CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Diễn biến giá cổ phiếu BĐS trên HOSE giai đoạn 2021 đến Quý 1/2022 và nhân tố tác động
3.1.1. Thị trường chứng khoán giai đoạn 2021 đến Quý 1/2022
Đại dịch COVID-19 tuy đã đi qua nhưng để lại nhiều tổn thất nặng nề cho nền kinh tế, kéo GDP giảm 6,02% trong quý 3/2021. May thay, với việc Chính phủ triển khai chiến dịch bao phủ vaccine và chiến lược “sống cùng COVID-19”, kinh tế Việt Nam dần hồi phục và mở cửa trở lại, thúc đẩy GDP tăng 2,58% vào cuối 2021. Dù các ca bệnh tiếp tục tăng cao nhưng các ca bệnh nặng và tỷ lệ tử vong giảm đáng kể nhờ vào vaccine. Việt Nam ghi nhận mức CPI 1,84% - thấp nhất kể từ năm 2016 và thấp hơn nhiều so với mục tiêu 4% do Chính Phủ đề ra nhờ vào giá thực phẩm giảm, trong đó có thịt lợn
Bất chấp dịch bệnh, TTCK Việt Nam vẫn đạt được kết quả ấn tượng. Vn-Index liên tục đạt những đỉnh cao mới cùng các chỉ số CK chính trên sàn HOSE, vào ngày 25/11/2021 chỉ số Vn-Index đạt mức 1.500,81 điểm, cao nhất trong 21 năm hoạt động.
Hình 3.1: Điểm nhấn thị trường cổ phiếu 2021
Nguồn: Fiinpro, VCBS
35
Hình.3.2: Chỉ số VN-Index từ 2021 đến nay
(Nguồn: Investing.com)
Thanh khoản thị trường tăng mạnh
Thanh khoản bình quân trên thị trường tăng gấp 3 lần, đạt mức 20.027,0 tỷ đồng (871 triệu USD), vào giữa tháng 11 đạt mức cao nhất 43.141,5 tỷ đồng (1,9 tỷ USD), tạo mô hình Boom trên chỉ số Vn-Index.
Theo số liệu của sàn HOSE, tổng gía trị giao dịch tăng 244,51% và khối lượng giao dịch CP tăng 118,68% tính đến 31/12/2021. Thanh khoản đạt được nhờ vào các biện pháp hỗ trợ kinh tế của chính phủ gồm LS thấp và các quy định thắt chặt hơn về việc phát hành trái phiếu DN. Ngoài ra CTCK tăng vốn điều lệ và vay margin lớn cũng góp phần bơm vào thanh khoản TT một lượng tiền đáng kể.
Hình 3.3: Doanh thu thị trường của các NĐT
Nguồn: Fiinpro
Số lượng NĐT mở mới tăng mạnh
36
Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ về thanh khoản là số lượng NĐT mới (F0) tham gia TT cao nhất từ trước đến nay, đặc biệt vào thời điểm tháng 11 đến tháng 12/2021, lượng tài khoản CK mở mới trung bình 220.000 tài khoản, tổng tài khoản CK trên thị trường đạt 4,3 triệu tài khoản tính đến cuối năm 2021.Trong số đó, NĐT trong nước chiếm hơn 99% và phần lớn mức tăng đột biến đến từ tài khoản cá nhân trong nước.
Giao dịch trong nước, được thúc đẩy bởi sự gia tăng của NĐT cá nhân, chiếm khoảng 94% tổng giao dịch trên TT, tăng so với mức bình quân ~ 85% trong những năm trước.
Nguyên nhân bởi LS huy động giảm, các hoạt động kinh doanh ngừng trệ đã khiến nguồn tiền nhàn rỗi trên thị trường chảy vaò TTCK.
Hình 3.4: Số tài khoản CK mở mới trong năm 2021
Nguồn: VSD
Khối ngoại rút ròng
Năm 2021 đầy biến động đã khiến NĐTNN tiếp tục xu hướng bán ròng từ 2020, tổng giá trị gần 60,000 tỷ đồng, với các nguyên nhân: 1) Dòng tiền chuyển dịch sang các TT phát triển bởi tác động COVID-19 khiến nền kinh tế của TT mới nổi suy yếu, kết hợp việc FED đẩy nhanh quá trình bình thường hoá CSTT; 2) Vn-Index tăng mạnh tạo áp lực chốt lời sớm 3) TTCK Việt Nam có cơ cấu vốn hoá chủ yếu vào các ngành như công nghiệp, NH, BĐS
37
Hình 3.5: Giá trị mua/bán ròng theo loại NĐT
Nguồn: Bloomberg, KBSV
Giá trị vốn hóa niêm yết tăng
Ngoài CTCK, các công ty niêm yết khác cũng tăng vốn điều lệ trong năm 2021.
Theo UBCKNN, 147 công ty niêm yết đã đăng ký tăng vốn điều lệ gần 4 lần, tương đương 102,6 nghìn tỷ đồng (4,5 tỷ USD). Trong đó 46 DN có giá trị vốn hóa tỷ USD trên HOSE. Kết quả là giá trị vốn hóa TT Việt Nam tăng 43,06% so với cùng, đạt 7.729 tỷ đồng vào cuối năm 2021, tương đương 122,8% GDP.
Khoản vay ký quỹ
Chính phủ đưa ra các biện pháp hỗ trợ kinh tế gồm LS thấp và các quy định thắt chặt phát hành trái phiếu DN đã hỗ trợ thanh khoản trên TTCK. Các khoản vay ký quỹ lớn hơn, sau đợt tăng vốn điều lệ của nhiều CTCK cũng bơm vào thanh khoản TT một lượng tiền đáng kể. Cuối năm 2021 tổng dư nợ đạt 160 nghìn tỷ (tăng 60% so với 2020) và tiếp tục tăng xấp xỉ 170 nghìn tỷ đồng vào tháng 1 năm 2022.
Hình 3.6: Tỷ lệ cho vay ký quỹ từ 2014 đến 2021
Nguồn: ACBS
38
3.1.2. Diễn biến giá cổ phiếu BĐS trên giai đoạn 2021 đến Quý 1/2022
Trong 9 tháng đầu năm 2021, dòng tiền mới tham gia TTCK chảy vào các nhóm ngành như chứng khoán, thép, NH đã khiến TTCK bắt đầu khởi sắc. Tuy nhiên, vẫn chịu tác động từ dịch bệnh COVID-19 mà nhóm ngành BĐS chưa có dấu hiệu hồi phục, KQKD còn kém do sức cầu và nguồn cung suy giảm. Thế nhưng 2021 là năm TTCK chứng kiến số lượng NĐT mới (F0) tham gia TT đạt con số kỷ lục, không chỉ vậy lúc này mặt bằng giá nhóm CP BĐS lúc đấy đang nằm trong biên độ hấp dẫn, điều này khiến cho dòng tiền mới trên TT đổ mạnh vào CP BĐS, đặc biệt nhóm CP bluechip. TTCK sôi động trở lại sau khoảng thời gian ảm đạm, Vn-Index liên tục chinh phục những đỉnh mới, đỉnh điểm cuối tháng 10 của 2021 đã đạt 1.500,81 điểm, xác lập kỷ lục sau hơn 21 năm thành lập TTCK. Trong số đó dòng tiền phân hoá mạnh nhất ở nhóm CP BĐS. Theo thống kê, trong số 122 mã BĐS đang giao dịch trên TT thì có đến 91 mã tăng giá và chỉ có 27 mã giảm.
Hình 3.7: Biến động giá cổ phiếu ngành BĐS so với chỉ số VN-Index
Nguồn: VnDirect Research, Fiinpro Các DN BĐS lớn (bluechip) có lượng quỹ đất hàng đầu trên TT đều có dấu hiệu khởi sắc như PDR tăng 95%, (từ 41.000 đồng lên 81.000 đồng/cp) hay THD từ 115.000 đồng/cp tăng lên 228.000 đồng/cp ( tăng 99%). Trong đó nổi bật nhất là NVL với mức tăng lên đến 112% ( từ 36.000 đồng lên tới 77.000 đồng/cp)
39
Hình 3.8: Tỷ lệ tăng giá nhóm cổ phiếu BĐS bluechip từ 1/1 – 30/9
Nguồn: Toàn cảnh BĐS KDH cũng có mức tăng đến 56%,ban đầu CP có giá 26.000 đồng đã tăng lên 41.000 đồng/cp, ngoài ra VHM hay DIG cũng được ghi nhận mức tăng giá đáng kể là 15% và 43%.
Tuy không được quan tâm như bluechip nhưng nhiều mã BĐS có mức vốn hóa vừa (midcap) và nhỏ (penny) cũng bắt kịp độ tăng trưởng theo xu hướng như BII tăng 356% (từ 3.000 đồng/cp lên đến 17.000 đồng/cp) hay HDG là 52% (từ 31.000 đồng lên 48.000 đồng).
40
Hình 3.9: Tỷ lệ tăng giá nhóm cổ phiếu BĐS midcap và penny 9 tháng đầu 2021 Nguồn: Toàn cảnh BĐS Bên cạnh đó, từ đầu quý 3/2021, dòng tiền của NĐT có xu hướng chảy vào nhóm CP BĐS vốn hóa vừa và nhỏ, giá trị giao dịch nhóm midcap tăng gấp 2 lần và nhóm penny tăng 121% trong khi nhóm vốn hoá lớn giảm 25%.
Tuy nhiên đầu tháng 11, khi thông tin mới chỉ ở mức độ đề xuất về việc tăng giới hạn tỷ lệ sở hữu đối với các NĐTNN tại các NH thương mại mà dòng tiền lập tức chảy ngay vào nhóm CP NH: MSB (+1,9%), LPB (+4%), ACB (+2,1%),… Lúc này dòng tiền lớn trên thị trường thay nhau chảy vào các nhóm ngành phổ biến như BĐS, NH, CK…
Đến tháng cuối của năm 2021, các nhóm ngành đều có chung xu hướng tăng sau nhịp điều chỉnh sâu trước và dòng tiền tiếp tục chảy vào các DN có vốn hoá vừa và nhỏ. Cuối tháng 11, CP CEO giao dịch quanh ngưỡng 11.000 - 12.000 đồng/cp, ngay sau đó 1 tháng tăng hơn 67.000/cp mặc dù KQKD thua lỗ (mô hình Boom). Tương tự CP DIG cũng tăng gấp 3 lần từ giá 30.000 lên đến 90.000/cp. Các mã CP thuộc nhóm midcap hay penny còn có biên độ tăng thậm chí lớn hơn.
Sự kiện Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng thầu 4 khu đất Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) hơn 24 nghìn tỷ đã khiến chỉ số ngành BĐS tăng hơn 20%, thậm chí cao hơn mức tăng 12% của Vn-Index. Tuy nhiên ngay sau đó các CP nhóm ngành BĐS cũng bị điều chỉnh sau thông tin DN Tân Hoàng Minh bỏ cọc đầu tháng 1/2022.
Từ ngày 12/1/2022 đến 19/1/2022 chuỗi 6 phiên giảm sàn liên tục do ảnh hưởng sự kiện lãnh đạo FLC bán “chui” 74,8 triệu CP đã khiến giá của CP CEO từ mức 91.600 đồng giảm còn 57.000, đặc biệt quá trình giá giảm khối lượng khớp lệnh rất lớn.
41
Các mã CP BĐS khác trên thị trường cũng gặp tình trạng tương tự như "họ" FLC (AMD, KLF,ROS,..) hay QCG, CII, DIG… Điều này đã phần nào phản ánh được sức mạnh của dòng tiền đầu cơ, NĐT trên thị trường vẫn đặt cược lớn vào triển vọng của TT BĐS cũng như CP BĐS sắp tới.
Cuối tháng 3 lãnh đạo Tập đoàn FLC bị bắt vì tội thao túng TTCK đã tạo nên làn sóng tiêu cực cho nhóm CP BĐS. Ngoài những mã CP “họ” FLC (bao gồm FLC;
AMD;ROS;HAI; ART; KLF) bị NĐT bán tháo, mức giá giảm kịch biên độ cho phép thì những mã CP cùng ngành như NVL (-3,03%), GAS (-1,61%), DIG (-6,4%), VHM (-0,92%), GVR (-1,88%) cũng bị liên đới bởi tâm lý tiêu cực của NĐT, kéo chỉ số Vn- Index giảm 7,25 điểm và còn tiếp tục giảm sâu hơn nữa vào đầu quý 2/2022.
3.1.3. Nhân tố tác động
Qua diễn biến giá CP BĐS từ 2021 đến hết quý 1 năm 2022, tuy thời gian ngắn nhưng hàng loạt sự kiện có ảnh hưởng mạnh đến giá CP, tác giả nhận định rằng giá CP BĐS chịu tác động từ đại dịch COVID-19, Chính sách về vốn đầu tư công, LS ban hành và mạnh nhất là tâm lý NĐT trên TT, đặc biệt là số đông NĐT F0 mới tham gia TT còn rất nhạy cảm với các thông tin, sự kiện, chưa có kinh nghiệm đầu tư và rất chủ quan với TT tăng liên tục như vậy.
Làn sóng COVID-19
Dịch COVID-19 vẫn còn tiếp diễn gây ảnh hưởng giá CP BĐS 9 tháng đầu năm 2021, việc giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng chính phủ đã khiến cho ngành BĐS chịu những tác động tiêu cực. Nguồn cung BĐS trở nên dư thừa ở nhiều phân khúc bởi mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh bị gián đoạn: nhu cầu thuê văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng sụt giảm. Số liệu thống kê từ tháng 1 đến tháng 10 năm 2021, có 6.171 DN tạm dừng kinh doanh và 4.091 DN chờ giải thể thuộc lĩnh vực xây dựng, BĐS. Đại dịch COVID-19 đã ghìm lại lại nhu cầu đầu tư BĐS, tuy nhiên tình hình đã được cải thiện và dần được khởi động lại vào những tháng cuối năm.
Giải ngân vốn đầu tư công
Quốc hội thông qua kế hoạch đầu tư công sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Số liệu cho thấy giai đoạn 2021 – 2025, ngân sách đầu tư công sẽ tăng lên mức 2,87 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 43.5% so với giai đoạn 2016 -2021. Các cơ sở hạ tầng giao thông được xây dựng, nâng cấp sẽ tác động đến các dự án BĐS vùng ven. Một số các doanh nghiêp như NVL, DXG, NLG, SZC, IDC sở hữu các dự án BĐS dọc các tuyến cao tốc, sân bay đều sẽ được hưởng lợi gián tiếp.
Mức lạm phát tăng
Mức lạm phát tăng có thể ảnh hưởng đén giá đất tăng, các DN sở hữu quỹ đất nhiều
sẽ được hưởng lợi so với giá vốn ban đầu, lợi nhuận tăng trưởng tốt và giá cổ phiếu tác động tích cực. Ngoài ra lạm phát tăng khiến NĐT không còn ưa thích giữ tiền mặt mà tìm đến các kênh trú ẩn như vàng, BĐS. Tuy nhiên việc nắm giữ BĐS NĐT sẽ mất nhiều vốn hơn, BĐS trở thành kênh thay thế cổ phiếu.