Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
2.1.1.1. Bên bán nhà ở trả chậm, trả dần
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có bốn loại doanh nghiệp được phép hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán tại Việt Nam, bao gồm: doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp; doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư; Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã. Như vậy, nếu bên bán nhà ở trả chậm, trả dần là tổ chức, thì người đứng đầu tổ chức đó có thể là chủ đầu tư trong nước, chủ đầu tư người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Để được tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nói riêng và các hoạt động giao dịch bất động sản nói chung, các doanh nghiệp trên phải “có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam”. Theo đó, tổ chức đầu tư, phát triển nhà ở trong nước phải có đăng ký kinh doanh nhà ở theo Luật Nhà ở, Luật Hợp tác xã; đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Theo Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2006, vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở là 06 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, nếu bên bán là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, còn phải “có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên”.10
Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp phải có người đại diện khi giao kết hợp đồng. Có hai loại đại diện bao gồm đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền.
Đại diện theo pháp luật
Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân là “người đứng đầu pháp nhân theo quy định của điều lệ pháp nhân hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.11 Quyền, nghĩa vụ và chức danh của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp được quy định trong điều lệ doanh nghiệp, các giấy tờ giao dịch phải ghi rõ điều đó.
Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp tư nhân là chủ doanh nghiệp tư nhân; công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên là chủ tịch hội đồng thành viên hoặc giám đốc (tổng giám đốc) theo quy định tại Điều lệ công ty (Điều 46); công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên là chủ tịch hội đồng thành viên hoặc chủ tịch công ty hoặc giám đốc hoặc (tổng giám đốc) theo quy định tại Điều lệ công ty (Điều 67); công ty cổ phần là chủ tịch hội đồng quản trị hoặc giám đốc (tổng giám đốc) theo quy định tại Điều lệ công ty (Điều 95); công ty hợp danh là
10 Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 71/2010/NĐ – CP
11 Khoản 4 Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2005
các thành viên hợp danh; hợp tác xã là chủ nhiệm hoặc trưởng ban quản trị theo quy định tại Điều lệ của hợp tác xã; doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là giám đốc (tổng giám đốc) theo quy định tại Điều lệ công ty.
Trường hợp vắng mặt trên ba mươi ngày ở Việt Nam thì phải ủy quyền bằng văn bản cho người khác theo quy định tại Điều lệ công ty để thực hiện các quyền và nhiệm vụ của người đại diện theo pháp luật của công ty.
Điều kiện của người đại diện theo pháp luật
Người đại diện theo pháp luật trước hết phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Điều 19 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người từ đủ mười tám tuổi trở lên, không nghiện ma túy, các chất kích thích, không bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi của mình.
Bên cạnh đó, người đại diện theo pháp luật phải không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 13 Luật Doanh nghiệp năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 bao gồm:
- Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam;
- Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
- Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự;
- Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh;
- Người giữ chức vụ Giám đốc, Tổng giám đốc, Chủ tịch và các thành viên Hội đồng quản trị của công ty, tổng công ty 100% vốn nhà nước bị tuyên bố phá sản không được cử đảm đương các chức vụ đó ở bất kỳ doanh nghiệp nhà nước nào, kể từ ngày công ty, tổng công ty nhà nước bị tuyên bố phá sản;
- Người được giao đại diện phần vốn góp của Nhà nước ở doanh nghiệp khác mà doanh nghiệp đó bị tuyên bố phá sản không được cử đảm đương các chức vụ quản lý ở bất kỳ doanh nghiệp nào có vốn của Nhà nước;
- Chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh của công ty hợp danh, Giám đốc (Tổng giám đốc), Chủ tịch và các thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên của doanh nghiệp, Chủ nhiệm, các thành viên Ban quản trị hợp tác xã bị tuyên bố phá sản không được quyền thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, không được làm người quản lý doanh nghiệp, hợp tác xã trong thời hạn từ một đến ba năm, kể từ ngày doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản;
- Vợ hoặc chồng, bố, mẹ, con của những người đứng đầu, cấp phó của người đứng đầu cơ quan (Nhà nước) không được góp vốn vào doanh nghiệp hoạt động trong phạm vi ngành, nghề mà người đó trực tiếp thực hiện việc quản lý nhà nước;
- Những trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Đại diện theo ủy quyền
Người đại diện theo ủy quyền của pháp nhân là người “được thành viên, cổ đông là tổ chức của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần ủy quyền bằng văn bản thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình tại công ty”.12 Hiện nay, có hai hình thức ủy quyền, đó là: ủy quyền thường xuyên và ủy quyền theo vụ việc. Ủy quyền theo vụ việc là hình thức ủy quyền để ký kết một hoặc một số hợp đồng cụ thể cho từng vụ việc. Ủy quyền thường xuyên là hình thức ủy quyền diễn ra trong một thời gian dài để ký kết thực hiện nhiều giao dịch.
Như vậy, người đại diện theo ủy quyền có thể là người đang làm việc trong cơ cấu của doanh nghiệp nhưng cũng có thể là người đang làm việc trong các tổ chức khác. Người đại diện theo uỷ quyền nhân danh thành viên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của thành viên Hội đồng thành viên theo quy định của Luật Thương mại năm 2005. Mọi hạn chế của thành viên đối với người đại diện theo uỷ quyền của mình trong việc thực hiện các quyền thành viên thông qua Hội đồng thành viên đều không có hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba.
Người được ủy quyền có nghĩa vụ tham dự đầy đủ các cuộc họp của Hội đồng thành viên, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của thành viên Hội đồng thành
12 Khoản 14 Điều 14 Luật Doanh nghiệp năm 2005 (sửa đổi bổ sung năm 2009)
viên một cách trung thực, cẩn trọng, tốt nhất, bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của thành viên và công ty. Người đại diện theo uỷ quyền có số phiếu biểu quyết tương ứng với phần vốn góp được uỷ quyền. 13
Điều kiện của người đại diện theo ủy quyền
Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005, người đại diện theo ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. (Điểm a Khoản 2 Điều 48). Giống như người đại diện theo pháp luật, người đại diện theo ủy quyền cũng phải không thuộc đối tượng bị cấm thành lập và quản lý doanh nghiệp được quy định tại điều 13 Luật Doanh nghiệp. (Điểm b Khoản 2 Điều 48)
Ngoài ra, người đại diện theo ủy quyền phải đáp ứng điều kiện có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm trong quản lý kinh doanh hoặc trong ngành, nghề kinh doanh chủ yếu của công ty theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 48. Điều kiện này nhằm đảm bảo cho khả năng hoạt động của doanh nghiệp, tránh trường hợp người đại diện theo ủy quyền không đủ năng lực quản lý sẽ gây ra những tổn thất không đáng có cho doanh nghiệp.
Đối với công ty con của công ty có phần vốn góp hay cổ phần sở hữu nhà nước chiếm trên 50% vốn điều lệ thì vợ hoặc chồng, cha, cha nuôi, mẹ, mẹ nuôi, con, con nuôi, anh, chị, em ruột của người quản lý và của người có thẩm quyền bổ nhiệm người quản lý công ty mẹ không được cử làm người đại diện theo uỷ quyền tại công ty con. Quy định này đặt ra nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý doanh nghiệp nhà nước. Theo đó, người đại diện theo ủy quyền của công ty con phải không thuộc một trong các trường hợp được liệt kê ở trên. (Điểm d Khoản 2 Điều 48).