CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
2.3 Những thành công và hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
2.3.3 Nguyên nhân còn tồn tại những hạn chế
Xuất phát từ những hạn chế còn tồn tại, qua nghiên cứu và những hạn chế còn tồn tại trên thực tiễn, tác giả tiến hành khảo sát về việc nhận biết những nguyên nhân còn tồn tại những hạn chế. Bằng nghiên cứu những nguyên nhân mà các vụ việc trên thực tế gặp phải.
Biểu đồ 2.6 - Khảo sát đánh giả của người dân về những nguyên nhân còn tồn tại những hạn chế
Qua khảo sát thực tiễn và biểu đồ khảo sát, tác giả đưa ra những nhận định về nguyên nhân còn tồn tại những hạn chế là do:
Thứ nhất, tình trạng bất cân xứng thông tin. Cụ thể qua nghiên cứu hơn 300 chủ thể đã và đang tham gia trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai thì có tới 55,1% lựa chọn nguyên nhân là do tình trạng bất cất xứng thông tin. Trên thực tế, khí tình trạng bất cân xứng thông tin có thể hiểu là CĐT có nhiều thông tin về các dự án là công trình xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai hơn người mua. Từ đó, CĐT có thể lợi dụng để tìm cách lách luật nhằm thu lợi cho mình.
Thứ hai, việc Luật KDBĐS chưa quy định về hợp đồng đặt cọc. Có thể thấy, trên biểu đồ có tới 38.6% lựa chọn nguyên nhân này. Dù Luật KDBĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về những nội dung liên quan đến vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của các CĐT trong dự án BĐS. Tuy nhiên, nhiều CĐT vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn bằng cách ký hợp đồng đặt cọc. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều CĐT đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng
38.60%
55.10% 59.40% 57.80% 56.80%
7.90%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
Luật KDBĐS không quy
định hợp đồng đặt cọc
Tình trạng bất cân xứng
thông tin
Hoạt động bảo lãnh gặp
nhiều khó khăn
Chế tài xử lí vi phạm thiếu tính
răn đe
Pháp luật có nhiều quy định chồng chéo và bất
cập
khác
Nguyên nhân còn tồn tại những hạn chế
này là do Luật KDBĐS không quy định hợp đồng đặt cọc”, nên vì vậy các CĐT lợi dụng quy định này để có những hành vi trục lợi.
Thứ ba, hoạt động bảo lãnh còn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, khi tiến hành khảo sát có tới 59.4% lựa chọn nguyên nhân này. Có thể thấy, khi triển khai mua các dự án BĐS hình thành trong tương lai lại không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. “Nguyên nhân chính là bởi một số CĐT cho rằng là do những vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp thì doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn trong vấn đề bảo lãnh”. Hơn nữa, cũng vì hoạt động này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, các NHTM phải chịu trách nhiệm và rủi ro cao hơn so với khách hàng trong khi đó mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến tình trạng các NHTM né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án BĐS hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, pháp luật về bảo lãnh còn nhiều vướng mắc ở các quy định.
Căn cứ theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do NHNN ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015 thì “sau khi người mua và doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán nhà thì các NHTM mới tiến hành bảo lãnh. Bởi nghiệp vụ bảo lãnh tại ngân hàng cần bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Chính vì vậy, ngoài bên bán thì các NHTM bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho NHTM trong việc bảo lãnh dự án (Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2018).”
Thứ tư, chế tài xử lí vi phạm còn nhẹ thiếu tính răn đe. Khi tiến hành nghiên cứu, thu thập khảo sát hơn 300 cá nhân đã và đang tham gia vào hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai thì đa phần lựa chọn một trong những nguyên nhân quan trọng nhất cụ thể là có tới 57,8% lựa chọn nguyên nhân này. Có thể thấy phần lớn người dân cũng khẳng định việc các trường hợp vi phạm trong KDBĐS hình thành trong tương lai một phần là do chế tài xử lí còn khá nhẹ. Hay tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, trong đó quy định mức phạt tiền đối với vi phạm quy định về KDBĐS. Cụ thể mức phạt cao nhất trong lĩnh vực này lên đến 1 tỷ đồng có thể thấy mức phạt này còn khá thấp so với thực tế các lợi ích mà các cá nhân cố tình vi phạm, vẫn còn tình trạng nhiều CĐT cố
tình vi phạm các quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt để thu lợi từ các hành vi này gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác và gây mất trật tự, an toàn cho thị trường BĐS.
Thứ năm, pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai còn nhiều quy định chồng chéo và bất cập ở các văn bản luật có liên quan như Luật đất đai, luật nhà ở, luật đầu tư, luật KDBĐS khi số người khảo sát lựa chọn nguyên nhân này là 56.8%.
Ngoài những nguyên nhân đó thì có thể thấy vẫn còn tồn tại nhiều nguyên nhân khác (7.9%) tác động khiên cho lĩnh vực KDBĐS diễn ra khó khăn, gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể khi tham gia vào hoạt động này. Đây cũng là yêu cầu đặt ra cho Đảng và nhà nước có những đường lối và chính sách phù hợp để xử lí kịp thời để ổn định và tạo điều kiện phát triển kinh tế
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Như vây, ở chương 2 này, tác giả đã đề cập đến những quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai. Ngoài việc đề cập đến những quy định thì tác giả đã có những phân tích cụ thể đối với những quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai. Những quy định về KDBĐS hình thành trong tương lai bao gồm những nội dung như: quy định về điều kiện để BĐS hình thành trong tương đưa vào kinh doanh, điều kiện về chủ thể kinh doanh, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, hoạt động bảo lãnh và thanh toán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và cuối cùng là chế tài xử lí trong lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, trong chương 2 này tác giả đã phân tích những quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai. Tác giả đưa ra thực tiễn thực thi pháp luật về hoạt động này và có những đánh giá nhất định những thành công hạn chế. Nhận xét và đánh giá về những thành công của thực tiễn pháp luật quy định đối với việc thực thi pháp luật trong KDBĐS hình thành trong tương lai. Trên thực tế, những quy định của pháp luật vẫn còn nhiều hạn chế và việc thực thi pháp luật vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Qua nghiên cứu thực tiễn, tác giả đưa ra những nhận định về những hạn chế còn tồn tại khiến hoạt động này gặp nhiều thách thức, khó khăn cho những chủ thể tham gia vào thị trường BĐS.
Qua đó, tại chương 2 việc nhận xét khách quan những thành công và hạn chế của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai cho thấy công việc nghiên cứu pháp luật theo sát quy định và bám chắc thực tế và thông qua những nguyên nhân mà tác giả tìm hiểu, nghiên cứu là cơ sở và tiền đề cho những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai.
CHƯƠNG III