đội ngũ môi giới BĐS ở nước ta trong tương lai không những đông về số lượng mà còn đa dạng về chuyên môn. Đồng thời khi cấp chứng chỉ sẽ giúp cho các cơ quan có chức năng kiểm soát được dễ dàng hơn hoạt động môi giới trong lĩnh vực BĐS và giúp cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển ổn định hơn.
Trường hợp người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, do nước ngoài cấp còn giá trị thì được công nhận và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam.
Chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương nơi hành nghề để theo dõi, quản lý17.