4.1. Thẩm định TSĐB:
a) Trước khi nhận TSĐB NHCV phải thẩm định các điều kiện của TSĐB, tính xác thực của hồ sơ TSĐB ; kiểm tra thông tin về TS tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, hoặc cơ quan quản lý tài khoản, cơ quan phát hành giấy tờ có giá đối với trường hợp nhận cầm cố bằng tài sản quy định tiết c) phần các lọai TS đựơc NHCT dùng làm đảm bảo tiền vay và tiết b) phần Các lọai TS mà NHCV chỉ đựơc nhận làm bảo đảm sau khi đựơc chấp thuận bằng văn bản của Tổng Giám đốc.
b) Kết quả thẩm định phải được thể hiện bằng văn bản ghi rõ đề xuất nhận hay không nhận TS làm đảm bảo tiền vay.
4.2. Xác định giá trị TSBĐ:
* Thành phần định giá:
- NHCV lập tổ định giá TSBĐ: thành phần do Giám đốc NHCV quyết định nhưng tối thiểu phải 2 cán bộ.
+ Trường hợp TSĐB cho khỏan vay trên 500 triệu đồng : ngòai thành phần nêu trên, tổ định giá TSĐB phải có thêm 01 lãnh đạo phòng Tín dụng/ Phòng KH.
+ Trường hợp TSĐB cho khỏan vay có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc TS phức tạp:
ngòai thành phần nêu trên, tổ định giá TSĐB phải có thêm 01 người trong Ban giám đốc (không phải là người quyết định cho vay và nhận TSBĐ) .
- NHCV thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá TSBĐ trong trường hợp vượt khả năng của NHCV, các bên không thỏa thuận đựơc giá trị TSBĐ và các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình.
- Đối với TS là ngọai tệ bằng tiền mặt, số dư tiền gửi, các giấy tờ có giá tại các TCTD và các giấy tờ có giá khác … NHCV không cần lập tổ định giá TSBĐ …
* Phương pháp định giá TSBĐ:
a) Đối với QSDĐ thuê :
- Đối với QSDĐ do nhà nước cho người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức cá nhân nước ngòai đầu tư tại Việt Nam thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê : giá trị QSDĐ thế chấp được xác định bằng số tiền đền bù , giải phóng mặt bằng (nếu có) và tiền thuê đất đã nộp cho ngân sách nhà nước sau khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;
- Đối với QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do nhà nước cho thuê trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm : Giá trị QSDĐ thế chấp gồm tiền đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) và tiền thuê đất đã nộp cho ngân sách nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất trả cho thời gian đã sử dụng.
- Đối với QSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức VN, người VN định cư ở nước ngòai, tổ chức, cá nhân nước ngòai đầu tư tại VN mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại : Giá trị QSDĐ thế chấp đựơc xác định bằng số tiền thuê đất đã trả cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng;
b) Đối với QSDĐ đất của người VN ở nước ngòai nhận chuyển nhượng QSDĐ đất trong khi công nghiệp, công nghệ cao, khu kinh tế: Giá trị QSDĐ thế chấp do các bên thỏa thuận nhưng tối đa khong vượt số tiền đã trả cho cho bên đã chuyển nhượng QSDĐ.
c) Đối với QSDĐ của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ là : i) TCKT trong nước đựơc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ; hoặc đựơc cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng / chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; ii) người VN định cư ở nước ngòai đựơc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng ; iii) hộ gia đình, cá nhân, nếu thời hạn góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn lại ít nhất 5 năm : Giá trị QSDĐ thế chấp do các bên thỏa thuận nhưng tối đa không vượt giá đất do Uy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
d) Đối với QSDĐ (trừ trường hợp quy định tại tiết c) nêu trên của :
- Tổ chức kinh tế i) đựơc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; hoặc ii) nhận chuyển nhựơng QSDĐ; hoặc iii) được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng /chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Hộ gia đình, cá nhân ;
- Người VN định cư ở nước ngòai về đầu tư tại VN đựơc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Giá trị QSDĐ thế chấp đựơc xác định theo thỏa thuận nhưng không vượt quá khung giá đất do Uy ban nhân dân, thành phố qui định.
e) Đối với các TS qui định tại tiết c) phần các lọai TS đựơc NHCT dùng làm bảo đảm tiền vay và tiết b) phần các lọai TS mà NHCV chỉ đựơc nhận làm bảo đảm sau khi đựơc chấp thuận bằng văn bản của Tổng Giám đốc – câu3: Giá trị TSBĐ là giá trị sẽ đựơc cơ quan quản lý tài khỏan, cơ quan phát hành giấy tờ có giá, cơ quản lý ngân sách nhà nước, thanh tóan/ bảo lãnh thanh tóan.
f) Đối với TSBĐ không phải QSDĐ: Giá trị TSBĐ do NHCV và bên bảo đảm thỏa thuận nhưng không vượt quá giá thực tế mua bán, chuyễn nhượng trên thị trường của TS tại thời điểm giá, trừ trường hợp qui định tại tiết e) nêu trên.
* Việc xác định giá trị TSBĐ phải tính đến các yếu tố sau:
- Đặc tính của TS : tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, khả năng sinh lời của TS. Đối với TS cố định, NHCV phải tham khảo tốc độ hao mòn vô hình, hữu hình của tài sản.
- Đặc tính thị trường của tài sản: khả năng bán, chuyển nhượng, sự biến động giá cả, tỷ giá.
- Hiện trạng của TS.
- Đối với QSDĐ : tính khả thi nếu phải xử lý TSBĐ (vị trí địa lý, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi thế thương mại …). Khả năng thay đổi giá trị QSDĐ (mục đích sử dụng đất, quy họach sử dụng của nhà nước).
- Giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ.
* Các thông tin cần tham khảo khi xác định giá trị TSBĐ: Kết quả định giá của cơ quan thẩm định giá; giá quy định của nhà nuớc (nếu có), giá mua trên thị trường tại địa phương; giá trị còn lại trên sổ sách kế tóan, giá chuyển nhượng thực tế của tài sản tương tự trên thị trường ; giá ghi trên giấy báo giá, hóa đơn, hợp đồng mua bán liên quan đến TSBĐ đó; các thông tin về giá cả từ cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận QSDĐ, trên phương tiện thông tin đại chúng và trung tâm giao dịch, mua bán tài sản …
* Thời điểm xác định giá trị TSBĐ (định giá và định giá lại):
a) TSBĐ phải đựơc xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, ký kết văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm (trong trường hợp rút bớt, bổ sung, thay thế TS, điều chỉnh nghĩa vụ trả nợ) ; việc xác định giá trị TS tại các thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định cho mức cho vay của NHCV, không áp dụng khi xử lý TS để thu hồi nợ. Trường hợp xử lý TSBĐ, thời điểm định giá đựơc thực hiện theo qui định tại Chương VI văn bản này.
b) Các trường hợp phải định giá lại TSBĐ (trừ TSBĐ tại tiết b, c , b câu 3 đã nêu) : - Khi hết thời hạn tối đa là 1 năm kể từ lần định giá gần nhất;
- Bên bảo đảm rút bớt TSBĐ (trừ TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh mà TS đó không phải đăng ký giao dịch bảo đảm), bổ sung, thay thế TSBĐ; hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ đựơc bảo đảm.
- Khi UBND tỉnh, thành phố điều chỉnh bất thường khung giá đất đối với QSDĐ;
- Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất đối với TSBĐ khác;
- NHCV kiểm tra phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị vì hư hỏng, lạc hậu, mất mát;
- Sau khi di chuyển địa điểm lắp đặt đối với TSBĐ là máy móc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng.
* Việc định giá, định giá lại TSBĐ phải lập thành biên bản định giá và là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng bảo đảm. Riêng trường hợp qui định tại tiết e) ở phần phương pháp xác định giá trị TSBĐ có thể ghi trực tiếp vào hợp đồng bảo đảm hoặc ghi vào HĐTD.
4.3. NHCV phải theo dõi, quản lý TSBĐ từ khi nhận bảo đảm cho đến khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay. Kết quả của việc theo dõi, quản lý TSBĐ đựơc thể hiện ở biên bản kiểm tra hoặc các biên bản định giá lại giá trị TSBĐ trong đó NHCV phải nêu rõ tình trạng, giá trị của TSBĐ, địa điểm cất giữ / quản lý/ quản lý TSBĐ, người cất giữ/ quản lý TSBĐ.
Trường hợp TSBĐ đựơc mua bảo hiểm theo qui định ở phần Điều kiện về TSBĐ tiền vay khỏan 3.5.- câu 3 đã nêu, NHCV phải i) yêu cầu bên bảo đảm ủy quyền bằng văn bản cho NHCV đựơc thụ hưởng tiền bảo hiểm; ii) thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về TSBH đang đựơc dùng cầm cố, thế chấp và đề nghị chi trả số tiền bảo hiểm trực tiếp cho NHCV theo nội dung giấy ủy quyền khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
* Phân biệt việc định giá trong thời hạn bảo đảm và việc định giá khi xử lý TSBĐ:
Việc định giá trong thời hạn bảo đảm: Việc định giá khi xử lý TSBĐ:
- Mục đích: làm cơ sở để xác định mức cho vay.
- Thời điểm định giá: tại thời điểm ký kết HĐBĐ.
- Định giá TSBĐ dựa trên
sự tham khảo giá thị trường và khung giá qui định của nhà nước -> giá thẩm định ->
quyết định mức cho vay.
- Mục đích: làm cơ sở để
xác định giá trị TS để xử lý thu hồi nợ.
- Thời điểm định giá:tại thời điểm xử lý TS.
- Định giá TSBĐ theo giá
thỏa thuận phù hợp với giá thực tế tại địa phương, hoặc tham khảo giá đã đựơc tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định, nếu có nhiều ngừời mua thì xác định giá trên cơ sở giá mua cao nhất hoặc bán đấu giá để thu hồi nợ.