CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
2.2.2.1 Thực tiễn nhận thức của người dân và hiệu quả của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Khi tiến hành nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai tác giả lựa chọn nghiên cứu thực tiễn lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai và khảo sát thị trường này bằng việc thu thập các câu trả lời của 303 cá nhân là môi giới BĐS, CĐT và người mua hoặc có nhu cầu mua BĐS hình thành trong tương lai. Đối tượng được tác giả lựa chọn khảo sát là đối tượng có những hiểu biết nhất định trong xã hội, là các cá nhân tổ chức ở các sàn giao dịch BĐS cũng như các cá nhân đang tham gia vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai. Việc đưa ra các khảo sát về những quy định của pháp luật để thông qua đó đánh giá được sự hiệu quả trong việc phổ biến pháp luật, việc nhận biết các quy định của pháp luật để nắm rõ quyền và nghĩa vụ của từng chủ thể khi tham gia vào thị trường BĐS hình thành trong tương lai. Từ đó, có cái nhìn khách quan nhất và tính hiệu quả của pháp luật trong việc điều chỉnh hành vi của những cá nhân tổ chức khi tham gia vào hoạt động này.
Biểu đồ 2.4 - Khảo sát nhận thức của người dân về một số quy định của pháp về KDBĐS hình thành trong tương lai
53.10% 59.40%
52.50% 52.10%
43.60% 43.20%
4.30%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
Quy định về điều kiện
KDBĐS hình thành
trong TL
Quy định về quyền KDBĐS hình thành
trong TL
Quy định về hình thức
KDBĐS hình thành
trong TL
Quy định về bảo lãnh
Quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên
Quy định về chuyển nhượng BĐS hình thành trong
TL
Khác
Một số quy định của pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai
Thông qua những kết quả thu được từ hơn 300 người đã và đang tham gia trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai. Qua đó, tác giả nhận định sự hiểu biết của người dân về những quy định của pháp luật cũng khá cao, điều này cho thấy việc tiếp cận pháp luật là khá tốt, đối với những chủ thể tham gia trực tiếp vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai đã có nhận thực rõ nét về các quy định của pháp luật. Cụ thể, quy định bảo lãnh trong bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai là quy định mà được 50.1% người dân lựa chọn, điều này khẳng định hoạt động bảo lãnh của NHTM được khá nhiều người quan tâm và nhận thức rõ ràng. Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật như quy định về điều kiện KDBĐS hình thành trong tương lai mức độ hiểu biết của người dân là 53.1%. Quy định của pháp luật về quyền KDBĐS hình thành trong tương lai là 59.4%, có thể thấy hầu hết người dân có sự quan tâm đặc biệt tới nội dung quyền KDBĐS hình thành trong tương lai và năm khá chắc về quy định này của pháp luật. Quy định về hình thức KDBĐS hình thành trong tương lai là 52.5% và quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong KDBĐS hình thành trong tương lai là 43.6%. Có thể thấy, đã phần mức độ hiểu biết của người dân về những quy định này là như nhau và ở mức độ hiểu biết cũng khá cao, cho thấy khả năng nhận biết và tiếp cận pháp luật KDBĐS hình thành trong tương lai của người dân là khá tốt. Tuy nhiên, đối với quy định về vấn đề chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai lại còn khá thấp cụ thể là 43.2% điều này cho thấy một số ít người dân không biết đến quy định này hoặc không hiểu về quy định này, nó thể hiện đối với vấn đề chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai còn một vài vấn đề bất cập. Ngoài ra có 4.3% số người khảo sát biết đến những quy định khác của pháp luật, đó có thể là quy định về hoạt động thanh toán trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai hay các quy định về xử lí vi phạm trong lĩnh vực này. Từ đó thể nhận định rằng việc người dân đang khá quan tâm và nắm bắt rõ hơn ở những quy định về các quyền trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai và có sự thiếu hiểu biết về những quy định đối với việc xử lí vi phạm trong lĩnh vực này, qua đó cũng đặt ra yêu cầu cho nhà nước trong việc tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật cho người dân.
Bên cạnh đó, việc pháp luật quy định về công khai thông tin các dự án BĐS hình thành trong tương lai đã có những hiệu quả nhất định trong việc quản lí và phát
triển thị trường BĐS. Cụ thể, Văn Tuấn (2021) cho biết “Bộ Xây dựng đánh giá, sau 5 năm thực hiện Nghị định số 117/2015/NĐ-CP bước đầu đã hình thành một hệ thống thông tin gồm cơ sở dữ liệu, hệ thống phần mềm và hạ tầng công nghệ thông tin được xây dựng, quản lý đồng bộ, thống nhất từ trung ương đến các địa phương.
Theo Bộ Xây dựng công bố, toàn quốc hiện có 53 tỉnh, thành phố đã thực hiện việc đăng tải thông tin quy hoạch, với tổng số là 1.087 hồ sơ đồ án quy hoạch.”
Từ những khảo sát, đánh giá thực tế, tác giả cho rằng việc nhận thức của người dân về pháp luật KDBĐS hình thành trong tương lai là khá tốt, sự tiếp cận pháp luật từ những góc độ giúp cho việc thực thi pháp luật trở nên hiệu quả hơn.
Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai đã có những quy định khá đầy đủ, đã phần nào giải quyết được những vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn và cũng hạn chế được các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai.
2.2.2.2 Những vấn đề phát sinh từ thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai đã phần nào điều chỉnh và ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế trong thực trạng các quy định và thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai là một vấn đề đặt ra và cần được xem xét và giải quyết. Khi tiến hành nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai, thông qua báo cáo công bố thông tin về dự án BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai của Bộ xây dựng, Bộ KH – ĐT nhận thấy rằng việc áp dụng và thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai cũng đưa đến những hiệu quả nhất định khi có nhiều dự án BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật cũng như hạn chế được nhiều rủi roc ho thị trường BĐS. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực trong việc thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai thì vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Tác giả đã tiến hành nghiên cứu khảo sát hơn 300 người đã và đang tham gia vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong
tương lai trên thực tế cũng có nhiều vấn đề cần được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.
Biểu đồ 2.5 - Khảo sát một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn thi thành PL về KDBĐS hình thành trong tương lai
Có thể thấy, trên thực tiễn việc thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai còn tồn tại nhiều vấn đề phát sinh. Qua khảo sát có thể nhận thấy:
Một là, CĐT tìm cách “lách” luật, cụ thể là CĐT lựa chọn hình thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai bằng nhiều loại hợp đồng không thuộc điều chỉnh của Luật KDBĐS 2014 và chỉ ký với bên mua các thỏa thuận dân sự. Khi tiến hành nghiên cứu và khảo sát, thì đa phần các cá nhân khi tham gia hoặc có ý định tham gia thì nhận định hiện tượng CĐT tìm cách lách luật để ký với khách hàng các thỏa thuận dân sự cụ thể là có tới 53,1% đồng tình. Khi nghiên cứu, nhận thấy BĐS của các CĐT chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh nhưng họ lại muốn huy động vốn sớm nhất có thể nên họ đã lợi dụng sự lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ của các quy định pháp luật và họ đã thực hiện giao dịch mua bán thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn trong khi bản chất là mua bán căn hộ.
CĐT tìm cách lách
luật
CĐT mở bán khi chưa làm
móng
CĐT né tránh, chưa
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Thực trạng 1 dự án được đưa ra làm tài sản bảo đảm cho nhiều HĐ
thế chấp
Nhiều dự án bàn giao
chậm tiến độ cam kết
khác
Series 1 53.10% 58.70% 56.80% 49.20% 54.10% 4.30%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
Một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn thi hành PL về KDBĐS hình thành trong tương lai
Hai là, tình trạng CĐT huy động vốn bằng nhiều cách khi dự án chưa làm móng. Qua khảo sát hơn 300 khách hàng thì có tới 58,7% lựa chọn một trong những hạn chế trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai là tình trạng này. Vừa qua, khi nghiên cứu thị trường BĐS, xuất hiện nhiều tình trạng về hình thức kí những hợp đồng để đặt cọc với mục đích giữ chỗ, đặt cọc để được ưu tiên quyền được mua nhà ở hình thành trong tương lai được bắt gặp khá nhiều tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Khách hàng thường sẽ được các môi giới tư vấn giới thiệu về các hình thức này như một thủ thuật “chốt sale” trong khi bản thân dự án chưa chính thức ra hàng, mở bán. Theo quan sát của phóng viên khi tiến hành phỏng vấn, nhiều CĐT cũng sử dụng hình thức này như một hình thức “test thị trường” nếu sản phẩm có sức hút, thu hút được nhiều người thì sẽ lấy luôn tiền đặt cọc của khách hàng để triển khai dự án (Gia Miêu, 2021). Cụ thể, minh chứng cho tình trạng CĐT huy động vốn bằng việc mở bán dự án khi chưa làm móng trong thời gian vừa qua là dự án Florence (dự án Tổ hợp nhà ở cao tầng, Dịch vụ thương mại và Văn phòng) do CTCP nhà Mỹ Xuân Hà Nội làm CĐT có địa chỉ tại đường Trần Hữu Dực, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội. TN & MT (2018) cho biết “Dù chưa hoàn thành việc xây dựng phần móng, chưa đủ điều kiện mở bán căn hộ theo quy định, nhưng dự án Tổ hợp nhà ở cao tầng, Dịch vụ thương mại và Văn phòng tại số 28 lô X3, đường Trần Hữu Dực, phường Cầu Diễn vẫn được rao bán rầm rộ trên thị trường, thậm chí rao đặt chỗ căn hộ với khách hàng.
Thậm chí, CĐT dự án này còn giới thiệu và khẳng định nếu khách hàng đặt mua căn hộ luôn bây giờ sẽ có giá vừa rẻ và chọn được căn hộ ưng ý. Khi đặt mua thì khách hàng sẽ được làm đơn đăng ký đặt mua căn hộ có dấu đỏ của công ty nên có thể hoàn toàn yên tâm…”
Ba là, CĐT lảng tránh việc thực hiện các nghĩa vụ về bảo lãnh. Cụ thể khi tiến hành khảo sát hơn 300 người đã và đang tham gia trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai thì có tới 56,8% lựa chọn phương án CĐT né tránh các nghĩa vụ về bảo lãnh, có thể thấy hầu hết người dân khi tham gia vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai đa phân họ gặp hoặc biết về tình trạng này. Cụ thể hơn,
“tại thị trường BĐS ở TP. HCM khi khách hàng ký hợp đồng mua nhà với CĐT, NH phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên
mua. Song đa phần chủ đầu tư né bảo lãnh từ NH. Khảo sát trên 10 dự án căn hộ đang giao dịch tại TP. Hồ Chí Minh, có đến 2/3 dự án lách luật, né quy định về bảo lãnh (Minh Tuấn, 2018).”
Bốn là, xuất hiện tình trạng một dự án được sử dụng làm tài sản thế chấp cho nhiều hợp đồng. Nhìn vào biểu đồ, có tới 49,2% số người được khảo sát lựa chọn hạn chế này. Bên cạnh đó, khi nghiên cứu trên thực tế, thế chấp tài sản là dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khá rắc rối và gặp nhiều rủi ro cho các bên do có nhiều chủ thể cùng tham gia tín dụng và có cùng mối quan hệ liên quan tài sản đảm bảo. Vì cùng lúc một dự án phải gánh nhiều hình thức thế chấp tài sản cùng tồn tại. Vì vậy khả năng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu một chủ thể bị mất khả năng tài chính hoặc bị trục trặc vì những lý do nào đó, kéo theo nguy cơ ảnh hưởng đến dự án và chủ thể khác. Thực tế có thể thấy, tài sản đang được xây dựng nhưng có thể tổng các khoản vay của các chủ thể dễ dàng hơn và lớn hơn nhiều lần so với việc thế chấp tài sản đã có sẵn (đã được cấp Giấy chứng nhận). Tuy nhiên, các chủ thể đều có hoạt động vay tín dụng ngân hàng, nên đây không chỉ là rủi ro trong quan hệ dân sự, kinh tế, mà còn ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng, chính sách tín dụng của Nhà nước trong quá trình quản lý và điều tiết nền kinh tế.
Năm là, hiện tượng nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai chậm tiến độ bàn giao. Có tới 54,1% lựa chọn đây là một trong những vấn đề phát sinh trong thực tiễn thi hành pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai. Trên thực tế theo quy định của pháp luật có thể thấy việc các bên thỏa thuận thực hiện và cam kết bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai đúng tiến độ, thực tiễn pháp luật quy định như vậy nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy vậy, việc thực thi pháp luật trong lĩnh vực này còn nhiều tồn tại ở vấn đề này. Cụ thể, “Dự án nhà ở xã hội AZ Thăng Long có tên thương mại là Bright City địa chỉ tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội đã bị đình chỉ hoạt động. Dự án AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) là dự án nhà ở thương mại do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm CĐT. Tuy nhiên, vì thiếu vốn, năm 2014, CĐT đã xin chuyển dự án này thành dự án nhà ở xã hội, để được hưởng các ưu đãi. Trong quá trình thi công, do những nguyên nhân xuất phát từ sự yếu kém về năng lực và tài chính nên chủ đầu tư đã phải ngừng thi công nhiều lần
và thời điểm hiện tại chỉ hoàn thiện căn bản được 2 tòa A1.1 và A1.2. Vào cuối năm 2018, nhiều khách hàng mua nhà dự án nhà ở xã hội Bright City đã kéo đến trước cổng Sở Xây dựng Hà Nội căng băng rôn đòi quyền lợi do dự án "vỡ tiến độ", đẩy hàng trăm người thu nhập thấp vào hoàn cảnh khó khăn khi vừa phải trả lãi ngân hàng, vừa phải trả tiền thuê nhà (Cường Ngô và Phan Anh, 2020).”
Có thể thấy qua ví dụ trên hiện tương chậm tiến độ bàn giao của các CĐT cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn tiếp diễn và tồn tại nhiều vấn đề. Đây cũng là một bài toán khó đặt ra cho Đảng và nhà nước trong việc ban hành và thực thi pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai.
Sáu là, việc thực thi các luật có liên quan còn gặp nhiều nhiều vướng mắc.
Bản chất, khi các CĐT tham gia đầu tư những dự án là nhà ở thương mại nhằm thu lợi nhuận. Đây chỉ đơn thuần là hoạt động đầu tư và chịu sử điều chỉnh của Luật đầu tư 2020. Tuy nhiên, là hoạt động mang tính đặc thù có liên quan đến QSDĐ và các kế hoạch về nhà ở nên ngoài việc chịu sự điều chỉnh của Luật đầu tư 2020 thì còn có Luật nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014.
Trong trường hợp cùng một hoạt động, một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều luật chuyên ngành dễ xảy ra tình trạng thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật, điều này sẽ dẫn đến sự chồng chéo, trùng lắp trong quá trình áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp (Gia Nguyên, 2021). Sự áp dụng chồng chéo nhiều luật như Luật đất đai, luật nhà ở, luật KDBĐS hay cả luật đầu tư đã dẫn đến tình trạng làm hạn chế các giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai của các chủ thể trong thị trường BĐS. Bên cạnh đó, hoạt động môi giới BĐS đối với các dự án BĐS là cần thiết, kết nối cung cầu, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch và chuyên nghiệp. Nhưng hiện nay, phần lớn các nhà môi giới, sàn giao dịch ở nước ta chưa chuyên nghiệp, chưa được đào tạo đầy đủ và thiếu cơ chế quản lý, nên đã xảy ra nhiều bất cập, nhất là tình trạng “cò đất, cò nhà”
gây thiệt hại cho người mua, gây ra sự thay đổi thất thường cho thị trường.
Từ những nghiên cứu của tác giả về pháp luật KDBĐS hình thành trong tương lai nhận thấy những quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành vẫn còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế, đặt ra yêu cầu cần có những hướng điều chỉnh cụ thể từ