CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG- THÁP CHÀM
2.1.3. Thực tiễn định giá tài sản chung là quyền sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp
2.1.3.1. Thực tiễn xác định các trường hợp định giá, thẩm định giá tài sản
Trong BLTTDS có quy định về định gía và thẩm định gía tài sản, thường khi định gía Tòa án phối hợp với các cơ quan trong phạm vi hành chính của huyện thực hiện, còn thẩm định gía do các pháp nhân có thẩm quyền thực hiện.
Khi các đương sự không thống nhất về giá, không chọn lựa tổ chức định giá thì Tòa án phải ban hành quyết định định gía tài sản, chỉ thực hiện việc thẩm định giá khi các đương sự thống nhất lựa chọn tổ chức thẩm định giá.
Dù vậy, nếu các đương sự có nhiều tài sản ở các địa điểm khác nhau, khác địa giới hành chính, nếu Tòa án định gía thì phải ủy thác tư pháp cho các Tòa án ở nơi khác thực hiện, thực tế Tòa án có xu hướng yêu cầu Công ty thẩm định giá. Do tình trạng chung là lượng án nhiều chưa thể giải quyết, nên việc thực hiện ủy thác tư pháp rất miễn cưỡng. Vả chăng cũng không có chế tài nào dành cho Tòa án nhận ủy
18 Vụ án Nguyễn Hữu Hồng- Nguyễn Hữu Hoàng, tranh chấp ”chia thừa kế và chia tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ”, bản án số 79/2019/DSST ngày 23/9/2019 của TAND thành phố Phan Rang- Tháp Chàm, trong vụ án bị đơn yêu cầu các thành viên trong hộ trả cho ông 12 triệu đồng công giìn giữ tu bổ tài sản, Hội đồng xét xử đã chấp nhận yêu cầu này.
thác tư pháp. Mặt khác còn do những đặc thù cuả việc định gía tài sản, ví như nếu đương sự không hợp tác thì cũng không thực hiện được. Do đó trường hợp tài sản ở nhiều nơi khác nhau thì Tòa án phần lớn sẽ chọn phương án thuê pháp nhân thẩm định giá tài sản.
Ngoài ra việc định giá tài sản của Hội đồng định giá tài sản thường thấp, bám theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định, đối với giá nhà có lẽ không khác biệt lắm, nhưng giá đất thực sự là có rất nhiều trường hợp bất cập. Khi một số Hội đồng định giá nhất quyết chỉ xác định giá đất là 70.000 đồng/ m2 , bất chấp thực tế là có đương sự đã bán giấy tay với giá 500.000 đồng/m2 cách đó vài năm.
2.1.3.2. Thực tiễn áp dụng căn cứ xác định giá thị trường
Quan điểm khi giải quyết vụ án của Tòa án là không để thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Trong khi chia tài sản chung là QSDĐ, ưu tiên là nếu có thể chia được thì sẽ chia đất, trường hợp đất quá nhỏ hẹp hoặc có tài sản vật kiến trúc không thể chia thì mới tính đến phương án chia bằng tiền.
Việc xác định giá đất và tài sản gắn liền với đất có liên quan chặt chẽ đến quyền lợi của các bên. Người nhận tài sản luôn muốn có thể chia cho người nhận phẩn của mình bằng tiền với một số tiền hợp lý. Vì lẽ có nếu có đương sự định giá tài sản cao hơn kết luận định giá thì Tòa án sẽ chấp nhận giao tài sản cho họ và họ sẽ trả tiền cho những người còn lại. Còn các đương sự tranh chấp đất ruộng thường muốn chia phẩn cuả họ bằng đất và họ cũng không mong muốn Hội đồng định gía định giá đất theo giá thị trường, vì lúc đó tính án phí sẽ khác.
Ví dụ có vụ án khi chia tài sản chung, A và B đã đưa ra giá cho căn nhà gắn liền với đất, thực tế thì nhà đất không chia được bằng hiện vật, sau đó vì A trả giá cao hơn nên được nhận nhà gắn liền QSDĐ. Luật sư của B đã kháng cáo bản án và không quên cảm thán trong đơn: Thẩm phán chủ toạ phiên tòa đã biến phiên tòa thành một cuộc đấu giá không khoan nhượng.
4 6
Phần lớn các vụ án có kháng cáo đều đề cập đến mức gía không hợp lý, do đó cấp phúc thẩm phần lớn đều định gía lại tài sản. Rất nhiều trường hợp do thay đổi về giá nên cấp phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm.
Trong vụ án Nguyễn Thị Tâm kiện Nguyễn Thế Trí, ông Nguyễn Thế Trí đã chuyển nhượng 3 thửa đất cho ông Nguyễn Văn Huynh và bà Nguyễn Thị Thu.
Trong đó có 1 thửa bà Nguyễn Thị Diện đã được Uỷ ban nhân dân phường Phước Mỹ hoà giải và giao cho bà có quyền sử dụng, do chưa sang tên nên trên giấy tờ ông Nguyễn Thế Trí là người đứng tên bán. Qua đo đạc thực tế, diện tích 02 thửa đất cấp cho hộ Nguyễn Thế Trí hiện tại bao gồm các thửa: thửa 239 diện tích 375 m2, thửa 957 diện tích 326,5 m2, thửa 909 diện tích 316,7 m2 và thửa 680 diện tích 544,6 m2 tờ bản đồ số 10 phường Phước Mỹ; gía đất là 70.000 đồng/m2 cho tất cả các thửa. Tuy nhiên giá trị chuyển nhượng thực tế trong các hợp đồng giữa bà Thu và ông Trí, vợ chồng bà Lâm ông Huynh và bà Diện, ông Trí cho thấy thực tế giá đất ở các thửa 239 diện tích 375 m2, thửa 957 diện tích 326,5 m2, thửa 909 diện tích 316,7 m2 – tổng diện tích là 1.018,2 m2 cao hơn, trung bình là 520.000 đồng/m2. Hội đồng định giá tài sản vẫn máy móc áp dụng giá đất là 70.000 đồng/ m2, căn cứ Quyết định số 106/2014/QĐ- UBND ngày 29/12/2014 ban hành bảng giá các loại đất kỳ 2014- 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận của Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Trong khi không thu thập được giá thị trường do hầu như mọi giao dịch tại văn phòng công chứng đều có giá rất thấp, chỉ bằng với giá đất tối thiểu tại địa phương để giảm tiền thuế. Ủy ban nhân dân phường cho rằng họ không biết giá đất thị trường như thế nào. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định xác định giá là 520.000/m2, cho các thửa 239 diện tích 375 m2, thửa 957 diện tích 326,5 m2, thửa 909 diện tích 316,7 m2 , thửa 680 là đất màu có giá trị 70.000 đồng/m2.
Việc xác định giá thị trường luôn là vấn đề gây tranh cãi. Tuy nhiên các đương sự nếu có điều kiện kinh tế sẽ thuê doanh nghiệp thẩm định giá đất để mọi việc nhanh gọn đơn giản. Trường hợp này cũng có vấn đề khi tổ chức định giá đưa ra giá và một bên không đồng ý, yêu cầu thẩm định giá lại, khiến vụ án kéo dài.
2.1.3.3. Vấn đề bỏ sót tài sản khi định giá
Nhiều vụ tranh chấp chia tài sản chung là QSDĐ cuả HGĐ, khi giải quyết có khá nhiều tài sản gắn liền, tuy nhiên vì nhiều lý do, Hội đồng định gía tài sản lại bỏ sót một số tài sản, ví dụ như đồng hồ nước, ví dụ như có một hai cái cây bị đếm nhầm,… Đó đôi khi lại là một căn cứ để cấp phúc thẩm hủy án một cách rất thiệt thòi.
Ví dụ: Bản án số 11/2014/DS- ST ngày 04/7/2014 về việc “yêu cầu hủy giấy tặng cho nhà đất cho con ngày 13/7/2001, yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 23/6/2010, đòi lại QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” của Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm đã bị bản án số 31/2014/DSPT ngày 24/9/2014 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận hủy do bỏ sót tài sản định giá bao gồm 01 đồng hồ nước, 01 đồng hộ điện kế, 02 hầm rút, 03 trụ bê tông xi măng, 01 bức tường xây gạch xi măng. Chỉ chưa đến 5 triệu đồng, nhưng giá của nó là một bản án bị hủy, chuyển lại cho Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm mất nhiều tháng đề ra bản án mới, do bị đơn không hợp tác nên thủ tục giao nhận tống đạt phức tạp. Sau khi cấp phúc thẩm chuyển hồ sơ về, khi định giá tài sản, đo đạc xong, soát lại hết so với biên bản đo đạc định giá cũ thì xác định:
thiếu 01 đồng hồ nước, hầm rút thì không xác định được nên không thể định giá được, nếu hầm rút trong các ngôi nhà thì thuộc cấp nhà nên không định giá riêng.
Thực sự bản án sơ thẩm được giải quyết lại hầu như không có gì thay đổi, các bên đương sự không kháng cáo, không có kháng nghị của Viện Kiểm sát.19
19 Bản án số 08/2015/DSST ngày 22/6/2015 của TAND thành phố Phan Rang- Tháp Chàm về việc
“yêu cầu hủy giấy tặng cho nhà đất”, “yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, “ đòi lại QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất”.
4 8
2.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
2.2.1. Về hoàn thiện các quy định pháp luật làm căn cứ giải quyết tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại toà án nhân dân
2.2.1.1. Cần bổ sung quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ghi đầy đủ thành viên hộ gia đình
Như đã phân tích trên đây, việc xác định thành viên trong HGĐ sử dụng đất mỗi khi có tranh chấp là một trong những yếu tố khó khăn nhất của Tòa án. Có lẽ do nhận ra điều này trong thực tiễn tranh chấp nên tại điểm c khoản 1 , khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014/TT- BTNMT Ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên- Môi trường quy định về giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, và theo khoản 5 điều 6 Thông tư 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thực hiện LĐĐ quy định:
“c) HGĐ sử dụng đất thì ghi “HGĐ, gồm ông” (hoặc “HGĐ, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ HGĐ như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của HGĐ. Trường hợp chủ HGĐ không có QSDĐ chung của HGĐ thì ghi người đại diện là thành viên khác của HGĐ có chung QSDĐ của HGĐ. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần
lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong HGĐ có chung QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”20
Tuy nhiên khoản 5 điều 6 Thông tư 33 đang bị ngưng hiệc lực thi hành căn cứ điều 1 Thông tư 53/2017/TT- BTNMT ngày 04/12/2017 của Bộ Tài nguyên- Môi trường.
Việc ngưng hiệu lực này do lẽ xuất phát từ sự phản ứng của xã hội. Có lẽ vì từ suy nghĩ cuả người dân, nhất là người dân tại các đô thị lớn, trong một HGĐ đôi khi sẽ có rất nhiều người đăng ký tạm trú. Phần lớn là hợp lý khi họ kinh doanh nhà trọ.
Cũng có một số trường hợp lách luật để đăng ký hộ khẩu theo diện KT3 trong khi thực sự người tạm trú ở nơi khác, có chỗ chủ hộ thậm chí không biết người đăng ký tạm trú là ai. Và người dân có khuynh hướng khi có thêm quy định này lại nghĩ đến sự phiền hà không đáng có.
Chính vì thế, tác giả Luận văn cho rằng Chính phủ cần tiếp tục quy định họ tên của các thành viên trong HGĐ được ghi nhận trong giấy chứng nhận QSDĐ vì những lý do sau:
Một là, điều đó bảo đảm sự bình đẳng giữa các thành viên trong hộ.
Hai là, nếu giả sử có sự tranh chấp xảy ra sau một thời gian, những căn cứ để xác định thành viên trong hộ là rõ ràng, không xảy ra tranh chấp nữa.
Ba là, với quy định của BLDS 2015 hiện hành quy định HGĐ không còn là chủ thể luật dân sự, việc ghi nhận tên các thành viên trong HGĐ có QSDĐ sẽ phù hợp hơn.
Chính phủ cần quy định rõ điều kiện là thành viên trong hộ: những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với nhau theo quy định cuả pháp luật hôn nhân và gia đình, và sống chung trong hộ vào thời điểm hộ có QSDĐ. Kế
20 Thông tư 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thực hiện LĐĐ
5 0
đến là quy định trình tự xác định thành viên trong hộ, chủ HGĐ hoặc thành viên có QSDĐ bắt buộc lập Tờ khai ghi rõ thành viên nào của HGĐ có đủ các điều kiện này, sau đó Uỷ ban nhân dân xã phải kiểm tra chặt chẽ và có văn bản khẳng định số thành viên trong hộ, trên cơ sở đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trên giấy chứng nhận ghi rõ toàn bộ họ tên của các thành viên trong hộ.
Tác giả luận văn xét thấy quy định này thực sự phù hợp, sẽ cắt giảm rất nhiều tranh chấp trong tương lai, đề nghị Chính phủ cần phải sửa đổi bổ sung nếu cần thiết và quyết định áp dụng càng sớm càng tốt, đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp cuả người dân.
2.2.1.2. Cần bổ sung quy định hướng dẫn về thời điểm được tính là thành viên trong hộ
Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng cùng sống trong HGĐ vào thời điểm hộ được nhà nước giao đất, được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ thì được tính là thành viên của hộ.
Khi có tranh chấp về tư cách thành viên cuả HGĐ sử dụng đất, nhất thiết Tòa án phải truy nguyên về nguồn gốc đất để xem xét khi có QSDĐ, HGĐ gồm có những thành viên nào, từ đó mới có cơ sở xác định thành viên trong hộ.
Đối với những trường hợp nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ một thời gian, sau đó hộ mới được cấp giấy chứng nhận thì thời điểm được tính thành viên cuả hộ là vào thời điểm hộ được nhà nước giao đất, thời điển hộ nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Đối với con nuôi được gia đình nhận trước Luật nuôi con nuôi có hiệu lực thì chỉ xem xét việc họ có quan hệ nuôi dưỡng với các thành viên trong hộ, sống chung trong hộ vào thời điểm hộ có QSDĐ cũng được xem là thành viên trong hộ.
Nếu con nuôi được nhận sau khi Luật nuôi con nuôi có hiệu lực- ngày 01/01/2011 thì bắt buộc phải tuân thủ các điều kiện của Luật nuôi con nuôi. Cụ thể:
người nhận nuôi con nuôi phải thỏa các điều kiện quy định tại Điều14 Luật con nuôi
Hồ sơ của người nhận con nuôi và người được giới thiệu làm con nuôi phải đầy đủ theo quy định tại điều 17, điều 18 Luật nuôi con nuôi, việc nuôi con nuôi được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định tại điều 22 Luật nuôi con nuôi. Sau đó người con nuôi mới được xem là thành viên trong hộ nếu thỏa mãn điều kiện sống chung trong hộ vào thời điểm hộ có QSDĐ.
2.2.1.3. Bổ sung quy định chi tiết về cách xác định thành viên trong HGĐ
Với những đặc điểm cơ bản của thành viên trong hộ: có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và sống chung trong hộ vào thời gian hộ có QSDĐ, khi có vụ án tranh chấp tại Tòa án , Tòa án cần phải thực hiện các công việc sau để xem xét đánh giá danh sách các thành viên trong hộ:
Đầu tiên là yêu cầu các thành viên trong HGĐ sử dụng đất làm Bản tự khai, nếu họ yêu cầu thì Tòa án sẽ lấy lời khai của họ về các nội dung liên quan đến yêu cầu chia tài sản chung là QSDĐ cuả hộ, trước hết là số lượng và họ tên thành viên vào thời điểm hộ có QSDĐ. Nếu các thành viên thống nhất với nhau về số thành viên và thời điểm hộ có QSDĐ thì tốt, còn nếu có trình bày khác nhau thì Tòa án phải yêu cầu họ trình bày rõ lý do.
Tòa án lập văn bản xác minh tại Công an cấp huyện để biết số nhân khẩu trong hộ vào thời gian mà các thành viên cho là họ có QSDĐ, trường hợp có sự chênh lệch về thời gian thì lấy mốc thời gian xa nhất,cho đến thời gian hộ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trường hợp hộ chưa được cấp giấy chứng nhận thì lấy mốc thời gian gần nhất mà thành viên trong hộ cung cấp. Ngoài ra Tòa án cũng yêu cầu Công an cung cấp họ tên của các nhân khẩu và sự biến động nhân khẩu (chuyển đi, chết, tách hộ….) nếu có trong thời gian này.
Tòa án cũng nên lập văn bản xác minh tại Uỷ ban nhân dân phường để biết về nguồn gốc đất, mục đích sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai qua các năm, số thành viên cuả hộ vào thời gian hộ có QSDĐ.