2.2. Vấn ủề xỏc ủịnh thiệt hại của phỏp luật hiện hành trong giai ủoạn từ khi
2.2.1. Thiệt hại hữu hỡnh trong giai ủoạn 1
2.2.1.1. Thiệt hại về ủất
2.2.1.1.1. Yếu tố trực tiếp
Đõy là thiệt hại hữu hỡnh vỡ nú quỏ rừ ràng cho việc xỏc ủịnh. Thiệt hại hữu hỡnh ở ủõy chớnh là diện tớch ủất bị thu hồi. Đõy là thiệt hại cho người sử dụng ủất do bị thu hồi ủất. Bởi vỡ mục ủớch của thu hồi ủất chớnh là ủể thu lại quyền sử dụng ủất từ người sử dụng ủất ủể phục vụ cho những mục ủớch khỏc nhau của chủ sở hữu ủất ở ủõy chớnh là Nhà nước. Việc thu hồi ủất nằm ngoài ý chớ mong muốn của người cú ủất bị thu hồi. Phỏp luật ủất ủai hiện hành dành nhiều quy ủịnh ủể cho phộp và bảo vệ những quyền của người sử dụng ủất, trong ủú cú quyền chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền thế chấp, bảo lãnh, gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất... Trong ủú cú những quyền mà khi thực hiện nú, chủ sử dụng sẽ dịch chuyển luụn cả quyền sở hữu quyền sử dụng ủất sang cho người khỏc như quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho. Như vậy, khi ủú, quyền
sử dụng ủất của họ sẽ khụng cũn. Tuy nhiờn, ủó núi là quyền thỡ việc cú thực hiện nó hay không là phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Trong những trường hợp này, tuy quyền sử dụng ủất khụng cũn nhưng sự khụng cũn ủú phụ thuộc vào ý chớ chủ quan muốn hoặc khụng của chủ sử dụng ủất. Do ủú sẽ khỏc hẳn với việc quyền sử dụng ủất khụng cũn do bị thu hồi ủất. Ở ủõy, cho dự muốn hay khụng thỡ chủ sử dụng ủất cũng bắt buộc phải chấp nhận việc bị mất quyền sử dụng ủất nếu bị rơi vào những trường hợp do phỏp luật quy ủịnh.
2.2.1.1.2. Yếu tố có thật
Phỏp luật quy ủịnh những quyền cho người sử dụng ủất. Một khi quyền sử dụng ủất bị thu hồi thỡ những quyền của một chủ sử dụng ủất cũng chấm dứt theo. Như vậy, những thiệt hại về ủất là chắc chắn cú thật do khụng thể sử dụng, khai thỏc cỏc quyền ủú nữa. Người sử dụng ủất khụng cũn ủược ủứng tờn trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, khụng cũn ủược ủầu tư xõy dựng hay trồng trọt trờn ủất…. Theo ủú, người bị thu hồi ủất nếu thuộc 1 trong cỏc trường hợp sau ủõy thỡ ủược bồi thường về ủất. Để xỏc ủịnh người nào bị thiệt hại về ủất ủể tớnh bồi thường thỡ phải dựa vào quy ủịnh cụ thể tại Điều 8 Nghị ủịnh số 197/2004/NĐ- CP về bồi thường, hỗ trợ, tỏi ủịnh cư khi Nhà nước thu hồi ủất và Điều 44, 45, 46 Nghị ủịnh 84/2007/NĐ-CP quy ủịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, thu hồi ủất, thực hiện quyền sử dụng ủất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tỏi ủịnh cư khi Nhà nước thu hồi ủất và giải quyết khiếu nại về ủất ủai. Do bị ảnh hưởng bởi lịch sử ủấu tranh dõn tộc núi chung và lịch sử phỏt triển của ngành luật ủất ủai núi riờng cho nờn phỏt sinh nhiều loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng ủất và cú sự ủa dạng về chủ thể ủược bồi thường về ủất, bao gồm cỏ nhõn, hộ gia ủỡnh, tổ chức, cộng ủồng dõn cư.
2.2.1.1.3. Yếu tố vật chất
Theo quy ủịnh tại Khoản 1 Điều 9 của Nghị ủịnh 197/2004/NĐ-CP thỡ giỏ ủất ủể tớnh bồi thường là giỏ ủất theo mục ủớch ủang sử dụng tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi ủất do UBND cấp tỉnh cụng bố theo quy ủịnh của Chớnh phủ, khụng bồi thường theo giỏ ủất sẽ chuyển mục ủớch sử dụng và cũng khụng bồi thường theo giỏ ủất do thực tế sử dụng ủất khụng phự hợp với mục ủớch sử dụng ủất theo quy ủịnh của phỏp luật. Tuy nhiờn, khi triển khai quy ủịnh này trờn thực tế thỡ gặp một vướng mắc ủú là giỏ ủất do UBND cấp tỉnh ban hành lại chờnh lệch quỏ lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường gõy ra nhiều khiếu nại và thiệt thũi cho người dõn. Bởi vỡ giỏ ủất do ủy ban quy ủịnh là giỏ ủất ủược ban hành vào ngày 1/1 hàng năm trong khi ủú cú nhiều dự ỏn khi cú quyết ủịnh thu hồi ủất thỡ thời ủiểm này giỏ ủất ủó quỏ khỏc xa so với thời ủiểm ủầu năm. Để giải
quyết bất cập này, vào ngày 27/1/2006 thỡ Chớnh phủ ủó ban hành nghị ủịnh số 17/2006/NĐ-CP trong ủú tại khoản 2 ủiều 4 của nghị ủịnh ủó sửa ủổi, bổ sung ủiều 9 của nghị ủịnh 197 trong ủú quy ủịnh giỏ ủất tớnh bồi thường là giỏ ủất theo mục ủớch ủang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy ủịnh. Nếu trường hợp tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi ủất mà giỏ này chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp tỉnh quyết ủịnh giỏ ủất cho phự hợp. Giỏ ủất ủược xỏc ủịnh lại khụng bị giới hạn bởi quy ủịnh về khung giỏ cỏc loại ủất.
Như vậy, cỏch tớnh toỏn thiệt hại về ủất ủược thực hiện theo cụng thức chung là:
(A) - Diện tớch ủất bị thu hồi: Là diện tớch ủược xỏc ủịnh trờn thực ủịa, thực tế ủo ủạc diện tớch thu hồi của từng người sử dụng ủất. Bởi vỡ trờn thực tế cú nhiều trường hợp diện tớch ủo ủạc thực tế khỏc với diện tớch ghi trờn giấy tờ về quyền sử dụng ủất. Do ủú khi gặp phải những trường hợp này thỡ hội ủồng bồi thường phải xỏc ủịnh xem nú thuộc trường hợp nào trong 2 trường hợp sau ủõy:
- Trường hợp diện tớch ủo ủạc thực tế nhỏ hơn diện tớch ghi trờn giấy tờ về quyền sử dụng ủất thỡ ủược bồi thường theo diện tớch ủo ủạc thực tế.
- Trường hợp nếu diện tớch ủo ủạc thực tế nhiều hơn diện tớch ghi trờn giấy tờ về quyền sử dụng ủất thỡ:
Nếu nhiều hơn do việc ủo ủạc trước ủõy thiếu chớnh xỏc hoặc do khi kờ khai ủăng kớ trước ủõy người sử dụng ủất khụng kờ khai hết diện tớch nhưng toàn bộ ranh giới thửa ủất ủó ủược xỏc ủịnh , khụng cú tranh chấp với người sử dụng ủất liền kề, khụng do lấn chiếm thỡ ủược bồi thường theo diện tớch ủo ủạc thực tế.
Nếu nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng ủất trước ủú, ủó sử dụng ổn ủịnh, khụng cú tranh chấp và ủược UBND cấp xó xỏc nhận thỡ ủược bồi thường theo diện tớch ủo ủạc thực tế.
Nếu phần diện tích nhiều hơn là do lấn chiếm mà có thì không bồi thường ủối với diện tớch lấn chiếm ủú.
Với quy ủịnh diện tớch tớnh bồi thường là diện tớch thực tế với ủiều kiện phần nhiều hơn ủú cú ủược là hợp phỏp trong trường hợp cú sự chờnh lệch giữa diện tớch trờn giấy tờ và diện tớch trờn thực tế nhằm bảo ủảm ủược sự chớnh xỏc, cụng bằng trong cụng tỏc xỏc ủịnh thiệt hại.
Số tiền ủược bồi thường = diện tớch ủất bị thu hồi * giỏ ủất (A) (B)
B - Giỏ ủất tớnh bồi thường: Theo Điều 55 Luật Đất Đai năm 2003 thỡ giỏ ủất ủược hỡnh thành trong 3 trường hợp gồm giỏ ủất do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy ủịnh, giỏ ủất do ủấu giỏ quyền sử dụng ủất hoặc ủấu thầu dự ỏn cú sử dụng ủất và giỏ ủất hỡnh thành do người sử dụng ủất thỏa thuận về giỏ ủất với những người cú liờn quan khi thực hiện cỏc quyền chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng ủất;
gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất. Trong ủú, giỏ ủất làm căn cứ ủể tớnh bồi thường khi thu hồi ủất chỉ căn cứ vào giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh (tức là giỏ do ỦY ban nhõn dõn cấp tỉnh quy ủịnh) trờn nguyờn tắc là phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường. Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường tại một thời ủiểm xỏc ủịnh là số tiền Việt Nam tớnh trờn 1 ủơn vị diện tớch ủất theo từng mục ủớch sử dụng hợp phỏp, ủược hỡnh thành từ những kết quả của những giao dịch thực tế ủó hoàn thành, mang tớnh phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong ủiều kiện thương mại bỡnh thường, khụng chịu tỏc ủộng của cỏc yếu tố gõy tăng hoặc giảm giỏ ủột biến khụng hợp lý như ủầu cơ, thiờn tai, ủịch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chớnh, thay ủổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tỡnh trạng bị ộp buộc, cú quan hệ huyết thống, hoặc những ưu ủói và cỏc trường hợp khỏc do Bộ Tài chớnh quy ủịnh. Tuy nhiờn, khi so sỏnh 3 loại giỏ này với nhau thỡ giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh khi nào cũng thấp hơn so với 2 loại giỏ cũn lại, trong nhiều trường hợp nó còn thấp hơn rất nhiều. Đây chính là nguyên do lớn nhất của tỡnh trạng khiếu nại trong thu hồi ủất.
Theo quy ủịnh hiện hành thỡ giỏ ủất tớnh bồi thường là giỏ ủất cú cựng mục ủớch sử dụng với ủất bị thu hồi theo giỏ do UBND cấp tỉnh quy ủịnh. UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giỏ ủất cỏc loại hàng năm căn cứ vào cỏc quy ủịnh của phỏp luật về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất. Trường hợp giỏ ủất do UBND cấp tỉnh cụng bố chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất thực tế trờn thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp tỉnh quyết ủịnh lại giỏ ủất cụ thể ủể tớnh bồi thường cho phự hợp. Quy ủịnh này ủó tạo ra sự linh hoạt và rỳt ngắn ủược phần nào chờnh lệch giữa giỏ thị trường và giỏ do Nhà nước quy ủịnh.
*Căn cứ ủể xỏc ủịnh mục ủớch sử dụng ủối với diện tớch ủất bị thu hồi: Để xỏc ủịnh loại ủất, mục ủớch sử dụng ủất của mỗi thửa ủất thỡ căn
cứ theo quy ủịnh tại Điều 6 Nghị ủịnh 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện một số ủiều của Luật Đất ủai. Cụ thể căn cứ vào:
- Quyết ủịnh giao ủất, cho thuờ ủất, cho phộp chuyển mục ủớch sử dụng ủất của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất ủó cấp cho người ủang sử dụng ủất ủược Nhà nước cụng nhận quyền sử dụng ủất.
- Đăng ký chuyển mục ủớch sử dụng ủất phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ủất ủối với trường hợp khụng phải xin phộp chuyển mục ủớch sử dụng ủất.
- Đất ủang sử dụng ổn ủịnh, khụng phải tự chuyển mục ủớch trỏi phộp, phự hợp với quy hoạch sử dụng ủất ủó ủược cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền xét duyệt.
- Đối với trường hợp chưa cú căn cứ quy ủịnh như những trường hợp nờu trờn thỡ căn cứ vào hiện trạng sử dụng ổn ủịnh, UBND cấp huyện cú trỏch nhiệm xỏc ủịnh loại ủất, mục ủớch sử dụng ủất.
- Căn cứ vào mục ủớch sử dụng ủất ủược thể hiện như cỏc trường hợp trờn thỡ hội ủồng bồi thường sẽ so sỏnh với giỏ ủất cú cựng mục ủớch sử dụng với ủất bị thu hồi ủể tớnh giỏ bồi thường. Tương ứng với từng loại ủất khỏc nhau thỡ ủơn giỏ bồi thường là khỏc nhau.
*Giỏ ủất trong trường hợp bồi thường chậm: Giỏ ủất ủể tớnh bồi thường trong trường hợp bồi thường chậm phụ thuộc vào yếu tố lỗi của bên bồi thường hoặc bên ủược bồi thường. Nếu bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức cú trỏch nhiệm bồi thường gõy ra mà giỏ ủất tại thời ủiểm bồi thường do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh cụng bố cao hơn giỏ ủất tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi thỡ bồi thường theo giỏ ủất tại thời ủiểm trả tiền bồi thường. Ngược lại, nếu giỏ ủất tại thời ủiểm bồi thường thấp hơn giỏ ủất tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi thỡ bồi thường theo giỏ ủất tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi. Trường hợp này lỗi bồi thường chậm thuộc về cơ quan, tổ chức cú trỏch nhiệm bồi thường cho nờn giỏ ủất tớnh bồi thường sẽ theo giỏ ủất tại thời ủiểm cú lợi cho người dõn hơn.
Cũn nếu bồi thường chậm là do người bị thu hồi ủất gõy ra thỡ nếu giỏ ủất tại thời ủiểm bồi thường thấp hơn giỏ ủất tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi thỡ bồi thường theo giỏ ủất tại thời ủiểm bồi thường, nếu giỏ ủất tại thời ủiểm bồi thường cao hơn giỏ ủất tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi thỡ bồi thường theo giỏ ủất tại thời ủiểm cú quyết ủịnh thu hồi. Do trường hợp này lỗi thuộc về người ủược bồi thường cho nên sẽ bồi thường theo giá bất lợi hơn như là một hình thức chế tài nhằm ngăn ngừa tỡnh trạng cố tỡnh kộo dài thời gian ủể ủược bồi thường với mức giỏ cao hơn của người ủược bồi thường.
*Phương phỏp ủịnh giỏ ủất: Định giỏ ủất là một cụng việc hết sức quan trọng vỡ giỏ ủất này sẽ làm căn cứ ủể tớnh cỏc loại tiền sử dụng ủất, cỏc loại thuế, giỏ bồi thường khi thu hồi ủất và cỏc loại nghĩa vụ tài chớnh khỏc. Trong ủú, ủặc biệt nú
ủược quan tõm nhiều trong trường hợp ỏp dụng ủể xỏc ủịnh thiệt hại về ủất khi thu hồi ủất. Theo quy ủịnh tại nghị ủịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ ủất cỏc loại và nghị ủịnh số 123/2007/NĐ-CP sửa ủổi, bổ sung NĐ 188 thỡ cú 4 phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương phỏp thặng dư. Điều kiện ỏp dụng và cỏch xỏc ủịnh cụ thể ủối với mỗi loại ủược hướng dẫn cụ thể, chi tiết tại thụng tư số 145/2007/TT-BTC. Dưới ủõy là 4 phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất ủược cỏc ủịa phương làm căn cứ ủể ủịnh giỏ ủất cho ủịa phương mỡnh. Dưới ủõy là cỏc phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất:
Phương phỏp so sỏnh trực tiếp: Là phương phỏp xỏc ủịnh mức giỏ thụng qua việc tiến hành phõn tớch cỏc mức giỏ ủất thực tế ủó chuyển nhượng quyền sử dụng ủất trờn thị trường của loại ủất tương tự (về loại ủất, thửa ủất, hạng ủất, diện tớch ủất, loại ủụ thị, loại ủường phố và vị trớ) ủể so sỏnh, xỏc ủịnh giỏ của thửa ủất, loại ủất cần ủịnh giỏ. Cỏch xỏc ủịnh giỏ ủất bằng phương phỏp so sỏnh trực tiếp ủược túm tắt bằng cụng thức sau:
Điều kiện ủối với thửa ủất, khu ủất so sỏnh: Khu ủất, thửa ủất ủược xỏc ủịnh ủể so sỏnh với khu ủất, thửa ủất cần ủịnh giỏ phải thỏa món những ủiều kiện sau:
Phải là thửa ủất, khu ủất trống (ủất chưa ủược ủầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn ủất).
Liền kề hoặc lõn cận với khu ủất, thửa ủất cần ủịnh giỏ.
Đó ủược chuyển nhượng thành cụng trờn thị trường (cỏc cuộc giao dịch chuyển nhượng này khụng quỏ 1 năm tớnh ủến thời ủiểm khảo sỏt).
Cú những ủặc ủiểm tương tự với thửa ủất, khu ủất cần ủịnh giỏ về loại ủất, vị trớ ủất, qui mụ diện tớch, kết cấu hạ tầng, ủặc ủiểm phỏp lý và mục ủớch sử dụng ủất.
Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất của thửa ủất, khu ủất so sỏnh là giỏ giao dịch trực tiếp, giỏ trỳng ủấu giỏ, giỏ giao dịch thành cụng trờn sàn giao dịch bất ủộng sản (với ủiều kiện là giỏ hỡnh thành trong ủiều kiện bỡnh thường).
Mức tiền ủiều chỉnh về giỏ xuất phỏt từ những khỏc biệt về vị trớ ủất, kết cấu hạ tầng, ủặc ủiểm phỏp lý, mức ủộ ụ nhiễm mụi trường,... của từng thửa ủất, khu ủất so sỏnh so với thửa ủất, khu ủất cần ủịnh giỏ. Mức tiền ủiều chỉnh về giỏ theo từng yếu tố khỏc biệt giữa thửa ủất so sỏnh và thửa ủất cần ủịnh giỏ ủược xỏc ủịnh căn cứ vào ủỏnh giỏ của cỏc tổ chức tư vấn hoặc cỏc chuyờn viờn và cơ quan cú nhiệm vụ trực tiếp xỏc ủịnh giỏ ủất tham mưu cho Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết ủịnh giỏ ủất cụ thể tại ủịa phương căn cứ vào cỏc chứng cứ thị trường. Theo ủú sẽ sử dụng phộp cộng nếu giỏ trị của yếu tố so sỏnh
Giỏ trị ước Giỏ chuyển nhượng Mức tiền ủiều chỉnh về giỏ tớnh của thửa = quyền sử dụng ủất + (-) hỡnh thành từ những yếu ủất, khu ủất của từng thửa ủất, tố khỏc biệt của từng thửa cần ủịnh giỏ khu ủất so sỏnh ủất, khu ủất cần ủịnh giỏ
của ủất cần ủịnh giỏ tốt hơn ủất so sỏnh. Dựng phộp trừ nếu yếu tố so sỏnh ủú của ủất cần ủịnh giỏ xấu hơn ủất so sỏnh.
Lưu ý: Giỏ của thửa ủất cần ủịnh giỏ sẽ là bỡnh quõn của cỏc mức giỏ cú ủược từ việc so sỏnh với khoảng từ 3 ủến 5 thửa ủất, khu ủất so sỏnh theo cụng thức xỏc ủịnh như trên.
Phương phỏp thu nhập: Là phương phỏp xỏc ủịnh mức giỏ tớnh bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tỳy thu ủược hàng năm trờn 1 ủơn vị diện tớch ủất so với lói suất tiền gửi tiết kiệm bỡnh quõn 1 năm (tớnh ủến thời ủiểm xỏc ủịnh giỏ ủất) của loại tiền gửi VNĐ kì hạn 1 năm tại ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trờn ủịa bàn.
Tổng thu nhập, tổng chi phí và thu nhập thuần túy phải là tổng thu nhập, tổng chi phớ và mức thu nhập thuần tỳy bỡnh quõn của vị trớ ủất của loại ủất cần ủịnh giỏ và ủỳng với mục ủớch sử dụng ủất ủó ủược cấp cú thẩm quyền phờ duyệt và ủược tớnh bỡnh quõn trong 3 năm ngay trước thời ủiểm xỏc ủịnh giỏ ủất.
Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời ủiểm ủịnh giỏ ủất bằng cỏch ỏp dụng ủơn giỏ về hàng húa, vật tư, dịch vụ, và tiền cụng lao ủộng tại thời ủiểm ủịnh giỏ ủất ủối với khối lượng về chi phớ theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm.
Lói suất tiền gửi tiết kiệm tiền ủồng Việt Nam (VNĐ) loại cú kỳ hạn 12 thỏng là mức lói suất tại ngõn hàng thương mại cú mức lói suất cao nhất tại ủịa phương.
Phương phỏp chiết trừ và phương phỏp thặng dư là 2 phương phỏp mới ủược bổ sung tại nghị ủịnh số 123/2007/NĐ-CP nhằm ủỏp ứng tỡnh hỡnh thực tế và ủể ỏp dụng khi khụng ủủ ủiều kiện ủể ỏp dụng phương phỏp so sỏnh hoặc phương phỏp thu nhập.
Phương phỏp chiết trừ: Là phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất của thửa ủất cú tài sản gắn liền với ủất bằng cỏch loại trừ phần giỏ trị tài sản gắn liền với ủất ra khỏi tổng giỏ trị bất ủộng sản.
Phương phỏp thặng dư: Là phương phỏp xỏc ủịnh của thửa ủất trống cú tiềm năng phỏt triển kinh tế theo quy hoạch hoặc ủược phộp chuyển ủổi mục ủớch sử dụng ủể sử dụng tốt nhất cỏch loại trừ chi phớ ước tớnh ủể tạo ra sự phỏt triển ra khỏi tổng giỏ trị phỏt triển giỏ ủất của bất ủộng sản.
Việc ước tớnh tổng chi phớ phỏt triển phải ủược xỏc ủịnh trờn cơ sở ủơn giỏ, suất vốn ủầu tư, những ủịnh mức theo hướng dẫn hoặc theo quy ủịnh của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền. Trường hợp chưa ủược cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền quy ủịnh, hướng dẫn thỡ xỏc ủịnh theo mức chi phớ thực tế phổ biến của cỏc dự ỏn tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trong 4 phương pháp này thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ yếu ủể xỏc ủịnh giỏ ủất nếu trong trường hợp cả 4 phương phỏp ủều cú thể ỏp dụng ủược.