Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
2.1.5. Phương thức thanh toán
Phương thức là cách thức mà các bên thực hiện việc thanh toán cho nhau, Bộ luật Dân sự không quy định phương thức cụ thể, vấn đề này do các bên tự thỏa thuận và không vi phạm pháp luật cũng như trái với đạo đức xã hội. Nội dung của phương thức thanh toán bao gồm: phương thức, thời gian và địa điểm thanh toán.
2.1.5.1. Phương thức thanh toán
Phương thức thanh toán là một trong những yếu tố làm nên đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Theo đó, thay vì thanh toán toàn bộ nghĩa vụ trả tiền trong một lần duy nhất, người mua nhà ở trả chậm, trả dần có thể thực hiện nghĩa vụ theo từng đợt, song song đó, họ vẫn có quyền được sử dụng tài sản giao
dịch như hợp đồng mua bán nhà ở thông thường. Phương thức thanh toán theo phương thức trả chậm, trả dần được thực hiện như sau: bên mua sẽ trả trước một số tiền cho bên bán, số tiền còn lại, hai bên thỏa thuận để bên mua có thể thanh toán trong một thời điểm thuận tiện nhất trong tương lai. Số lượng tiền phải trả trong mỗi đợt thanh toán, kì hạn thanh toán cũng như thời gian trả chậm, trả dần đều do các bên thỏa thuận.
Hiện tại, Bộ luật Dân sự năm 2005 là văn bản quy phạm pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất trong việc điều chỉnh các mối quan hệ về hợp đồng nhưng lại không can thiệp vào phương thức thanh toán trong hợp đồng. Khoản 4 Điều 431 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận”.
Trong khuôn khổ của hợp đồng trả chậm, trả dần, phương thức thanh toán chủ yếu là thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Hình thức chuyển khoản hiện nay được ưu tiên áp dụng vì tính tiện lợi cũng như đảm bảo tính minh bạch khi kê khai thuế.
Trên thực tế, việc mua nhà trả chậm, trả dần thường không diễn ra theo khuôn khổ của luật nên phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn, tùy theo đối tượng của hợp đồng và thỏa thuận của các bên, trong đó, có một số hình thức phổ biến như sau:
Vay tiền ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng
Trên thực tế, việc trả chậm, trả dần nhà ở thường được thực hiện thông qua chủ thể thức ba là ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng. Cho vay mua nhà trả chậm, trả dần thông qua ngân hàng và các tổ chức tín dụng do độ rủi ro cao nên thường là cho vay có thế chấp chứ ngân hàng không cho vay tín chấp (trừ một số trường hợp đặc biệt). Hình thức này được sử dụng cho cả hai đối tượng là nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó để vay được tiền từ ngân hàng, bên mua phải có một số vốn tự có (thông thường là khoảng 20%, 30% giá trị căn nhà hoặc có thể cao hơn), ngân hàng sẽ dựa vào số vốn tự có, bản kê khai thu nhập chứng minh khả năng thanh toán của bên mua để cho vay. Thông thường, mức cho vay theo kiểu hỗ trợ của ngân hàng là 70% giá trị căn nhà, số tiền trả gốc, lãi của khoản vay hàng tháng không được vượt quá 65% thu nhập của bên mua.
Ví dụ: Bên mua định mua căn nhà trị giá 1 tỷ, vốn tự có 200 triệu, phần còn lại là 800 triệu, vay ngân hàng với lãi suất 1,06%/tháng trong 10 năm. Như vậy, mỗi tháng người vay phải góp cho ngân hàng 6.700.000đ và 8.500.000đ tiền lãi,
tổng cộng là 15.200.000đ. Theo đó, bên mua phải có thu nhập tối thiểu từ 25 triệu/tháng trở lên thì mới có đủ điều kiện vay tiền. Tài sản thế chấp để vay tiền chính là căn nhà bên đi vay định mua.
Hiện nay, để tăng tính cạnh tranh nên nhiều ngân hàng đã triển khai các gói cho vay mua nhà trả chậm, trả dần với lãi suất thấp, có ngân hàng cho vay lãi suất 0% hoặc hỗ trợ cho vay từ 70% - 100% giá trị căn nhà. Điều này đồng nghĩa với việc toàn bộ giá trị của tài sản giao dịch (giữa bên mua và bên bán) là căn nhà cũng đồng thời là tài sản thế chấp cho giao dịch bảo đảm (giữa người mua và ngân hàng).
Sau đó, theo đúng kì hạn mà hai bên đã thỏa thuận, người mua sẽ trả một phần tiền kèm theo lãi suất cho ngân hàng.
Bên mua cũng có thể thế chấp với ngân hàng bằng tài sản khác như đất đai, nhà ở khác,... để làm thủ tục vay tiền. Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp, bên mua đi vay tiền bắt buộc phải có sẵn một số vốn để thanh toán cho bên bán, đồng thời phải chứng minh được khả năng thanh toán với những đòi hỏi gắt gao như: thu nhập của bên mua phải ổn định, tiền trả gốc lãi không được vượt quá 65%, 70%,...
thu nhập hàng tháng của bên mua,...
Trong một số trường hợp, khi hồ sơ vay vốn đã được duyệt vay, để tạo thuận lợi cho việc người bán chấp nhận chuyển giao quyền sở hữu nhà ở cho bên mua khi bên bán vẫn chưa nhận hết tiền thì ngân hàng có thể phát hành một bản cam kết cho bên bán trong đó có điều khoản sau khi sang tên cho bên mua xong và bên mua thực hiện xong việc thế chấp cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ cam kết thanh toán số tiền cho bên bán. Điều này cũng giúp bên bán tin tưởng hơn để hoàn thành thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.
Phương thức trả chậm, trả dần có ưu thế hơn so với phương thức thanh toán thông thường ở chỗ người mua được gia tăng thời hạn thanh toán, tăng khả năng chi trả đối với nhà ở vốn là loại tài sản giao dịch có giá trị cao. Phương thức trả chậm, trả dần nếu được thực hiện thông qua ngân hàng sẽ kích thích việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân vào hệ thống lưu thông tiền tệ của ngân hàng quốc gia. Ngoài ra, năng lực sử dụng vốn của hoạt động này còn giúp dòng tiền trong các ngân hàng được lưu thông nhanh hơn, hiệu quả sử dụng vốn vay trong hệ thống ngân hàng cũng được cao hơn.
Hợp đồng góp vốn
Hình thức này chỉ được sử dụng cho đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai. Pháp luật quy định doanh nghiệp bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch, việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần cũng không là ngoại lệ. Tuy nhiên, ở thời điểm giao dịch, đối tượng này thường chưa đủ điều kiện để được mua bán qua sàn. Để né tránh quy định trên đồng thời có thể thu lợi nhuận tối đa từ việc xây nhà để bán, nhiều doanh nghiệp đã sử dụng phương thức huy động vốn từ phía khách hàng.
Theo quy định của luật, huy động vốn được hiểu là doanh nghiệp ký hợp đồng góp vốn từ phía cá nhân hoặc tổ chức, lợi nhuận được chia sau đó là nhà ở hoặc lợi nhuận từ việc bán nhà.
Thực tế, nhiều cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở nhưng không đủ tiền trả trong một lần nên việc có thể chia nhỏ gánh nặng tài chính để trả trong nhiều lần thực sự là một ưu đãi. Thêm vào đó, nhà ở vẫn còn nằm trên giấy, chưa đủ điều kiện qua sàn doanh nghiệp có thể dễ dàng kí kết cái gọi là “hợp đồng góp vốn” với những cá nhân trên. (Theo quy định của pháp luật hợp đồng này cũng không cần phải được công chứng, chứng thực). Trong trường hợp trên, hợp đồng góp vốn không mang bản chất của việc hợp tác kinh doanh giữa doanh nghiệp với người góp vốn mà đó là một dạng trả tiền nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần. Bởi vì nhu cầu mà người góp vốn hướng đến khi kí hợp đồng là ngôi nhà sẽ được xây bằng chính tiền của họ trong tương lai, số tiền góp vốn cũng chỉ vừa đủ để xây dựng ngôi nhà thì khó có thể tính đến việc “chia lợi nhuận”. Thêm vào đó, phương thức góp vốn là người góp vốn sẽ ứng trước một số tiền, phần còn lại sẽ được góp thành từng đợt sau đó, điểm này rất giống cách thanh toán trả chậm, trả dần. Điểm a, c Khoản 1 Điều 14 Nghị đinh 71/2010/NĐ – CP quy định về việc ứng tiền trước như sau:
“Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.
Ngoài ra, luật còn quy định “Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.
Như vậy, trong một số trường hợp, hợp đồng góp vốn mang bản chất là một phương thức trả chậm, trả dần chứ không là một hình thức huy động vốn để sau đó các bên cùng chia lợi nhuận. Do luật quy định còn nhiều kẻ hở nên hình thức này đã bị lạm dụng, không đúng với ý nghĩa thật sự khi ban hành, nội dung này sẽ được làm rõ ở phần sau.
2.1.5.2. Địa điểm thanh toán
Địa điểm thanh toán thường do các bên thỏa thuận, có thể là nơi cư trú của bên bán hoặc tại một địa điểm bất kì. Nếu bên bán là tổ chức kinh doanh nhà để bán, thì nơi thanh toán sẽ là địa điểm kinh doanh của bên bán vào thời điểm giao kết hợp đồng. Địa điểm kinh doanh theo Điều 37 Luật Doanh nghiệp năm 2007 “ là nơi hoạt động kinh doanh cụ thể của doanh nghiệp được tổ chức thực hiện. Địa điểm kinh doanh có thể ngoài địa chỉ đăng ký trụ sở chính”.
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, thì địa điểm thanh toán sẽ là nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ dân sự là bất động sản (Theo Điểm a Khoản 2 Điều 284 Bộ luật Dân sự năm 2005).
Ngoài ra, địa điểm thanh toán trong hợp đồng mua nhà trả chậm, trả dần còn có thể là các ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Người mua có thể thanh toán tại trụ sở chính của ngân hàng, cũng có thể thanh toán tại các chi nhánh có giấy ủy nhiệm.
2.1.5.3. Thời hạn thanh toán
Đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là thời hạn thanh toán kéo dài hơn so với các hợp đồng mua bán nhà ở khác. Người mua trả trước một phần giá trị căn nhà khi kí hợp đồng và nhận nhà, phần còn lại sẽ được trả trong thời hạn do các bên tự thỏa thuận.