Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.2. Giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
2.2.2. Quyền của bên bán
2.2.2.1. Bảo lưu quyền sở hữu nhà ở (đã có sẵn)
Bảo lưu quyền sở hữu là quyền đặc trưng của bên bán nhà ở trong hợp đồng trả chậm, trả dần. Quyền bảo lưu quyền sở hữu của bên bán chỉ kết thúc khi bên mua trả đủ tiền sau thời gian trả chậm, trả dần hoặc do các bên thỏa thuận. Quy định này được đặt ra nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên bán, tránh trường hợp bên mua tự ý chấm dứt việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi vẫn chưa hoàn thành. Tuy vậy, bên bán vẫn có quyền từ bỏ quyền bảo lưu sở hữu nhà ở trong khi bên mua chưa trả đủ tiền. Điều 461 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điểm b Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Thông tư 04/2007/TT – BTP về đăng kí hợp đồng quy định:
“Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Ví dụ: C kí hợp đồng mua căn hộ chung cư với công ty X theo phương thức trả chậm, trả dần. Hai bên thỏa thuận: C trả trước 40%, công ty X sẽ giao tài sản và bảo lưu quyền sở hữu, cho đến khi C thanh toán xong 95% giá trị căn nhà, công ty X sẽ làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho B.
Nội dung bảo lưu quyền sở hữu bao bồm sở hữu hợp pháp nhà ở và diện tích đất sử dụng xây nhà. Quy định này chỉ áp dụng cho đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư đã xây dựng xong căn nhà nhưng bên mua chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền, nhưng trên thực tế, trường hợp này ít khi xảy ra mà lại thường diễn biến theo chiều hướng ngược lại: bên mua đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ nhưng nhà ở vẫn chưa xây xong. Do đó, quy định về bảo lưu quyền sở hữu của bên bán chủ yếu áp dụng cho trường hợp tài sản giao dịch là nhà có sẵn và thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư.
Nội dung của quy định đồng nghĩa với việc bên mua chỉ có quyền sử dụng nhà ở “thuần túy” còn quyền sở hữu thuộc về bên bán. Bảo lưu quyền sở hữu là một đặc quyền của bên bán, để tránh trường hợp bên bán lạm quyền, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần phải được đăng kí để tình trạnh của tài sản được minh bạch.
2.2.2.2. Quyền yêu cầu bên mua thanh toán khi đến thời hạn
Đối trọng với quyền yêu cầu giao nhà đúng thời hạn của bên mua là quyền yêu cầu thanh toán khi đến hạn của bên bán. Bộ luật Dân sự năm 2005 ghi nhận, khi đến thời hạn thanh toán mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ hoặc cố tình trì hoãn nghĩa vụ thanh toán thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua “trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận” (Khoản 2 Điều 452).
Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần có phương thức thanh toán là thanh toán theo nhiều đợt, ứng với mỗi đợt thanh toán, người bán có quyền thực hiện yêu cầu này nếu người mua chậm trả tiền, và yêu cầu này cũng chỉ vừa đúng với số tiền chậm trả trong đợt thanh toán đó. Điều này khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, nghĩa vụ trả tiền của bên bán chỉ được thanh toán một lần cho nên quyền yêu cầu thanh toán khi đến hạn của bên mua trong một số trường hợp có thể là yêu cầu thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà.
Nếu hợp đồng có đối tượng là nhà ở có sẵn, bên bán được quyền yêu cầu bên mua thanh toán phần tiền và lãi suất trả chậm, trả dần khi đến hạn thanh toán mà
bên mua không thực hiện nghĩa vụ. Nếu hợp đồng có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ góp vốn (hay trả tiền mua nhà) theo đúng tiến độ đã ghi trong hợp đồng, nếu bên mua đã ký gởi số tiền mua nhà cho ngân hàng, thì bên bán có quyền yêu cầu ngân hàng làm thủ tục giải ngân khi đến hạn thanh toán mà các bên đã thỏa thuận, và tất nhiên, số tiền mà bên bán được phép yêu cầu thanh toán chỉ bằng đúng số tiền bên mua phải thanh toán trong đợt đó.
Ví dụ: A mua căn hộ (hình thành trong tương lai) của công ty X, A trả trước 30% số tiền, phần còn lại chia làm 12 đợt, mỗi đợt góp định kì là 2 tháng, số tiền góp trong mỗi đợt là 23 triệu. Đến đợt góp thứ 3, anh A chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn, công ty X có văn bản yêu cầu anh A thanh toán nợ đến hạn, ứng với mỗi đợt thanh toán là 23 triệu đồng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định, bên bán có quyền
“yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”. Ngoài ra, nếu việc chậm thanh toán của bên mua là nguyên nhân gây thiệt hại thì bên bán còn có quyền yêu cầu bên mua phải bồi thường thiệt hại theo quy định theo Khoản 3 Điều 24. Trong trường hợp tương tự, bên bán cũng có quyền “không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận” (Khoản 4 Điều 452 Bộ luật Dân sự năm 2005). Quy định này dành cho hợp đồng mua bán nhà ở thông thường và cũng được áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần.
2.2.2.3. Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng
Tương tự như quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên mua, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều khoản hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Về cơ bản, quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần so với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường là giống nhau. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nguyên nhân dẫn đến việc hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng khác nhau. Có một số nguyên nhân chỉ xuất hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần.
Ví dụ: C mua căn hộ chung cư trả góp của công ty N, đến kì hạn thanh toán, C không thực hiện nghĩa vụ, công ty N có văn bản yêu cầu thanh toán nợ, mãi đến đợt thanh toán kế tiếp, C mới thực hiện nghĩa vụ nhưng chỉ trả được một nửa số
tiền. Các đợt góp vốn tiếp theo, A mất khả năng thanh toán. Cuối cùng, công ty N căn cứ vào điều khoản chấm dứt hợp đồng góp vốn, gửi văn bản cho C tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Theo Khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì bên bán được quyền “đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật”.
Trong cả hai trường hợp, bên bán có trách nhiệm phải thông báo cho bên mua về việc chấm dứt hoặc hủy hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Hợp đồng sẽ không còn hiệu lực kể từ thời điểm bên mua nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng, nếu một trong hai bên đã thanh toán một phần nghĩa vụ thì bên còn lại có trách nhiệm hoàn trả. Hợp đồng bị hủy thì sẽ không có hiệu lực ngay từ thời điểm giao kết, theo đó, hai bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. Hợp đồng bị chấm dứt hoặc bị hủy mà do lỗi của bên mua thì bên mua phải chịu thêm trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên bán.