Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

2.2. Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới

Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước). Trong khi đó, đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.

Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Khoản tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử

dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước là 70% mức lệ phí này được giữ lại ở ngân sách nhà nước cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách nhà nước cấp trung ương.

Lệ phí sử dụng đất bao gồm: 1) Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị trí các lô đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau. Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy định 1 ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân dân tệ và 1 ha các loại đất khác phải nộp 300.000 nhân dân tệ; 2) Lệ phí chống lụt, mức nộp được quy định là 20 nhân dân tệ; 3) Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1m2 khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh.

Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000-1.175.000 nhân dân tệ/1 ha.

Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: 1) Tiền bồi thường đất đai; 2) Tiền trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của mảnh đất đó.

Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho đối với người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.

Thứ tư, về thời điểm bồi thường: Thời điểm được xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ năm, cơ quan quản lí giải toả mặt bằng: Cục quản lí tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lí giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả).

Thứ sáu, về đối tượng được bồi thường khi GPMB: Trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữucủa cá nhân thì số tiền bồi thường được sửdụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó.

Thứ bảy, vấn đề quản lí đất đai sau khi giao đất, cho thuê đất: Đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định sẽ bị nhà nước ra quyết định thu hồi. Nếu diện tích đất này không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích đã ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước.

Thứ tám, về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: 1) Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; 2) Giá đất tiêu chuẩn; 3) Trợ cấp về giá cả. Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này được tính theo m2 diện tích xây dựng của nhà ở. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Ngọc Minh, 2010).

Do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở khu vực thành thị và khu vực nông thôn, nên có sự khác biệt bồi thường về nhà ở giữa hai khu vực này.

Đối với trường hợp bồi thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ yếu nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường bất động sản tại thời điểm thu hồi.

Ngược lại, việc bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực nông thôn có những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, nhà nước quan tâm tới người nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả của quá trình CNH, đô thị hoá khi thu hồi đất: Đất nông nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể của nông dân. Vì vậy, người nông dân sử dụng đất nông nghiệp theo hình thức nhận khoán ruộng đất của tập thể. Khu vực nông thôn thường thành lập các xí nghiệp hương, trấn. Các xí nghiệp này có quyền sử dụng đất đai. Còn đối với đất xây dựng nhà ở của người nông dân thì họ có quyền sử dụng đất. Khi chính quyền thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục bồi thường khác nhau: 1) Tiền bồi thường về sử dụng đất đai. Khoản tiền này chỉ bồi thường cho tập thể; 2) Tiền bồi thường về hoa màu. Khoản tiền này, người nông dân hoặc người nhận khoán ruộng đất được hưởng; 3) Tiền khác, phải chú ý đến lợi ích của nông dân và có sự bồi thường hợp lí.

Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt: Nếu nhà nước cần thu hồi ruộng đất của nông dân thì tuỳ đối tượng mà áp dụng cách thức bồi thường về tài sản cho tập thể như tường, kho tàng của thôn... Khoản tiền này, thôn hoặc tập thể người lao động được hưởng.

Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội. Khi bị thu hồi ruộng đất, thông thường người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chính sách như sau: - Đối với người già thì thực hiện chế độ dưỡng lão cho họ.

Theo quy định, phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/1 lần cho Cục bảo hiểm xã hội. Cục BHXH có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người này. Đối với những người trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng từ 100.000 - 120.000 nhân dân tệ để các đối tượng này tự đi tìm việc làm mới.

Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo đất canh tác: Trường hợp nhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp, theo quy định họ phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Tuy

nhiên, họ cũng có thể bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương với phần đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác để tái tạo đất canh tác (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Ngọc Minh, 2010).

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung Quốc đều xuất phát từ quyền lợi lâu dài của người dân, luôn đảm bảo cuộc sống của người dân sau khi bị trưng thu đất bằng hoặc cao hơn trước.

2.2.1.2. Singapore

Các trường hợp thu hồi đất ở Singapore: Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị...

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Ở Singapore, Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.

Bồi thường khi thu hồi đất ở Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này.

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở.

Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. ( nguồn internet: noichinh.vn).

Ở Singapore có hai hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân... Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước (khoảng 90%

diện tích đất tự nhiên). Phần diện tích đất đai còn lại thuộc sở hữu tư nhân. Cho dù đất đai thuộc hình thức sở hữu nào thì việc quản lí, sử dụng đất đều phải tuân theo các quy định về quy hoạch đất đai do nhà nước ban hành. Luật pháp Singapore cho phép người nước ngoài được mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư hoặc ngôi nhà gắn liền với đất ở). Phần lớn đất đai được sử dụng theo hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê từ 10-20 năm (đối với đất nông nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài đến 99 năm (đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đích thương mại).

Thứ nhất về thu hồi đất: Luật pháp Singapore (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act) quy định nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước.

Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:

- Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị;

- Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân. Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết;

- Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của chính phủ và các thành viên Nội các chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng;

- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

Về chính sách bồi thường: Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây: Thứ nhất, về mức bồi thường thiệt hại: Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới… Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí

thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho việc làm này. Việc xác định bồi thường được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước. Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây:

Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà…, trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường:

- Yêu cầu đòi được thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;

- Yêu cầu đòi bồi thường đối với phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà sau khi Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất;

- Trường hợp cố tình xây dựng nhà sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi;

- Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế;

- Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép;

- Thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lí để bồi thường;

- Thu hồi đất của tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp...

Thứ hai, về phương thức thanh toán: Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.