CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN
2.1. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP CHIA TÀI SẢN CHUNG LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG- THÁP CHÀM
2.2.5. Kiến nghị bổ sung quy định nghĩa vụ của công chứng viên tại Luật Công chứng để hạn chế rủi ro đối với việc nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình
Đối với việc chuyển nhượng cũng như các giao dịch liên quan đến chuyển QSDĐ nói chung, nhất thiết công chứng viên khi công chứng hợp đồng phải xem xét hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Nếu công chứng viên phát hiện giấy chứng nhận QSDĐ được cấp lại thì phải xem xét tìm hiểu hồ sơ gốc, để tránh tình trạng người chủ HGĐ sử dụng đất tự ý đổi sổ hộ khẩu, nên cho dù các thành viên của hộ theo sổ hộ khẩu mới có ký kết hợp đồng thì hợp đồng vẫn có khả năng vô hiệu vì QSDĐ của hộ bao gồm các thành viên là anh em ruột của người này chưa chia, dẫn đến tranh chấp về sau, và người nhận chuyển nhượng liền lập tức ở thế yếu khi Tòa án xem xét giải quyết.
Như ở ví dụ trên, vào năm 2002, ông Nguyễn Thế Trí đã làm lại sổ hộ khẩu mới và tách riêng các thửa đất. Khi ông chuyển nhượng QSDĐ, công chứng viên và những người nhận chuyển nhượng căn cứ vào giấy chứng nhận QSĐ mới cấp lại và sổ hộ khẩu mới bao gồm ông, vợ ông và con ông, mà không kiểm tra lại hộ khẩu cũ
5 8
của HGĐ và hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ban đầu, dẫn đến tình trạng bà Nguyễn Thị Thu dù đã ký xong hợp đồng tại phòng công chứng nhưng hợp đồng vẫn vô hiệu. Vấn đề nữa là lúc này giá đất đã có nhiều thay đổi, nhưng Tòa án chỉ căn cứ vào giá lúc lập hợp đồng để giải quyết, và bà Nguyễn Thị Thu đã không có cơ sở để yêu cầu bồi thường gía trị chênh lệch.
Như vậy tác giả đề nghị bổ sung nghĩa vụ của công chứng viên theo khoản 2 điều 17 Luật Công chứng: “công chứng viên có nghĩa vụ kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện công chứng hợp đồng liên quan đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất”.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
Chương 2 nêu thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Tòa án nhân dân một thành phố cụ thể : thành phố Phan Rang- Tháp Chàm, tỉnh lỵ của tỉnh Ninh Thuận.
Với đặc thù là một thành phố đang phát triển, việc giải quyết tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình gặp nhiều vướng mắc trong thực tiễn liên quan đến căn cứ, thời điểm xác định thành viên trong hộ, những vướng mắc liên quan đến người trực tiếp quản lý tài sản cuả hộ gia đình, hoặc công tác định giá có nhiều bất cập,… Trên cơ sở phân tích những vướng mắc thường gặp, tác giả đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại Tòa án nhân dân.
6 0
KẾT LUẬN CHUNG
Việc giải quyết các vụ án tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình trong thực tiễn thường gặp nhiều khó khăn, từ việc trong một thời gian dài thiếu quy định cụ thể thế nào là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không kê khai cụ thể các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất, đến việc thay đổi chính sách quản lý đất đai, quản lý hành chính Nhà nước. Ngoài ra trong một vụ án thường xuất hiện nhiều quan hệ tranh chấp như thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp tài sản. Mặt khác các tranh chấp thường xảy ra sau khi hộ gia đình được cấp quyền sử dụng đất một thời gian dài. Thành viên trực tiếp quản lý tài sản thường không hợp tác cùng giải quyết. Luận văn đã cố gắng phân tích các quy định cuả pháp luật về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, phân tích các vướng mắc thường gặp khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm, và đề ra những giải pháp nhằm khắc phục, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Dù vậy, luận văn không thể tránh khỏi những sơ suất, và mong sự đóng góp ý kiến của quý vị Thầy Cô và các độc giả. Xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Văn bản pháp luật
1. Hiến pháp năm 1946;
2. Hiến pháp năm 1959;
3. Hiến pháp năm 1992;
4. Hiến pháp năm 2013;
5. BLDS năm 1995;
6. BLDS năm 2005;
7. BLDS năm 2015;
8. LĐĐ năm 1987;
9. LĐĐ năm 1993;
10. LĐĐ năm 2003;
11. LĐĐ năm 2013;
12. BLTTDS năm 2015;
13. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000;
14. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
15. Luật Giá năm 2012;
16. Chính phủ, Thông tư 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thực hiện LĐĐ;
17. Bộ Tài nguyên- Môi trường, Thông tư 53/2017/TT- BTNMT ngày 04/12/2017 về việc ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 điều 6 Thông tư 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 hướng dẫn quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thực hiện LĐĐ;
18. Quốc Hội, Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 09 tháng 6 năm 2000 về việc thi hành Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000;
2
19. Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;
20. Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 của hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình;
21. Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, Nghị quyết số 04/2017/NQ- HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 BLTTDS về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án;
22. Án lệ số 06/2016/AL, được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ- CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án TAND tối cao;
23. Án lệ số 24/2018/AL về di sản thừa kế chuyển thành tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án TAND tối cao;
24. Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2016), Quyết định số 83/2016/QĐ- UBND ngày 17/11/2016 quy định hạn mức công nhận đất nông nghiệp tự khai hoang và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho HGĐ, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;
25. Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2014), Quyết định số 85/2014/QĐ- UBND ngày 18/11/2014 ban hành Quy định về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;
26. Uỷ ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận (2014), Quyết định số 106/2014/QĐ- UBND ngày 29/12/2014 ban hành bảng giá các loại đất kỳ 2014- 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;
27. Tòa án nhân dân Tối cao, Văn bản số 01/2017/GĐ- TANDTC ngày 07/4/2017 về việc giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ.
II. Các tài liệu tham khảo Danh mục tài liệu Tiếng Việt
1. Tòa Dân sự Tòa án nhân dân Tối cao, Tham luận tại Hội nghị tổng kết ngành Tòa án năm 2010 ;
2. Báo cáo tổng kết năm 2018 tại TAND Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.
3. Báo cáo tổng kết năm 2019 tại TAND Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.
4. Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (năm 2017), Giáo trình Những quy định chung về luật dân sự, Nhà xuất bản Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam.
5. Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (năm 2017), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại về hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức- Hội luật gia Việt Nam.
6. Yuval Noah Harari, 2017, “Lược sử loài người”, Nhà xuất bản Tri thức.
Dịch giả: Nguyễn Thủy Chung.
Danh mục tài liệu Internet
1. Đoàn Thị Ngọc Hải (2019) Giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và QSDĐ theo tố tụng dân sự ở nước ta hiện nay, Tạp chí TAND.
Htps://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/giai-quyet-tranh-chap-ve-quyen-so-huu- nha-va-quyen-su-dung-dat-theo-to-tung-dan-su-o-nuoc-ta-hien-nay, 11/3/2019, truy cập ngày 15/9/2019.
2. Báo Pháp luật online, Xác định HGĐ sử dụng đất: Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống?, https://baophapluat.vn/dieu-tra-bd/xac-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat- so-ho-khau-hay-quan-he-huyet-thong-215810.html, 17/4/2015, truy cập ngày 15/9/2019.
3. Cổng thông tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao, Lịch sử phát triển ngành
Toà án giai đoạn 1959 - 1980,
http://hvta.toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/2185103/lsvapt/59-1980, truy cập ngày 10/5/2020.
PHỤ LỤC CÁC BẢN ÁN
1. Bản án số 78/2019/DSST ngày 22/11/2019 về việc “chia tài sản chung là QSDĐ cuả hộ gia đình, chia thừa kế, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyền nhượng QSĐ đất vô hiệu, yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ”của Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm (bản án Nguyễn Thị Tâm- Nguyễn Thế Trí).
2. Bản án số 79/2019/DSST ngày 23/11/2019 về việc“chia tài sản chung là QSDĐ cuả hộ gia đình, chia thừa kế” của Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm (bị đơn có yêu cầu Tòa án giải quyết xem xét công sức cho ông số tiền công tôn tạo gìn giữ tài sản từ năm 1995 đến thời điểm xét xử là 12 triệu đồng).
3. Bản án số 08/2015/DS-ST ngày: 22/6/2015 của Toà án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm về việc “yêu cầu hủy giấy tặng cho nhà đất; yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
đòi lại QSD đất và tài sản gắn liền với đất”. Bản án này do cấp sơ thẩm xét xử lại sau khi Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận hủy Bản án số 11/2014/DSST ngày 04/7/2014 của Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm về cùng quan hệ pháp luật tranh chấp, lý do bị hủy: do định giá tài sản bị thiếu, theo bản án phúc thẩm số 31/2014/DSPT ngày 24/9/2014.
TOÀ ÁN NHÂN DÂN TP.PHAN RANG - THÁP CHÀM
TỈNH NINH THUẬN Bản án số: 78/2019/DSST
Ngày: 22/11/2019
V/v “chia tài sản chung là QSDĐ cuả hộ gia đình, chia thừa kế, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyền nhượng QSDĐ vô hiệu, yêu cầu hủy
giấy chứng nhận QDSĐ”
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHAN RANG- THÁP CHÀM
TỈNH NINH THUẬN
Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:
- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Ninh Thị Kiều Hạnh
- Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Hoàng Liên- Ông Trần Thanh Minh.
- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Nguyên Vy- Thư ký Tòa án
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thànhphố Phan Rang- Tháp Chàm tham gia phiên toà: Bà Lâm Thị Ánh Ngọc - Kiểm sát viên.
Trong các ngày 23/10/2019 và 22/11/2019, tại Hội trường Tòa án nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số:
122/TLST-DS ngày 08 tháng 10 năm 2014 về “chia tài sản chung là quyền sử dụng đất cuả hộ gia đình, chia thừa kế, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo
2
Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 50/2019/QĐXX-ST ngày 28 tháng 8 năm 2019, Thông báo dời ngày xét xử ngày 24 tháng 9 năm 2019 giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Tâm, sinh năm: 1959. Địa chỉ: 252/5/1 đường 21 tháng 8, phường Phước Mỹ, thành phố Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận (có mặt).
- Bị đơn: Ông Nguyễn Thế Trí (tên gọi khác: Nguyễn Văn Trí), sinh năm:
1962, trú: khu phố 8, phường Phước Mỹ, thành phố Phan Rang- Tháp Chàm (có mặt).
- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Trần Thị Bích Thủy, văn phòng luật sư Minh Nhật, Đoàn luật sư tỉnh Ninh Thuận (có mặt).
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Thế Ninh, sinh năm: 1954. Địa chỉ: 55/8/7 Nguyễn Du, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận (có mặt).
2. Bà Nguyễn Thị Tri, sinh năm: 1966. Địa chỉ: thôn Hiệp Hòa, xã Phước Thuận, huyện Ninh Phước, tỉnh Ninh Thuận (có mặt).
3. Anh Lê Vĩnh Toàn, sinh năm: 1989. Địa chỉ: khu phố 5, phường Phước Mỹ, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận (có mặt).
4. Bà Nguyễn Thị Diện, sinh năm: 1970, trú: tổ 6 khu phố 8 phường Phước Mỹ, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm (có mặt).
5. Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm. Do ông Bùi Văn Phú, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm là người đại diện theo pháp luật (vắng mặt).
6. Bà Lê Thị Yến, sinh năm: 1971 (có mặt).
Nguyễn Thị Kim Xuân, sinh ngày 12/12/1987 và Nguyễn Thị Kim Duyên, sinh ngày: 25/3/2002 (vắng mặt). Người đại diện theo pháp luật của Kim Duyên:
ông Nguyễn Thế Trí, sinh năm: 1962. Cùng trú: khu phố 8, phường Phước Mỹ, thành phố Phan Rang- Tháp Chàm (ông Trí có mặt).
7. Bà Nguyễn Thị Thu, sinh năm: 1956. Địa chỉ: khu phố 8 phường Thanh Sơn, thành phố Phan Rang- Tháp Chàm (có mặt).
8. Ông Nguyễn Văn Huynh, sinh năm: 1975, bà Nguyễn Thị Lâm, sinh năm:
1979. Điạ chỉ: khu phố 8 phường Phước Mỹ, thành phố Phan Rang- Tháp Chàm (ông Huynh có mặt, bà Lâm vắng mặt)
NỘI DUNG VỤ ÁN
Cụ Nguyễn Thế Huế và cụ Phạm Thị Cúc sinh được 06 người con:
- Nguyễn Thế Ninh, sinh năm: 1954.
- Nguyễn Thị Tâm, sinh năm: 1962.
- Nguyễn Thế Trí, sinh năm: 1962.
- Nguyễn Thị Tri, sinh năm: 1966.
- Nguyễn Thị Diện, sinh năm: 1970.
- Nguyễn Thị Kim Nhơn (chết năm 1991), có một con tên là Lê Vĩnh Toàn, sinh năm: 1989.
Cụ Huế và cụ Cúc không có con riêng, không có con nuôi, các cụ chết không để lại di chúc. Cụ Huế chết ngày 26/9/1993, cụ Cúc chết ngày 03/6/2001.
Nguyên đơn, bị đơn và ông Nguyễn Thế Ninh, bà Nguyễn Thị Tâm, bà Nguyễn Thị Tri, ông Nguyễn Thế Trí, bà Nguyễn Thị Diện thừa nhận cha mẹ cùng hộ gia đình có nhận khoán đất của hợp tác xã bao gồm đất ruộng và đất màu, ngày 10/10/1994, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số giấy phát hành D 0802231 số vào sổ cấp giấy 00143/QSDĐ thửa đất số 626 diện tích 528 m2 – đất màu và thửa 167 diện tích 1.136 m2 – đất ruộng do ông Nguyễn Văn Trí (tức Nguyễn Thế Trí ) đại diện đứng tên. Tuy nhiên họ không thống nhất về thời điểm hộ được giao khoán đất và số thành viên trong hộ vào thời gian hộ được giao khoán đất.
Vào ngày 20 tháng 4 năm 2011, Uỷ ban nhân dân phường Phước Mỹ đã tổ chức hoà giải do bà Nguyễn Thị Diện khiếu nại yêu cầu chia đất. Uỷ ban nhân dân
4
phường Phước Mỹ xác định các thửa đất thuộc sở hữu chung của hộ ông Nguyễn Thế Trí bao gồm cụ Nguyễn Thế Huế, cụ Phạm Thị Cúc, bà Nguyễn Thị Diện và ông NguyễnThế Trí. Uỷ ban nhân dân phường đã chia cho bà Nguyễn Thị Diện 100 m2 và 300 m2ruộng, còn ông Nguyễn Thế Trí được hưởng 100 m2 đất và 300 m2ruộng. Phần đất của cha mẹ, ông Trí sẽ về xem lại sổ đỏ rồi giải quyết sau.
Sau đó ông Nguyễn Thế Trí có đơn xin tách thửa đất số 167 làm 03 thửa và Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm đã cấp mới 03 giấy chứng nhận cho hộ ông Nguyễn Thế Trí, bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số BM 574439 ngày 13/12/2012 đối với thửa đất số 239 diện tích 575 m2 đất trồng lúa;
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số BM 574441 ngày 13/12/2012 thửa đất số 957 diện tích 326,5 m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số BM 574440 ngày 13/12/2012 đất trồng lúa thửa số 909 diện tích 316,7 m2 đất lúa. Ngoài ra hộ ông Nguyễn Thế Trí được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mã số BN 952606 ngày 22/02/2013 đối với thửa 680 tờ bản đồ số 10 phường Phước Mỹ. Thửa đất này hiện nay hộ ông Trí và bà Diện đang sử dụng.
Bà Nguyễn Thị Diện được ông Trí giao lại thửa số 909 tờ bản đồ số 10 phường Phước Mỹ. Bà đã chuyển nhượng thửa đất số 909 vào ngày 03/01/2013 cho ông NguyễnVăn Huynh, bà Nguyễn Thị Lâm với giá tiền 170.000.000 đồng, diện tích 316,7 m2. Bà Diện viết giấy tay, còn hợp đồng chuyển nhượng do hộ ông Nguyễn Thế Trí ký. Uỷ ban nhân dân thành phố Phan Rang- Tháp Chàm đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 27/02/2013 cho vợ chồng ông Huynh và bà Lâm.
Hộ ông Nguyễn Thế Trí đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa 239 và thửa 957 cho bà Nguyễn Thị Thu tại Phòng công chứng An Khang vào ngày 01/3/2014 , trị giá thực của hợp đồng là 360.000.000 đồng, do các anh em trong gia đình phản đối nên chưa hoàn thành thủ tục sang tên.
1. Các yêu cầu khởi kiện:
1.1. Nguyên đơn- bà Nguyễn Thị Tâm khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: