CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1 Thực trạng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành
2.1.1 Quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai là một trong những lĩnh vực mang tính đặc thù và có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ tới nền kinh tế. Pháp luật cũng có những quy định cụ thể về quyền KDBĐS hình thành trong tương lai tại điều 54 Luật KDBĐS 2014. Có thể thấy, pháp luật ghi nhận một quyền quan trọng của các chủ thể kinh doanh, lần đầu tiên được chế định hóa là quyền KDBĐS hình thành trong tương lai:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này (Quốc Hội, 2014).”
Có thể thấy việc pháp luật quy định về quyền KDBĐS hình thành trong tương lai cho thấy tầm quan trọng mà cần có pháp luật điều chỉnh đối với lĩnh vực này. Đối với quyền KDBĐS hình thành trong tương lai có thể hiểu việc CĐT tham gia đầu tư vào các dự án như nhà ở, chung cư, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, pháp luật quy định. Nếu như trước đó, ở Luật KDBĐS năm 2006 mặc dù đã bước đầu có những quy định trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai nhưng còn khá sơ sài và quy định rải rác trong một vài khoản, mục của điều luật. Đặc biệt chưa có một chế định nào ghi nhận quyền KDBĐS hình thành trong tương lai. Nội dung của quyền này là thừa nhận BĐS hình thành trong tương lai là một phần của thị trường BĐS và các chủ thể kinh doanh có quyền được KDBĐS hình thành trong tương lai. “Ngoài việc kinh doanh
QSDĐ, nhà ở và các công trình xây dựng có sẵn thì CĐT dự án còn có quyền được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai – được giải thích là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2018).”
2.1.1.2 Quy định về điều kiện để cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Pháp luật đã quy định KDBĐS là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo đó có thể hiểu KDBĐS hình thành trong tương lai cũng là hoạt động mang tính đặc thù và mang những điều kiện cụ thể nhất định. Tuy nhiên, đối với điều kiện về KDBĐS của các cá nhân, tổ chức thì pháp luật Việt Nam không có chế định riêng trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai, mà chỉ quy định về điều kiện hoạt động của cá nhân, tổ chức KDBĐS nói chung. Điều kiện của tổ chức, cá nhân KDBĐS được quy định tại Điều 10 LKDBĐS năm 2014 và được quy định cụ thể tại điều 4, điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của LKDBĐS 2014 quy gồm hai nhóm điều kiện: điều kiện về tư cách pháp lý và điều kiện về vốn.
a) Điều kiện về tư cách pháp nhân
Điều kiện về tư cách pháp nhân đối với cá nhân, tổ chức KDBĐS được quy định tại Điều 10 Luật KDBĐS 2014 “Tổ chức, cá nhân phải là doanh nghiệp (thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã), hoặc không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật nếu thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên (Quốc Hội, 2014).”
Ngoài căn cứ theo Luật KDBĐS 2014 thì theo đó Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2022, cá nhân và tổ chức KDBĐS bắt buộc phải đáp ứng 3 điều kiện như sau.
Thứ nhất, khi thành lập doanh nghiệp phải tuân thủ đúng các quy định của Luật DN 2020 hoặc Luật hợp tác xã năm 2012 về ngành nghề kinh doanh BĐS.
Thứ hai, về công khai thông tin doanh nghiệp, cần phải công khai thông tin doanh nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS - tại trụ sở Ban Quản lý dự án và đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS. Các thông tin về doanh nghiệp như tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật, thông tin về BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật KDBĐS 2014 (Ban bạn đọc, 2022).
Thứ ba, đối với các thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có) phải công khai thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được phép kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Các thông tin đã được công khai theo quy định của pháp luật mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi. Đồng thời theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật KDBĐS 2014 thì chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện (Ban bạn đọc, 2022).
Qua nghiên cứu, có thể thấy pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể về điều kiện cần có của cá nhân, tổ chức khi tham gia vào hoạt động KDBĐS. Việc quy định về điều kiện kinh doanh của các cá nhân, tổ chức khi tiến hành hoạt động KDBĐS đã đảm bảo sự an toàn công khai, minh bạch trong quá trình diễn ra hoạt động mua, bán, thuê mua nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu như Luật KDBĐS 2014 chỉ có quy định tại điều 10 thì NĐ 76/2015 NĐ-CP đã có những quy định chi tiết thi hành luật KDBĐS và mới nhất CP ban hành Nghị định 02/2022 NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của LKDBĐS 2014. Việc vừa mới ban hành NĐ 02/2022 của chính phủ có thể thấy hoạt động KDBĐS diễn ra vô cùng phức tạp tuy nhiên cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường KDBĐS nói chung và KDBĐS hình thành trong tương lai nói riêng.
Qua đó, có thể nhận định việc nắm bắt thực tế và ban hành NĐ 02/2022 là phù hợp và cấp thiết trong việc điều chỉnh trong lĩnh vực này.
b) Điều kiện về vốn
Hoạt động KDBĐS của các cá nhân, tổ chức ngoài việc đáp ứng yêu cầu về tư cách pháp nhân thì việc đảm bảo điều kiện về vốn là bắt buộc và quan trọng.
Trước những khó khăn và bất cập đối với quy định về mức vốn pháp định đối với hoạt động KDBĐS, CP ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS, hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/3/2022, thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP, một trong những nội dung quan trọng là việc bãi bỏ yêu cầu đối với quy định về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm phù hợp theo luật Đầu tư 2020 cụ thể theo điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 sửa đổi, bổ sung.
Theo những quy định của pháp luật về nội dung này thì trong trường hợp CĐT được lựa chọn làm CĐT dự án BĐS CĐT đó phải có VCSH không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha. Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư.
Khi CĐT KDBĐS đầu tư dự án phải tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
Cùng với đó, VCSH được xác định căn cứ vào kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề) hoặc kết quả BCTC đã được kiểm toán gần nhất. Nếu là doanh nghiệp mới được thành lập thì căn cứ xác định VCSH được xác định theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo pháp luật quy định.
Trên thực tế, việc quy định mức vốn pháp định trong Luật KDBĐS 2014 được đưa ra với mục đích giúp hạn chế những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính không đủ mạnh hoặc thậm chí là yếu vẫn tham gia vào thị trường để đầu tư, gây những thiệt hại nghiêm trọng cho người mua khi họ không thể hoàn thành dự án, công trình theo đúng cam kết. Các doanh nghiệp nếu có thể đáp ứng mức vốn theo quy định này mới có khả năng xử lí và khắc phục rủi ro trong quá trình tham gia đầu tư. Tuy nhiên, đối với điều kiện về mức vốn pháp định như vậy cũng đã phần nào làm hạn chế việc tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư.
“Nhưng hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm cả những doanh nghiệp cung ứng dịch vụ, chứ không chỉ riêng chủ đầu tư xây dựng dự án. Trong điều kiện dịch bệnh kéo dài suốt hơn hai năm qua, doanh nghiệp bị tổn thất nặng về tài chính, nếu còn yêu cầu về nguồn vốn pháp định sẽ gây cản trở việc quay lại thị trường của doanh nghiệp. Việc bỏ quy định vốn pháp định giống như “liều vaccine” tốt, tháo gỡ vướng mắc về vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện (Doãn Thành, 2022).”
Từ thực tiễn hoạt động KDBĐS và những quy định của pháp luật đặc biệt là việc ban hành NĐ 02/2022 của CP đã đánh dấu mốc quan trọng trong việc quan tâm và sự theo dõi sát sao trong lĩnh vực này. Việc Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS, thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP bãi bỏ quy định mức vốn pháp định 20 tỷ đã làm cho hoạt động KDBĐS diễn ra dễ dàng hơn và giúp các cá nhân, tổ chức khi tham gia vào thị trường BĐS giảm áp lực tài chính về vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp.