2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối với chủ sở hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra tranh chấp với bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó.
Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp
đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất.
Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.1.3. Cộng hòa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên
mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào.
Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cường, 2012).
2.2.1.4. Cộng hòa Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một. Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá, 2003).