Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.2. Giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
2.2.4. Quyền của bên mua
2.2.4.1. Quyền sử dụng nhà ở (đã có sẵn) trong thời gian trả chậm, trả dần Đối với hợp đồng trả chậm, trả dần, quyền sử dụng nhà ở là một trong những điều kiện ưu đãi mà bên mua hướng đến khi quyết định tham gia giao dịch. Quyền sử dụng của bên mua nhà trả chậm, trả dần phân biệt với quyền sử dụng của bên mua nhà ở thông thường. Theo đó, bên mua nhà ở thông thường chỉ có quyền sử dụng khi đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, trong khi bên mua nhà ở trả chậm, trả dần có thể “vừa trả tiền, vừa sử dụng nhà ở trong thời gian trả tiền”.
Để tránh trường hợp các bên phát sinh tranh chấp, quyền sử dụng của bên mua nên được các bên thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng. Điểm c Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động năm 2006 sản quy định “Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Khoản 2 Điều 95 Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định “Sau khi bên mua nhà ở đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.
Như vậy, quyền sử dụng của bên mua nhà ở trả chậm, trả dần thông thường được chia làm hai giai đoạn: giai đoạn đầu là sử dụng nhà ở không có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở hợp pháp và giai đoạn sau là sử dụng nhà ở có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đã được hợp pháp hóa.
2.2.4.2. Quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở Đối với hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, sau khi bên mua đã hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền thì bên bán phải có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hợp pháp cho bên bán theo trình tự thủ tục quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Trong một số trường hợp, quyền này chỉ xuất hiện sau khi bên mua đã trả hết tiền mua nhà, kể cả đối với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường.
Tuy nhiên, nếu có sự thỏa thuận khác, rằng bên bán nhà trả chậm sẽ thực hiện nghĩa vụ hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian trả chậm, trả dần thì thỏa thuận đó có giá trị pháp lý cao hơn quy định của luật và bên bán có nghĩa vụ thực hiện nghiêm túc thỏa thuận đó.
Ví dụ: Theo quy định của pháp luật, chỉ sau khi bên mua đã trả hết tiền nhà thì bên bán mới có nghĩa vụ chyển giao quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, nếu trên thực tế, các bên đạt được sự thỏa thuận là bên bán sẽ thực hiện nghĩa vụ này khi bên mua ứng trước 75% số tiền mua nhà thì bên bán phải thực hiện như thỏa thuận.
Khoản 2 Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2005, Khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định, bên mua có quyền yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thủ tục về mua bán nhà ở bao gồm: thủ tục mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà, gắn với quyền sử dụng đất.
2.2.4.3. Quyền yêu cầu bảo hành và bồi thường thiệt hại
Bảo hành là một trong những nghĩa vụ mà người bán phải thực hiện sau khi giao nhà. Nếu trong thời hạn bảo hành bên mua phát hiện nhà ở có hư hại hoặc khiếm khuyết về thiết kế kĩ thuật thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải sữa chữa trong thời hạn do các bên thỏa thuận. Quyền yêu cầu bảo hành và bồi thường thiệt hại của bên mua nhà trả chậm, trả dần giống với bên mua nhà thông thường.
Khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định bên mua có quyền yêu cầu “bên bán nhà, công trình xây dựng bảo hành” trong thời hạn bảo hành. Khoản 3 Điều 447 Bộ luật Dân sự năm 2005 còn quy định “nếu bên bán không thể sửa chữa được hoặc không thể hoàn thành việc sửa chữa trong thời hạn đó thì bên mua có quyền yêu cầu giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền”.
Tuy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2005 không cụ thể hóa quy định này, tuy nhiên có thể thấy rằng, nếu bên nhà ở bị hư hại
đến mức không thể sữa chữa và chứng minh được lỗi không phải của bên mua, thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại theo quy định tại Khoản 1 Điều 448 Bộ luật Dân sự năm 2005.15
Ngoài ra, bên mua còn có quyền yêu cầu bên bán “bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các cam kết khác trong hợp đồng”. (Khoản 4 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006)
2.2.4.4. Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, điều kiện để bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng thường là bên bán giao nhà không đúng chất lượng, giao không đúng tiến độ (nhà ở hình thành trong tương lai),...
Tuy nhiên, việc bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng mua nhà trả chậm, trả dần hiếm khi xảy ra, đặc biệt là hợp đồng có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai. Nguyên nhân là do người mua chỉ phát hiện được những sai sót như trên sau khi công trình đã xây xong và đến hạn bàn giao, trong khi trước đó một thời gian, bên mua đã hoàn thành gần như xong nghĩa vụ tài chính, do đó, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thì khả năng người mua mất cả tiền lẫn nhà là rất cao.
Khoản 1 Điều 426 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Đây là một trong những quy định nhằm bảo vệ quyền lợi ích của bên mua trong trường hợp bên bán cố ý làm trái các thỏa thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng. Nếu bên bán vi phạm vào các điều khoản (đã được các bên thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng, làm căn cứ chấm dứt hợp đồng) thì bên mua có quyền đơn phương hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng.
Trong trường hợp khác, nếu bên bán vi phạm và việc vi phạm đó không có trong thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng thì tùy trường hợp bên mua có thể căn cứ vào quy định của pháp luật để làm cơ sở đơn phương hủy hợp đồng.
Ví dụ: Bên bán giao nhà khi chưa được xây dựng hoàn chỉnh, nhà có thiết kế kĩ thuật không đảm bảo chất lượng, không đúng loại nhà như đã thỏa thuận...
15 Khoản 1 Điều 448 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Ngoài việc yêu cầu thực hiện các biện pháp bảo hành, bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do khuyết tật về kỹ thuật của vật gây ra trong thời hạn bảo hành”.