Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.2. Giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
2.2.3. Nghĩa vụ của bên mua
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, việc nhận nhà và hồ sơ nhà đúng thời hạn của bên mua nhà ở vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ. Theo đó, bên mua có quyền
“Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận”
(Khoản 1 Điều 454), có quyền “yêu cầu bên bán giao đúng nhà đúng thời hạn”, nếu bên bán không giao hoặc giao chậm hơn thời hạn thì phải bồi thường thiệt hại (Khoản 3 Điều 454). Đồng thời, bên mua cũng có nghĩa vụ “nhận nhà và hồ sơ nhà đúng thời hạn” (Khoản 2 Điều 453). Nếu việc chậm nhận nhà mà gây thiệt cho bên bán thì bên mua phải bồi thường thiệt hại cho bên bán.
2.2.3.1. Nghĩa vụ trả tiền
Đây là nghĩa vụ cơ bản của bên mua, nó mang tính đối trọng với nghĩa vụ giao nhà của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần (vốn có bản chất là hợp đồng song vụ). Theo đó, trước hoặc cùng với thời điểm nhận nhà, bên mua phải ứng trước cho bên bán một số tiền theo thỏa thuận. Phần còn lại sẽ được thanh toán sau. Cách thanh toán phần tiền còn lại tùy theo hợp đồng mua nhà là trả chậm hay trả dần, nếu là hợp đồng mua nhà trả chậm thì người mua sẽ trả phần tiền còn lại một lần ở một thời điểm thuận tiện trong tương lai (đã được các bên thỏa
thuận), nếu là hợp đồng mua trả dần, số tiền còn lại sẽ được chia nhỏ thành nhiều đợt và người mua sẽ lần lượt thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn, nghĩa vụ này chỉ chấm dứt khi người mua trả hết tiền mua nhà. Như đã đề cập ở những phần trước, ngoài số tiền trả chậm, trả dần, bên mua còn phải thanh toán thêm phần lãi suất trả chậm, trả dần, lãi suất này sẽ được thanh toán cùng với số tiền bên mua trả trong mỗi đợt.
Ngoài ra, nếu đến thời hạn thanh toán phần tiền còn lại mà bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ, bên mua sẽ phải đóng thêm lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ.
Lãi suất này được tính theo “lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2005).
Khoản 1 Điều 438 cũng quy định: “Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản”. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định nghĩa vụ của bên mua nhà ở là “thanh toán tiền cho bên bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng”. (Khoản 1 Điều 27)
Ví dụ 1: Ngày 12 tháng 12 năm 2010, A mua căn hộ có giá trị 500 triệu thuộc khu chung cư M theo phương thức trả chậm, A thanh toán trước 50% giá trị căn nhà, phần còn lại, hai bên thỏa thuận đến ngày 5 tháng 12 năm 2010, A phải thanh toán hết một lần, cộng với lãi suất 1,02% tính trên 50% số tiền còn lại. Trong thời gian đó, A được sử dụng căn nhà, nhưng không có quyền sở hữu. A phải tự chịu rủi ro và có nghĩa vụ bảo trì nhà. Hai bên cũng cam kết nếu đến hạn mà A không thể thanh toán thì sẽ chấm dứt hợp đồng, các khoản chi phí chủ đầu tư sửa chữa căn hộ sau thời gian A sử dụng mà hư hại là do lỗi chủ quan của A (nếu có) sẽ khấu trừ vào 50% số tiền A đã trả trước.
Ví dụ 2: Ngày 13 tháng 11 năm 2011, B kí hợp đồng mua nhà trả góp (trả dần) với công ty H.T, căn hộ có giá trị 1,2 tỷ. B trả trước 20%, phần còn lại góp trong 10 năm lãi suất 14%/năm. Trong thời gian trả góp, công ty H.T có nghĩa vụ giao nhà và bảo hành, B được sử dụng nhà nhưng không có quyền sở hữu. B có trách nhiệm thanh toán khi đến hạn, nếu thanh toán chậm hoặc không đầy đủ trong hai kỳ hạn liên tiếp, công ty sẽ gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Như vậy, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần sẽ có thời gian thanh toán lâu hơn và phải thực hiện nghĩa vụ theo nhiều đợt, khác với hợp đồng mua nhà ở thông thường, bên mua chỉ thực hiện nghĩa vụ trong một lần duy nhất, thời gian thanh toán cũng ngắn hơn.
2.2.3.2. Nghĩa vụ bảo trì nhà ở (có sẵn) trong thời gian trả chậm, trả dần
Nghĩa vụ bảo trì nhà ở riêng lẻ, biệt thự
Như trên đã đề cập, dù chưa được chuyển giao quyền sở hữu khi giao nhà, nhưng bên mua lại có quyền sử dụng ngôi nhà như tài sản thật của mình. Do vậy, trong thời gian sử dụng, nếu nhà ở bị hư hỏng mà nguyên nhân khách quan là do quá trình sử dụng chứ không phải lỗi của bên bán giao nhà không đúng chất lượng, thì bên mua có nghĩa vụ phải bảo trì, sửa chữa ngôi nhà. Mọi chi phí phát sinh liên quan sẽ do bên mua chịu trách nhiệm. Luật không can thiệp đến nội dung này cho nên chi phí phát sinh từ việc bảo trì nhà có được cấn trừ vào số tiền mua nhà hay không là do các bên tự thỏa thuận. Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua có quyền sử dụng nhà ở như tài sản thật của mình nên nghĩa vụ bảo trì nhà trả chậm, trả dần sẽ được thực hiện theo các quy định về bảo trì nhà ở thông thường.
Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Nhà ở năm 2005: “Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận khác”. Nghĩa vụ bảo trì nhà ở trong thời gian trả chậm, trả dần là nghĩa vụ bắt buộc của bên mua nhà, nghĩa vụ này mang bản chất của nghĩa vụ bảo hành nhà ở, vốn là nghĩa vụ của bên bán. Đây đồng thời cũng là đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần.
Nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 81 Luật Nhà ở năm 2005, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hướng dẫn chi tiết vấn đề kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Theo đó, nếu hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được ký kể từ ngày luật Nhà ở có hiệu lực, thì phần kinh phí bảo trì nhà chung cư sẽ do chủ đầu tư nộp (phần kinh phí này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán).
Tuy nhiên, nếu hợp đồng được ký trước ngày luật Nhà ở có hiệu lực thi thành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.
Trường hợp kinh phí bảo trì theo quy định trên không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định trên chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.