CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG- THÁP CHÀM
2.2.4. Kiến nghị giải pháp xử lý những vướng mắc liên quan đến người trực tiếp quản lý tài sản
2.2.4.1. Đối với người quản lý tài sản tự ý thực hiện các giao dịch trái pháp luật: như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất.
Về nguyên tắc Tòa án phải đưa tất cả những người liên quan đến giao dịch dân sự tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Những
21 Điểm c, Điểm đ Khoản 2 Điều 42 Luật Giá năm 2012
người này đồng thời có nghĩa vụ cung cấp các hợp đồng dân sự có liên quan, cung cấp giấy chứng nhận QSDĐ nếu có. Tòa án sẽ đánh giá chứng cứ và giải quyết trên cơ sở quy định cuả pháp luật.
Có một thực tế rất phức tạp đã xảy ra sau khi BLDS 2015 đã có những quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ người thứ ba ngay tình. Cụ thể: nếu việc chuyển nhượng QSDĐ đã hoàn thành và người nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì họ là người thứ ba ngay tình, quyền lợi của họ được bảo đảm. Còn nếu người nhận chuyển nhượng nhưng chưa kịp sang tên đã xảy ra tranh chấp thì Tòa án phải tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng và xử lý hậu quả của việc tuyên bố vô hiệu.
Trong vụ án trên, sau khi Uỷ ban nhân dân phường hoà giải, ngày 07/11/2012, ông Nguyễn Thế Trí có đơn xin tách thửa đất số 167 làm 03 thửa và Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm đã cấp mới 03 giấy chứng nhận cho hộ ông Nguyễn Thế Trí, bao gồm: giấy chứng nhận QSDĐ mã số BM 574439 ngày 13/12/2012 đối với thửa đất số 239 diện tích 575 m2 đất trồng lúa; giấy chứng nhận QSDĐ mã số BM 574441 ngày 13/12/2012 thửa đất số 957 diện tích 326,5 m2, giấy chứng nhận QSDĐ mã số BM 574440 ngày 13/12/2012 đất trồng lúa thửa số 909 diện tích 316,7 m2. Ông Nguyễn Văn Huynh và bà Nguyễn Thị Lâm nhận chuyển nhượng QSDĐ thửa 909 tờ bản đồ số 10 phường Phước Mỹ. Bà Nguyễn Thị Thu nhận chuyển nhượng QSDĐ thửa đất số 239 và thửa đất số 957. Như vậy ông Nguyễn Văn Huynh và bà Nguyễn Thị Thu đều là người nhận chuyển nhượng QSDĐ, người chuyển nhượng đều là hộ ông Nguyễn Thế Trí trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập tại Văn phòng công chứng. Điều khác biệt là: phần đất ông Huynh và bà Lâm nhận chuyển nhượng do bà Nguyễn Thị Diệu trực tiếp chuyển nhượng sau khi Uỷ ban nhân dân phường Phước Mỹ đứng ra chia đất cho cả hộ, sau đó ông Huynh và bà Lâm đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất.
Còn bà Nguyễn Thị Thu chưa được cấp giấy chứng nhận sau khi chuyển nhượng.
Cùng là đất nhận chuyển nhượng, nhưng số phận pháp lý của các thửa đất của ông Nguyễn Văn Huynh và bà Nguyễn Thị Thu hoàn toàn khác nhau. TAND xác
5 6
định ông Huynh, bà Lâm là người thứ ba ngay tình, đã quyết định không chấp nhận yêu cầu độc lập cuả ông Nguyễn Thế Ninh về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Nguyễn Thế Trí và bà Nguyễn Thị Lâm, ông Nguyễn Văn Huynh và yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ mã số BN 952708 ngày 27/02/2013 do Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm cấp cho bà Nguyễn Thị Lâm, ông Nguyễn Văn Huynh.Tuyên bố công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Nguyễn Thế Trí và bà Nguyễn Thị Lâm, ông Nguyễn Văn Huynh đối với thửa 909 tờ bản đồ số 10 phường Phước Mỹ. Ông Nguyễn Văn Huynh và bà Nguyễn Thị Lâm tiếp tục có quyền sử dụng thửa đất số 909 tờ bản đồ đồ số 10 phường Phước Mỹ diện tích 316,7 m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ mã số BN 952708 ngày 27/02/2013 do Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm cấp cho ông bà. Đồng thời Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập cuả ông Nguyễn Thế Ninh về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ ông Nguyễn Thế Trí và bà Nguyễn Thị Thu. Và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Có thể hiểu được vì sao bà Nguyễn Thị Thu và ông Nguyễn Thế Trí kháng cáo.
2.2.4.2. Đối với trường hợp người trực tiếp quản lý tài sản yêu cầu thanh toán tiền công chăm sóc tu bổ gìn giữ tài sản
Tác giả đồng ý chấp nhận các thành viên trong hộ sẽ trả một khoản tiền cho người quản lý tài sản, với điều kiện tài sản có giá trị lớn, thời gian quản lý từ 10 năm trở lên, và nếu không chăm sóc gìn giữ thì không thể có tài sản có giá trị như vậy. Điều này vừa có lý, vừa có tình. Ở chỗ: người quản lý tài sản thường có thu nhập hầu như là duy nhất từ việc khai thác hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung. Họ cũng có công tu bổ gìn giữ tài sản trong thời gian dài. Giả sử nếu không có người quản lý tài sản chung, tài sản chắc chắn sẽ xuống cấp, hoặc các đồng sở hữu chung phải thuê người quản lý để bảo vệ tài sản. Do đó chi phí hợp lý cho người trực tiếp quản lý tài sản nên tương ứng với khoản tiền thuê người quản lý trong thời gian họ quản lý tài sản.
2.2.4.3. Kiến nghị đối với trường hợp người quản lý tài sản không hợp tác Đối với trường hợp này, Thẩm phán giải quyết vụ án nên phối hợp với chính quyền địa phương, chú trọng việc tìm hiểu hoàn cảnh gia đình, động viên người quản lý tài sản hợp tác. Đồng thời giải thích cho họ các quy định pháp luật tố tụng dân sự, đặc biệt nhấn mạnh đến quyền và lợi ích hợp pháp cuả họ. Nếu gia đình họ có hoàn cảnh khó khăn, hoặc thuộc các trường hợp được Trung tâm trợ giúp pháp lý trợ giúp, Tòa án nên hướng dẫn để họ được trợ giúp pháp lý. Thường người quản lý tài sản không hợp tác vì e ngại quyền lợi của họ bị ảnh hưởng, do đó nếu được giải thích rõ ràng, thấu đáo, hướng dẫn họ kê khai những chi phí nếu họ tu bổ sửa lại tài sản, hoặc chi phí do trực tiếp quản lý tài sản, lưu ý đến quyền lợi chính đáng cuả họ, việc giải quyết vụ án sẽ nhanh chóng hơn, tiết kiệm chi phí công sức, thời gian cho các bên.