CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG- THÁP CHÀM
2.1.2. Vướng mắc từ người trực tiếp quản lý tài sản chung là thành viên cuả hộ gia đình
2.1.2.1.Người trực tiếp quản lý tài sản không chấp nhận chia tài sản là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình
Đây phải nói là trở ngại kinh điển với hầu hết các vụ án yêu cầu chia tài sản chung là QSDĐ. Trước khi có BLDS 2015, khi thời hiệu chia thừa kế chỉ là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, rất nhiều vụ án đương sự khởi kiện yêu cầu chia thừa kế, do hết thời hiệu thừa kế nên thay đổi thành yêu cầu khởi kiện chia tài sản chung.
Tuy nhiên nếu có khởi kiện thì nguyên đơn phải vuợt qua những trở ngại không thể tưởng tượng được: thứ nhất là phải có văn bản giữa tất cà các anh em thoả thuận
đây là tài sản chung chưa chia, thứ hai là tất cả các đương sự phải thống nhất được hàng thừa kế, tức là không tranh chấp về danh sách những người được chia thừa kế16. Khổ nỗi, khi nắm QSDĐ trong tay, hầu như người trực tiếp quản lý tài sản đều có xu hướng cho rằng tài sản này cha mẹ đã cho họ, chưa kịp làm giấy tờ , bởi vậy họ kiên quyết không đồng ý chia. Chỉ cần một trong những yếu tố này không thỏa mãn, thì theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 168 điểm i khoản 1 điều 192 BLTTDS, đây thuộc trường hợp “chưa đủ điều kiện khởi kiện”, do đó, vụ án đình chỉ theo đúng trình tự thủ tục quy định của pháp luật.
Nay BLDS mới cho thấy thời hiệu khởi kiện vụ án chia thừa kế mà tài sản là bất động sản lên đến 30 năm sau thời điểm mở thừa kế. Nhưng tình hình chung đối với những người quản lý tài sản là QSDĐ trong các vụ án chia tài sản chung hầu như không thay đổi. Khi một người trực tiếp quản lý QSDĐ, họ khai thác hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Họ có công tôn tạo, gìn giữ QSDĐ. Vì vậy rất dễ hiểu khi nhiều vụ án gặp khó khăn vì người trực tiếp quản lý tài sản không đồng ý chia. Họ thường gây khó khăn. Họ không đến Tòa án theo giấy triệu tập. Họ cũng có thể đến Tòa án trình bày lời khai nhưng kèm theo lời đe dọa. Dù sao còn có lực lượng Công an đến hỗ trợ. Nhưng điều làm cho vụ án khó giải quyết nhất là họ nhất quyết không cho Thư ký đến thửa đất, không cho Hội đồng đo đạc định giá vào định gía tài sản.
Rất nhiều vụ án không thể đo đạc định giá do đương sự không hợp tác. Trên đất thì tài sản nhiều, thời gian tạo lập và người xây dựng cũng khác nhau, nhiều loại cây khác nhau. Kết quả là Tòa án phải lập biên bản không định gía tài sản được, rồi dựa trên bản đồ điạ chính hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, dựa vào giá thị trường để tính thành tiền, xong thì chia cho những người khác trị giá đất. Nhưng như vậy thì rõ ràng quyền lợi cuả những thành viên khác trong hộ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Một cách nữa là có thể người quản lý đất này có thế chấp tài sản ở ngân hàng, trong
16 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.
4 2
nhiều trường hợp ngân hàng tự thẩm định gía tài sản của họ trong hồ sơ vay vốn thì có thể coi là một căn cứ xác định giá trị tài sản.
Cũng có nhiều vụ mặc dù không giữ đất nhưng một thành viên không đồng ý chia, do đó người mẹ của người này buộc lòng phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Người con không tham gia cả khi hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã cũng như trong quá trình Tòa án thụ lý xét xử, Tòa án phải tiến hành thủ tục niêm yết để giải quyết, khiến vụ án rất đơn giản phải kéo dài một cách không cần thiết.17
2.1.2.2. Người trực tiếp quản lý tài sản tự ý tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp tài sản
Rất nhiều vụ án khởi điểm từ việc các thành viên trong hộ bức xúc trước việc người trực tiếp quản lý tài sản đã thực hiện các giao dịch dân sự như tặng cho, chuyển nhượng, vay tiền ngân hàng và đem tài sản thế chấp, nên đã khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung là QSDĐ.
Mọi việc trở nên phức tạp hơn khi việc chuyển nhượng đất không chỉ dừng lại ở một lần. Người nhận chuyển nhượng sau đó tiếp tục chuyển nhượng cho nhiều người khác. Có nhiều vụ việc chuyển nhượng lại diễn ra đến 3 lần, nạn nhân cuối cùng là người đang trực tiếp quản lý đất, có vụ những người đã từng mua đất không có mặt ở địa phương, không rõ đang ở đâu.
Đối với những vụ này thì Tòa án bắt buộc phải giải quyết các giao dịch hợp đồng trước khi chia tài sản chung, nếu người nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp thì họ là người thứ 3 ngay tình và quyền lợi cuả họ được bảo đảm, trường hợp họ mới lập hợp đồng, chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì giao dịch của họ xem như vô hiệu và Tòa án phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, trừ phi họ không yêu cầu.
17 Bản án số 22/2018/DSST ngày 27/4/2018 của TAND thành phố Phan Rang- Tháp Chàm về việc
“chia tài sản chung là QSDĐ”.
Trong vụ án Nguyễn Thị Tâm kiện ông Nguyễn Thế Trí, sau khi Uỷ ban nhân dân phường Phước Mỹ chủ trì hòa giải và chia đất, bà Nguyễn Thị Diện được ông Trí giao lại thửa số 909 tờ bản đồ số 10 phường Phước Mỹ. Bà đã chuyển nhượng thửa đất số 909 vào ngày 03/01/2013 cho ông NguyễnVăn Huynh, bà Nguyễn Thị Lâm với giá tiền 170.000.000 đồng, diện tích 316,7 m2. Bà Diện viết giấy tay, nhận tiền, còn hợp đồng chuyển nhượng do hộ ông Nguyễn Thế Trí ký trên danh nghĩa.
Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ mã số BN 952708 ngày 27/02/2013 cho vợ chồng ông Huynh và bà Lâm.
Sau đó, hộ ông Nguyễn Thế Trí (gồm vợ và ông cùng con gái trên 15 tuổi) đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa 239 và thửa 957 cho bà Nguyễn Thị Thu tại Phòng công chứng An Khang vào ngày 01/3/2014, trị giá thực của hợp đồng là 360.000.000 đồng, khi đó, chưa hoàn thành thủ tục sang tên do các đương sự trong vụ án phản đối và khởi kiện tại Tòa án. Việc ông Trí chuyển nhượng nằm ngoài mong muốn của các thành viên trong gia đình, do theo họ đất của ông đứng tên có phần thừa kế của cha mẹ chưa chia.
Chính vì vậy Tòa án phải giải quyết các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trước khi chia thừa kế và chia tài sản chung.
Đối với những hợp đồng tín dụng có thế chấp tài sản là QSDĐ thì Tòa án đều có văn bản đề nghị Ngân hàng có ý kiến, phần lớn Ngân hàng tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.Tòa án giải quyết về tranh chấp hợp đồng tín dụng trong vụ án chia thừa kế và chia tài sản chung
2.1.2.3. Người trực tiếp quản lý tài sản yêu cầu thành viên trong hộ gia đình trả tiền công chăm sóc, tu bổ, gìn giữ tài sản
Khi giải quyết vụ án tranh chấp chia tài sản chung là QSDĐ, trong vụ án một thành viên là người cha đã chết nên phải chia thừa kế, một số thành viên là người quản lý tài sản yêu cầu các thành viên khác phải trả công chăm sóc, tu bổ, gìn giữ tài sản. Nhiều thành viên khác trong hộ rõ ràng không đồng ý, do họ cho rằng người
4 4
quản lý tài sản đã trồng trọt hưởng hoa lợi trên đất, sinh sống nhờ vào nguồn tài sản này.
Tuy nhiên, đối với trường hợp người quản lý tài sản có thời gian quản lý từ khoảng 10 năm trở lên, đối với tài sản có giá trị lớn, giá trị tăng , giả sử nếu họ không quản lý thì không thể có tài sản giá trị như vậy, nếu người quản lý có yêu cầu này thì Tòa án sẽ xem xét một khoản tiền công chăm sóc tu bổ gìn giữ tài sản.
Đối với người trực tiếp quản lý tài sản là nhà ở có công sửa sang nâng cao giá trị của tài sản và có yêu cầu các thành viên khác phải hoàn lại tiền họ đã bỏ ra sửa chữa thì cũng được Tòa án xem xét giải quyết trước khi chia tài sản chung.18