CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH
1.2 Khái quát về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.11
động sản hình thành trong tương lai
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường lao động, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, ... Phát triển ổn định, lành mạnh, an toàn, có hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững (Nho Tuấn và Diễm phúc, 2021).
Các ngành nghề trong nền kinh tế nói chung cũng như hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng thì việc được điều chỉnh bởi pháp luật là hết sức quan trọng và cần thiết. Pháp luật điều chỉnh này giúp cho hoạt động này diễn ra an toàn cho các chủ thể khi tham gia KDBĐS hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể có liên quan. Từ đó tạo sự an toàn cho thị trường BĐS, thu hút đầu tư nước ngoài nâng cao hiệu quả kinh tế. Tương quan với đó, nếu như hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai không được sự điều chỉnh cần thiết và kịp thời của pháp luật sẽ gây ra nhiều rủi ro cho các chủ thể tham gia vào hoạt động này, gây nhiều thiệt hại nghiêm trọng. Lĩnh vực KDBĐS hình
thành trong tương lai mang những đặc thù nhất định nên vì thế khi không được pháp luật điều chỉnh thì hoạt động này diễn ra tràn lan, khó kiểm soát, xảy ra nhiều tình trạng có ảnh hưởng trực tiếp không chỉ tới nền kinh tế mà còn tới sự an toàn, an ninh của quốc gia.
Thị trường BĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa được đáp ứng đầy đủ. Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về BĐS hình thành trong tương lai còn tồn tại nhiều vấn đề cụ thể là không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong KDBĐS hình thành trong tương lai.
Từ những yêu cầu khách quan và đặc trưng của lĩnh vực KDBĐS nói chung và cụ thể là hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai để đảm bảo cho hoạt động này diễn ra được an toàn, công khai, minh bạch. Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia vào hoạt động KDBĐS thì đòi hỏi cần có pháp luật điều chỉnh. Với đặc trưng cơ bản của pháp luật là điều chỉnh các quan hệ xã hội mang tính bắt buộc, pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai ra đời đã giúp giải quyết được những yêu cầu cơ bản, những khó khăn và thách thức so với trước đây. Pháp luật về KDBĐS ra đời tạo điều kiện để các cá nhân có đủ điều kiện có thể tham gia vào thị trường BĐS nói chung và thị trường KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng được an toàn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên.
Pháp luật về KDBĐS đảm bảo đúng đối tượng, đúng chủ thể, được thực hiện hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai từ đó tạo ra một thị trường an toàn, không chỉ là công cụ quản lí mà pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai còn nâng cao hiệu quả về kinh tế, sự phát triển về xã hội.
1.2.2 Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Ở Việt Nam, thị trường KDBĐS diễn ra ngày càng mạnh mẽ, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và mang ý nghĩa lớn về mặt xã hội, từ những lí do này đã đưa ra những yêu cầu cần thiết một thiết chế điều chỉnh những quan hệ xã hội trong lĩnh vực KDBĐS cụ thể là hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai.
Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai mang những đặc trưng cụ thể về lĩnh vực mà pháp luật KDBĐS điều chỉnh, mọi hoạt động đều được thực hiện và đảm bảo theo đúng quy định của nhà nước và pháp luật. Từ những đặc trưng cụ thể mà pháp luật điều chỉnh có thể thấy, “Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận và đảm bảo thực hiện để điều chỉnh hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai.”
* Đặc điểm pháp luật về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai
Đặt dưới góc độ pháp lí, pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai có liên quan và chịu sự điều chỉnh của nhiều bộ luật, luật, nghị định, thông tư. Ngoài ra pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai còn mang những đặc trưng cơ bản về lĩnh vực điều chỉnh, nội dung điều chỉnh nên có liên quan và chịu ảnh hưởng của nhiều ngành luật khác nhau trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
1.2.3 Nội dung của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Xác định rõ nội dung pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động KDBĐS là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ thể khi tham gia vào thị trường BĐS nhằm nhận diện cụ thể, đầy đủ những yêu cầu của pháp luật đối với hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai là gì. Trên cơ sở đó, các chủ thể thực hiện đúng, đầy đủ và cao hơn là thực hiện có hiệu quả trong quá trình kinh doanh của mình. Nghiên cứu tổng quan pháp luật KDBĐS hiện hành bao gồm nhiều Luật cùng điều chỉnh, cùng với những hoạt động thực tiễn mà các chủ thể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai phải thực hiện, phải đáp ứng trước yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư cho thấy, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai gồm những nhóm quy phạm chủ yếu sau đây:
Nhóm quy phạm về nguyên tắc KDBĐS hình thành trong tương lai: Đây là nội dung mà pháp luật buộc các chủ thể trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai phải tuân thủ, phải thực hiện theo yêu cầu quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, tôn trọng các quy luật của thị trường, đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường, bảo vệ lợi ích cộng đồng và lợi ích chung của xã hội. Tuân thủ các nguyên tắc trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai cũng nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyên nghiệp có khả năng và tiềm lực, có uy tín trên thương trường và đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh, cạnh tranh được phát triển trên tinh thần thượng tôn pháp luật.
Nhóm quy phạm về điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh: Đây là nhóm quy phạm quan trọng mà nhà đầu tư KDBĐS hình thành trong tương lai buộc phải biết và tuân thủ nhằm đảm bảo tính hợp pháp của hàng hóa lưu thông trên thị trường. Điều này nhằm mục đích điều tiết sự hoạt động bình thường của hàng hóa BĐS, hạn chế và ngăn ngừa một phần tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo, tăng cường tính minh bạch của thị trường và bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho khách hàng khi tham gia thị trường này. Thực hiện tốt nguyên tắc này cũng hạn chế và phòng ngừa được các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng phát sinh từ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai bị vô hiệu do các BĐS đó không đảm bảo điều kiện pháp lý để giao dịch trên thị trường. Rủi ro xảy ra thường là khách hàng phải gánh chịu.
Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai: Đây là nhóm quy phạm được các chủ thể trong hoạt động KDBĐS chú trọng bậc nhất. Thứ nhất, về quyền được pháp luật ghi nhận hoặc nhà đầu tư được quyền thực hiện trên cơ sở nhà nước cho phép và công nhận giúp cho nhà đầu tư tận dụng tối đa cơ hội để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh có hiệu quả. Bao gồm một số quyền cơ bản như: Quyền được Nhà nước xác lập quyền sở hữu BĐS hình thành trong tương lai, quyền được cung cấp thông tin về các dự án, BĐS hình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy, các chủ thể trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai hiểu được các quyền của mình càng cụ thể, sâu sắc thì hoạt động kinh doanh càng hiệu quả. Thứ hai, về nghĩa vụ mà pháp luật quy
định các chủ thể buộc phải thực hiện trước Nhà nước, các chủ thể buộc phải biết và nghiêm túc chấp hành. Có thể kể đến các nghĩa vụ cơ bản như tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, thực hiện các chế độ minh bạch, công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh...
Nhóm quy phạm quy định về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai: Hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch là biểu hiện cụ thể của những cam kết, những thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch mua, bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai diễn ra trên thị trường thông qua các văn bản, giấy tờ và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và ràng buộc về quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Hầu hết pháp luật của các quốc gia trên thế giới mà Việt Nam không phải là ngoại lệ đều quy định hình thức của giao dịch là hợp đồng bằng văn bản; tính hiệu lực của hợp đồng thì quy định ở mỗi quốc gia khác nhau là khác nhau.
Nhóm quy định về thanh toán và bảo lãnh của NHTM trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai: Đây là nhóm quy định đặc trưng của hoạt động này so với các ngành nghề khác trong nền kinh tế. Nội dung này thể hiện những đặc điểm của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai, việc thanh toán được diễn theo những trình tự và quy định của pháp luật, hoạt động bảo lãnh tại các NHTM cũng là những quy định bắt buộc tối thiểu phải có khi tham gia vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai. Từ đó, tạo nên nền tảng, tính an toàn, công khai minh bạch và đặc trưng riêng của lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai.
Nhóm quy phạm xử lý vi phạm trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai: Đây là nhóm quy phạm cần thiết nhằm duy trì trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Nhóm quy phạm này cũng có tác động phòng ngừa trước đối với chủ thể đầu tư kinh, tránh xa các sai phạm để không đặt mình vào tình trạng bị Nhà nước xử lý. Nhóm quy phạm này cũng đặt ra trách nhiệm cho các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS hình thành trong tương lai nói riêng phải thường xuyên có các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát các hoạt động kinh doanh đối với các CĐT kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nhằm mục đích trước tiên là ngăn ngừa từ
xa, định hướng hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai của các chủ thể tuân thủ pháp luật, thượng tôn pháp luật, sau nữa là thông điệp để nhà đầu tư được biết nếu không tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh thì sẽ bị xử lý thông qua các hình thức pháp lý cụ thể.