4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương giai đoạn 2011- 2016
4.3.2. Tình hình thực hiện quyền cho thuê đất ở
Qua theo dõi về tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại thị xã Chí Linh cho thấy, người sử dụng đất ở đang thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ có số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nghĩa là cho thuê quyền sử dụng đất thông qua cho thuê nhà gắn liền trên
đất. Tuy nhiên, không trường hợp cho thuê nhà đất nào đến đăng ký cho thuê QSD đất theo quy định tại cơ quan nhà nước.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản giá trị gia tăng và thu nhập doanh nghiệp ước tính tổng số khoảng 22,5% doanh thu.
Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà đất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước đã giảm thuế thu khi cho thuê nhà đất để tạo điều kiện khuyến khích người cho thuê nhà đất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Theo Chi cục thuế thị xã Chí Linh, hàng năm thị xã thất thu thuế nhà do các hộ gia đình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ít trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà đất. Người cho thuê nhà đất chỉ đến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà đất khi tổ chức thuê nhà đất yêu cầu có hoá đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất. Thực tế là không có biện pháp chế tài đủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà đất rất khó khăn.
Qua điều tra ngẫu nhiên 30 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường giai đoạn 2011 -2016 thể hiện trong bảng 4.8 cho thấy, có 34 trường hợp đã từng cho thuê và đang thuê nhà đất để ở, sản xuất kinh doanh với diện tích là 516 m2; cao nhất là phường Sao Đỏ 16 trường hợp, chiếm 47,1% số trường hợp cho thuê; thấp nhất là xã Đồng Lạc 6 trường hợp, chiếm 17,6% số trường hợp cho thuê. Trong đó, có 10 hộ gia đình thực hiện cho thuê 2 lần (phường Cộng Hòa 4 hộ, Sao Đỏ 6 hộ), 14 hộ gia đình thực hiện cho thuê 01 lần (phường Cộng Hòa 4 hộ, Sao Đỏ 4 hộ, xã Đồng Lạc 6 hộ), còn lại 6 hộ gia đình không thực hiện quyền cho thuê (phường Cộng Hòa 2 hộ, xã Đồng Lạc 4 hộ). Do việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ không qua khai báo tại cơ quan quản lý nhà nước nên công tác điều tra được thực hiện ngẫu nhiên tại cơ sở. Vì vậy, đã có trường hợp hộ gia đình được điều tra nhưng không thực hiện quyền cho thuê QSDĐ.
Hầu hết các trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất ở theo hai hình thức là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ với số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ hoặc xây dựng nhà cho các cá nhân, tổ chức thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất để kinh doanh.
Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ở 03 xã, phường nghiên cứu thể hiện ở bảng 4.8.
Bảng 4.8. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016
Đơn vị tính: trường hợp
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ
(%) Cộng
Hòa Sao Đỏ Đồng Lạc
Tổng số hộ điều tra 30 10 10 10
1. Tổng số trường hợp cho thuê
(trường hợp) 34 12 16 6
Tỷ lệ (%) 100 35,3 47,1 17,6
2. Diện tích (m2) 516 180 240 96
3. Thời hạn cho thuê 34 100 12 16 6
3.1 <1 năm 10 29,4 3 5 2
3.2. 1-3 năm 24 70,6 9 11 4
3.3. >3 năm 0 0,0 0 0 0
4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng
ký biến động (trường hợp) 34 100 12 16 6
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 0 0,0 0 0 0
4.2 Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 7 20,6 2 4 1
4.3 Giấy tờ viết tay 27 79,4 10 12 5
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm
cho thuê 34 100 12 16 6
5.1. Không có giấy tờ 1 2,9 0 0 1
5.2. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm
thời 29 85,3 10 15 4
5.3. Giấy tờ hợp pháp khác 4 11,8 2 1 1
Kết quả ở bảng 4.8 cho thấy: Ở các phường khác nhau, tình hình cho thuê đất có sự khác nhau. Tình hình cho thuê đất diễn ra sôi động tại các phường phát triển như
Sao Đỏ, Cộng Hòa. Ở các phường trên, số hộ tham gia vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, buôn bán các mặt hàng chiếm tỷ lệ lớn. Những hộ đã có công việc làm ổn định tại các cơ quan Nhà nước, có chỗ ở khác hoặc họ không có vốn để đầu tư kinh doanh nên họ cho thuê đất ở để sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê nhằm mục đích để ở.
Việc cho thuê nhà, đất làm cơ sở kinh doanh, mở quán bán hàng đã làm tăng số trường hợp thuê đất tại phường Sao Đỏ và Cộng Hòa. Trong giai đoạn 2011 - 2016, số trường hợp thuê đất tại phường Sao Đỏ là 16 trường hợp, chiếm 47,1% tổng số hộ cho thuê QSDĐ ở; tiếp theo là phường Cộng Hòa có 12 trường hợp, chiếm 35,3% số trường hợp cho thuê QSDĐ ở; tại xã Đồng Lạc, số trường hợp cho thuê QSDĐ ở ít hơn, chỉ có 6 trường hợp cho cả thời kỳ, chiếm 17,6% tổng số trường hợp cho thuê QSDĐ ở. Nguyên nhân do người dân ở đây sống chủ yếu vẫn dựa vào nghề nông, số hộ gia đình chuyển sang kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ chiếm tỷ lệ ít. Hầu hết các trường hợp diện tích đất lớn, hộ gia đình xây dựng nhà cho thuê đất để ở, kinh doanh nhỏ. Một số trường hợp mua đất nhưng chưa có nhu cầu sử dụng, họ cũng xây dựng nhà cho thuê nhằm mục đích để giữ đất khỏi hoang hóa, lấn chiếm chứ không quan trọng vì mục đích kinh tế.
Về thời hạn cho thuê QSDĐ, trong tổng số 34 trường hợp cho thuê, có 24 trường hợp cho thuê QSDĐ ở có thời hạn từ 1 - 3 năm, chiếm 70,6% số trường hợp cho thuê, nhiều nhất là phường Sao Đỏ 11 trường hợp, nơi có tốc độ đô thị hoá cao, tiếp đến là phường Cộng Hòa 9 trường hợp và cuối cùng là xã Đồng Lạc 4 trường hợp.
Số trường hợp cho thuê có thời hạn từ <1 năm là 10 trường hợp, chiếm 29,4%; không có trường hợp nào cho thuê thời hạn từ >3 năm.
Giấy tờ cho thuê QSDĐ cũng đơn giản không cần làm thủ tục cho thuê theo quy định của pháp luật mà chủ yếu là viết tay, trong đó giấy viết tay nhưng có người làm chứng có 7 trường hợp, chiếm 20,7% số trường hợp; giấy tờ viết tay 27 trường hợp, chiếm 79,4% số trường hợp và không có trường hợp nào hoàn tất các thủ tục.
Về tình hình giấy tờ nhà đất của 34 trường hợp cho thuê QSDĐ cho thấy có 29 trường hợp có GCNQSĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời, chiếm 85,3% số trường hợp cho thuê; 4 trường hợp có giấy tờ hợp pháp khác, chiếm 11,8% số trường hợp và 01 trường hợp không có giấy tờ, chiếm 2,9% số trường hợp cho thuê QSDĐ.
Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện cho thuê QSDĐ, các cán bộ địa chính phường cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu làm cho số lượng những trường hợp cho thuê QSDĐ không khai báo lớn là do các nguyên nhân sau:
Hầu hết các trường hợp cho thuê QSDĐ đều chỉ thực hiện trong thời gian vừa
phải từ 1 - 3 năm, những người này cho rằng chỉ cần hai bên thoả thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế, phí kinh doanh cho Nhà nước là được không cần làm thủ tục khai báo rườm rà.
Đa số trường hợp các bên cho thuê và thuê nhà ở không muốn nộp bất kỳ khoản lệ phí nào với cơ quan Nhà nước (trốn thuế thuê nhà), do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà nước. Ngoài ra còn do ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn kém, cũng như sự quản lý chưa được sát sao, chế tài xử phạt chưa đủ mạnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.