CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
2.2.1 Vài nét về thị trường bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện
Năm 2021 vừa qua là một năm đầy biến động không chỉ đối với Việt Nam mà ngay cả trên toàn thế giới. Đại dịch covid đã có ảnh hưởng nặng nề đến đời sống, kinh tế-xã hội, sự tác động mạnh mẽ làm cho nền kinh tế có nhiều thay đổi và xu hướng sống chung cùng với dịch bệnh đã làm cho các ngành nghề trong nền kinh tế có nhiều thay đổi, sự linh hoạt để phù hợp thực tiễn. KDBĐS hình thành trong tương lai phải chịu ảnh hưởng và hậu quả nặng nề do đại dịch covid-19 đem lại.
Hình 2.1: Biến động mức độ quan tâm của thị trường BĐS Việt Nam - Nguồn:
Báo cáo bất động sản - Tổng cục thống kê (Bộ Kế hoạch và đầu tư, 2021) Có thể thấy thị trường BĐS đã có những biến động không nhỏ tuy vậy vẫn cho thấy sự thay đổi để phù hợp với tình hình thực tế. Thông qua báo cáo của Tổng cục Thống kê về mức độ kì vọng trong Q4/2021 đã cho thấy khoảng 43% DN, đặc biệt là các DN có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và cho rằng tình hình kinh tế sẽ tốt lên. Tại các DN nước ngoài như LG Display, Quantum, Nestlé và Samsung vẫn đang tiếp tục đầu tư nguồn vốn vào các hạng mục quan trọng tại Việt Nam. “Bên cạnh đó, tăng trưởng GDP của Việt Nam ở mức 3,8-4,8% cả năm 2021, và sẽ quay lại mức 6,5-7% năm 2022” theo ADB và World Bank dự báo. Thông qua thực tế về tình hình phát triển BĐS nói chung cũng như sự thay đổi thị trương BĐS hình thành trong tương lai nói riêng. Cho thấy pháp luật đã có những quy định tác động mạnh mẽ để hoạt động này diễn ra an toàn, công khai, minh bạch và theo đúng trật tự.
Vừa qua những thông tin về nhà ở và thị trường BĐS Quý IV/2021 và năm 2021, thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý IV/2021 đã được Bộ Xây dựng công bố ngày 28/1/2022. Bộ Xây dựng (2021) đưa ra thống kê
Thứ nhất, “đối với các dự án phát triển là nhà ở thương mại. Tính tổng số trên cả nước thì có tới 49 dự án, cụ thể trong đó có hơn 15.169 căn hộ chung cư đã được cấp phép, (tăng khoảng 125,6% so với Quý III/2021). Bên cạnh đó, Có 47 dự án với 8.502 căn hộ chung cư đã hoàn thành xây dựng và có tới 1.046 dự án với
299.075 căn hộ chung cư đang được triển khai xây dựng (tăng khoảng 148,7% so với Quý III/2021) (Bộ xây dựng, 2021).
Thứ hai, về số lượng các dự án và căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tính trên cả nước có 96 dự án với 31.039 căn hộ đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng (tăng 16% so với Quý III/2021) cụ thể như sau:
Khu vực miền Nam có 30 dự án với 15.161 căn hộ, miền Trung có 27 dự án với 9.413 căn hộ, miền Bắc có 39 dự án với 6.465 căn hộ. Đặc biệt riêng tại tại TP.
Hồ Chí Minh có 11 dự án với 10.173 căn hộ, TP. Hà Nội có 04 dự án với 1.068 căn hộ (Bộ xây dựng, 2021).
Tính cả nước đã có tới 282.105 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, lượng giao dịch đất nền là 170.465 giao dịch, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch. Đặc biệt tại TP. Hà Nội có 10.875 giao dịch thành công, tại TP. Hồ Chí Minh có khoảng 14.443 giao dịch thành công (Bộ xây dựng, 2021).
Hình 2.2: Tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư năm 2021 - Nguồn: Thông báo Bộ xây dựng, 2021
Có thể thấy Số lượng các giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tuy có giảm so với năm 2020 cụ thể là khoảng 96,7% so với năm 2020 tuy nhiên lượng giao dịch đối với đất nền có xu hướng tăng mạnh tại các thời điểm cuối Quý I, đầu Quý II và tháng cuối năm 2021. Mặc dù, chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bênh covid-19 song bên cạnh đó việc nhận thấy tiềm năng và sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai là rõ ràng.
Ngoài việc nghiên cứu báo cáo từ Bộ xây dựng, Bộ KH-ĐT và các thông tin khác về thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay, tác giả lựa chọn thêm việc lấy khảo
sát từ các cá nhân ở nhiều độ tuổi, từ nhiều nghề nghiệp khác nhau trong xã hội với những mức thu nhập khác nhau đã và đang tham gia vào thị trường KDBĐS hình thành trong tương lai với nhiều vai trò khác nhau. Cụ thể, tác giả xây dựng phiếu khảo sát, lấy ý kiến hơn 300 người đã và đang tham gia vào lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai, như sau:
Thứ nhất, khi nghiên cứu độ tuổi của các chủ thể khi tham gia vào KDBĐS hình thành trong tương lai.
Biểu đồ 2.1 - Khảo sát độ tuổi của người dân khi tham gia vào lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai
Có thể thấy, thông qua khảo sát và kết quả trên biểu đồ thì đa phần người dân tham gia vào thị trường BĐS cụ thể là lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai ở độ tuổi từ 25 đến 40 tuổi cụ thể là 66.7%. Ở độ tuổi dưới 25 chiếm 13.5% và độ tuổi trên 40 tuổi chiếm 19.8%. Sở dĩ ở độ tuổi từ 25 đến 40 tuổi đa phần người dân tham gia KDBĐS hình thành trong tương lai là vì đây có thể là một thời điểm vàng để sở hữu cho mình những căn nhà, chung cư hình thành trong tương lai. Đây cũng là giai đoạn ổn định về công việc cũng như tài chính để có cho minh những nhu cầu về sở hữu BĐS. Đây cũng là độ tuổi có những hiểu biết rõ ràng về những quy định
13.50%
66.70%
19.80%
Độ tuổi
Dưới 25 Từ 25 đến 40 Trên 40
của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai để đưa ra cho mình những lựa chọn phù hợp an toàn theo đúng quy định pháp luật và phù hợp với thị trường BĐS.
Thứ hai, đa phần các cá nhân tham gia vào hoạt động này đều là những người mua hoặc có nhu cầu sở hữu BĐS hình thành trong tương lai.
Biểu đồ 2.2 - Khảo sát vai trò của cá nhân, tổ chức khi tham gia vào thị trường BĐS hình thành trong tương lai
Cụ thể thông qua biểu đồ khảo sát thì số người mua, có nhu cầu mua chiếm 66.7%, kết quả này cho thấy số lượng các cá nhân, tổ chức ngày càng có sự gia tăng về sở hữu BĐS hình thành trong tương lai và gián tiếp minh chứng cho việc cần có những quy định của pháp luật theo sát lĩnh vực này. Bên cạnh đó, qua biểu đồ cũng cho thấy, CĐT chiểm 17.5%, môi giới chiếm 15.8%. Từ đó cho thấy, sự chênh lệch của thị trường BĐS hình thành trong tương lai khi có sự tham gia khá đông đảo của các cá nhân có nhu cầu về sở hữu BĐS hình thành trong tương lai.
Từ những khảo sát thực tiễn về những thông tin chung, tác giả đưa ra nhận định, đa phần các cá nhân tham gia vào thị trường BĐS là các cá nhân có độ tuổi từ 25 đến 40 (59.1%) đã và đang tham gia vào thị trường BĐS với vai trò là người mua, có nhu cầu mua (67.9%). Qua đó cho thấy thị trường BĐS diễn ra mãnh mẽ, đặt ra yêu cầu về thực thi đúng các quy định của pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai tạo môi trường KDBĐS hình thành trong tương lai an toàn, thông tin được công khai, minh bạch.
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
Chủ đầu tư Người mua, có
nhu cầu mua Môi giới 17.50%
66.70%
15.80%
Các đối tượng trong thị trường BĐS hình thành trong tương lai
Thứ ba, đa phần các thông tin về các dự án ở các thành phố lớn có độ phủ sóng và sức ảnh hưởng lớn đến tâm lí và hiểu biết của người dân
Biểu đồ 2.3 - Khảo sát nhận thức của người dân về một vài dự án BĐS hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay
Qua biểu đồ có thể thấy hoạt động KDBĐS diễn ra khá mạnh mẽ tại Việt Nam, việc năm bắt thông tin về các dự án cũng được chú trọng và khá phổ biến. Đối với các thành phố lớn thì các dự án được quan tâm hơn, cụ thể, sự án Trinity Tower (TP.HN) có tới 55.5% số người khảo sát biết tới, hay dự án Asiana Riverside (TP.HCM) có tới 44.9%. Đối với một vài dự án khác cũng khá phổ biến, cụ thể dự án Sonasea Vân Đồn (QN) 30.6%, dự án Sailing signature resort Ha Long Bay (QN) 47.2%, dự án Marine City (Bà rịa-Vũng tàu) 24.9%. Có thể thấy độ phủ sóng của các dự án khá lớn trên mặt bằng chung cả nước và cũng có thể nhận định hoạt động KDBĐS hình thành trong tương lai khá phổ biến và có xu hướng phát triển mạnh mẽ.
Từ đó có thể nhận định rằng, việc những quy định của pháp luật điều chỉnh lĩnh vực KDBĐS hình thành trong tương lai đã phần nào giải quyết được những vấn đề còn tồn tại, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS.
Từ đó, tạo ra tính an toàn, công khai minh bạch, phát triển toàn diện khi mà số
Dự án Asiana Riverside (TP.HCM)
Dự án Sonasea Vân
Đồn Harbor City (Quảng
Ninh)
Dự án Sailing Club Signature Resort Ha Long Bay
(Quảng Ninh)
Dự án Marine City
(Bà Rịa – Vũng Tàu)
Dự án Trinity Tower (Hà
Nội)
Khác
Series 1 45.50% 41.30% 46.50% 29.40% 59.10% 8.60%
45.50% 41.30% 46.50%
29.40%
59.10%
8.60%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
Một vài dự án bất động sản ở Việt Nam hiện nay
lượng các dự án BĐS hình thành trong tương lai ngày một tăng, hoạt động KDBĐS này cũng gia tăng đáng kể.