CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH
1.3 Kinh nghiệm quốc tế trong việc xây dựng pháp luật và quản lý hoạt động
1.3.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia về xây dựng pháp luật và quản lý hoạt động kinh doanh bất động hình thành trong tương lai
Khi nói đến pháp luật về KDBĐS không thể nào không bàn luận về pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới, sự tương quan về điều chỉnh lĩnh vực là BĐS.
Là lĩnh vực mang tính đặc thù, nên ở mỗi quốc gia pháp luật điều chỉnh cũng mang những điểm tương đồng và khác biệt, ở các quốc gia khác trên thế giới không có văn bản cụ thể nào quy định về hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai mà những quy định về nội dung KDBĐS hình thành trong tương lai sẽ được căn cứ từ các văn bản pháp luật có liên quan có thể tìm thấy ở các văn bản như luật Đăng ký bất động sản năm 1899 (Luật số 24 ngày 24/02/1899) của Nhật Bản, Luật Chung cư Thái Lan (1979), Luật Sở hữu bất động sản 1973 (The Residental Property Act of 1973), Luật Đăng ký bất động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày 01/01/1960) của Hàn Quốc, Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày 24/3/1897) và sửa đổi, bổ sung năm 2004 (ngày 09/12/2004) của cộng hòa liên bang Đức, Luật Đăng ký đất đai, còn gọi là Luật Đăng ký Torrens năm 1903, (Luật số 496 ngày 01/02/1903) và khôi phục hiệu lực vào năm 1974 của philippin, Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16/03/2007.
Ở Úc, lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai được quy định tại luật môi giới bất động sản, theo đó chính phủ nước này cho phép mua bán BĐS hình thành trong tương lai đặc biệt là đối với BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rất chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp của khách hàng, nhất là người mua và nâng cao nhận thức của CĐT.
Ở Trung Quốc không có một luật cụ thể nào điều chỉnh hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai mà lĩnh vực này được điều chỉnh bởi luật Đất đai. Theo đó, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra chính sách phát triển chăm lo nhà ở cho nhân dân lao động là chính sách trung tâm. Trung Quốc đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng và nhà đất.
Ở Singapore, đây là gia tiêu biểu về hoạt động KDBĐS, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này cũng rất được chú trọng cụ thể được thể hiện ở chỗ. Lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh của Luật Sở hữu bất động sản 1973 (The Residental Property Act of 1973). Theo đó, Luật này điều chỉnh hoạt động mua bán BĐS ở Singapore bao gồm cả lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai như mua bán chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc biệt thự kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn nhất định.
Chính phủ Singapore cũng đã chú trọng xây dựng chính sách, chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản về quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Ở một số khu vực chưa có quy hoạch, còn để trống thì ghi rõ khu vực đang nghiên cứu. Việc quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất bán hoặc cho thuê cho các công ty nhà nước hoặc tư nhân thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm thường là các dự án lớn. Nhà
nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Ở Thái Lan, lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai được điều chỉnh bởi luật Chung cư Thái Lan năm 1979. Theo như đạo luật này có thể thấy, Thái Lan cho phép KDBĐS nói chung cũng như BĐS hình thành trong tương lai nói riêng. Việc mua bán BĐS là chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai được điều chỉnh theo luật này bất kỳ loại BĐS nào ở Thái Lan đều có thể thuộc sở hữu của người nước ngoài nhưng tối đa là 49%.
1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Từ thực trạng pháp luật Trung quốc quy định về KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng. Việt Nam cũng rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai, cụ thể là bài học về quản lý thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và KDBĐS trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội.
Bên cạnh đó, sau khi tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS của một số nước, có thể nhận một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc xây dựng pháp luật về KDBĐS và thực tiễn áp dụng trên thực tế:
Thứ nhất, thị trường BĐS nói chung và BĐS hình thành trong tương lai được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặc điểm và tình hình cụ thể của mỗi nước.
Trong đó, pháp lý về BĐS là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu.
Thứ hai, công tác quy hoạch phải đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Việc xây dựng kế hoạch quy hoạch phải được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.
Thứ ba, Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội cho thị trường nhà đất, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho thị trường BĐS. Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường BĐS, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại.
Thứ tư, vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của Nhà nước cùng góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Như vậy, trong chương 1 tác giả đã đề cập đến những khái niệm về BĐS, BĐS hình thành trong tương lai và KDBĐS hình thành trong tương lai. Có thể thấy khi tìm hiểu những khái niệm này, tác giả không chỉ là đề cập đơn thuần những khái niệm mà đó còn là sự liên kết chặt chẽ với nhau từ các thuật ngữ như BĐS, BĐS hình thành trong tương lai. Bên cạnh việc nêu ra khái niệm, tác giả đã làm rõ và phân tích những đặc điểm cơ bản của BĐS, BĐS hình thành trong tương lai. Làm rõ những nội dung pháp luật cần có trong hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai qua đó cho thấy ý nghĩa cũng như vai trò của pháp luật về hoạt động này.
Pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai ngoài những khái niệm cũng như quy định trong nước thì bên cạnh đó ở chương này chúng ta còn tiếp cận những quy định của các quốc gia trên thế giới. Từ đó có cái nhìn khách quan về những nội dung của pháp luật của nước ngoài có liên quan đến KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng. Thực tiễn quy định về điều chỉnh của pháp luật trong KDBĐS hình thành trong tương lai của các quốc gia trên thế giới, để từ đó có những bài học kinh nghiệp trong việc áp dụng pháp luật đối với hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lại ở Việt Nam hiện nay.
Từ góc độ nghiên cứu những khái niệm về BĐS hình thành trong tương lai và hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai. Ở chương 1 này có thể thấy sự cần thiết của việc điều chỉnh hiệu quả các hoạt động KDBĐS hình hành trong tương lai, góp phần tạo nên một thị BĐS minh bạch, yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng là phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định.