Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.2. Giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
2.2.1. Nghĩa vụ của bên bán
2.2.1.4. Nghĩa vụ bảo hành
Bảo hành là nghĩa vụ của bên bán sau khi đã giao nhà cho bên mua. Nghĩa vụ bảo hành của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm cũng giống như trong hợp đồng mua bán thông thường. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”. (Điều 445). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cụ thể hóa quy định trên tại Điều 23, theo đó, bảo hành là nghĩa vụ của người bán trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. “Nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng”, trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư”.
Như vậy, bảo hành không phải là nghĩa vụ bắt buộc của bên bán mà do các bên tự thỏa thuận, nếu bên mua tự nguyện từ bỏ quyền được bảo hành thì bên bán sẽ không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ này. Trên thực tế, tình huống này rất ít khi xảy ra, thay vào đó, trong một số trường hợp, bên bán cố tình không đề cập đến nghĩa vụ bảo hành, trong hợp đồng cũng không ghi nhận điều khoản này, nếu người mua không
tìm hiểu thông tin trước khi mua nhà, sẽ bỏ qua và coi như, bên mua đã vô tình từ bỏ quyền lợi của mình.
Ví dụ: B mua nhà trả góp và được chủ đầu tư Y giao nhà sau khi A trả góp đợt 2. Trong hợp đồng không có ghi nhận điều khoản bảo hành và khi hai bên thương lượng cũng không đề cập đến việc bảo hành. Khi nhận nhà, B phát hiện trần nhà tróc vôi và bị thấm nước, ẩm mốc nên gọi điện yêu cầu công ty Y đến sửa chữa.
Công ty từ chối, lấy lí do là anh B đã từ bỏ quyền được bảo hành và trong điều khoản hợp đồng cũng không có ghi nhận, vì vậy, anh B phải chịu rủi ro và tự bảo trì nhà.
Từ ví dụ trên cho thấy, pháp luật không quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ tư vấn các quyền và nghĩa vụ cho bên mua, nên hành động của công ty Y tuy làm ảnh hưởng đến quyền lợi của B nhưng lại không trái với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, người mua phải tự tìm hiểu thông tin và trang bị cho mình một vài kiến thức pháp lý trước khi ký hợp đồng mua nhà, chứ không thể phó mặc mọi thứ cho cho đầu tư.
Theo Điều 46 Nghị định 71/2010/NĐ – CP, bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà cho bên mua trừ trường hợp thiệt hại là do lỗi chủ quan của bên mua hoặc nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch họa. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở.
Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Ngoài trách nhiệm bảo hành, bên bán còn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong thời hạn bảo hành trừ trường hợp lỗi không thuộc về bên bán hoặc bên mua không áp dụng các biện pháp cần thiết mà khả năng cho phép nhằm ngăn chặn, hạn chế thiệt hại. (Khoản 2 Điều 448 Bộ Luật Dân sự năm 2005)
Thời hạn bảo hành được thực hiện theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định của luật, thời hạn bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:
- Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;
- Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;
- Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định như trên.
Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, pháp luật chỉ quy định về việc bảo hành phần nhà ở (gồm cột, đà nhà) chứ không bao gồm tất cả thiết bị, hệ thống liên quan đến căn hộ như thiết bị điện gia dụng, nước, nội thất. Như vậy, quy định của pháp luật về vấn đề này đến nay còn là hạn chế, quyền lợi của bên mua khó tránh bị ảnh hưởng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thi công xây dựng hoặc bán nhà ở mà không thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 74 của Luật Nhà ở năm 2005 và quy định tại Điều 46 Nghị định 71/2010/NĐ – CP thì chủ sở hữu nhà ở có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân giải quyết; nếu gây thiệt hại cho người khác thì tổ chức, cá nhân gây thiệt hại phải bồi thường hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2.2.1.5. Chuyển giao quyền sở hữu
Nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán chỉ phát sinh sau khi bên mua đã hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền. Đối với hợp đồng trả chậm, trả dần, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu không phân biệt địa vị pháp lý của bên bán, mà được quy định chung cho các chủ thể. Theo đó, “thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.
Như vậy, sau khi bên mua trả đủ tiền, bên bán phải làm các thủ tục chuyển giao quyền sở hữu để hợp thức hóa ngôi nhà cho bên mua, nếu chủ đầu tư và bên mua có thỏa thuận, quyền sở hữu nhà ở có thể được chuyển cho bên mua sớm hơn, trước khi bên mua trả đủ tiền. Tuy nhiên, trên thực tế, điều này ít khi xảy ra mà ngược lại, khi bên mua đã trả đủ tiền, bên bán vẫn trì hoãn không làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Khoản 4 Điều 36 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, trong đó có nghĩa vụ “làm thủ tục để cơ quan nhà nước có