4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã chí linh, tỉnh hải dương giai đoạn 2011- 2016
4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng qsdđ ở
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của liên Bộ Tư pháp - Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất phải đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và người đăng ký thế chấp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính đầy đủ, hợp pháp, trung thực và chính xác của thông tin kê khai trong hồ sơ đăng ký.
Việc đăng ký thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thực hiện chỉ đối với đất ở được thể hiện tại bảng 4.13.
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011 – 2016
Đơn vị tính: trường hợp STT Phường, xã Tổng
số
Tỷ lệ (%)
Năm 2011
Năm 2012
Năm 2013
Năm 2014
Năm 2015
Năm 2016
1 Cộng Hòa 526 40,2 129 109 82 62 69 75
2 Sao Đỏ 596 45,6 143 118 91 73 81 90
3 Đồng Lạc 185 14,2 51 37 22 19 25 31
Tổng cộng 1307 100 323 264 195 154 175 196
Nguồn: Văn phòng ĐKQSD đất thị xã Chí Linh (2016) Theo số liệu tổng hợp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thị xã Chí Linh từ năm 2011 - 2016 được thể hiện trong bảng 4.13 cho thấy, giai đoạn từ năm 2011 - 2016 trên địa bàn 3 xã, phường nghiên cứu có tổng số 1.307 trường hợp chủ sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong đó phường Sao Đỏ cao nhất, có 596 trường hợp chiếm 45,6%; thấp nhất là xã Đồng Lạc với 185 trường hợp, chiếm 14,2% tổng số trường hợp của 3 xã, phường.
Hình 4.6. Biểu đồ các trường hợp thực hiện quyền thế chấp QSD đất giai đoạn 2011 - 2016
Qua bảng số liệu 4.13 và biểu đồ 4.6 cho thấy, giai đoạn từ năm 2011 đến 2016 do ảnh hưởng của thị trường bất động sản biến động nhiều, giá bất động sản giảm mạnh; vì vậy số trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất để lấy tiền đầu cơ vào đất đai có chiều hướng giảm dần; năm 2011 có 323 trường hợp, năm 2012 là 264 trường hợp, giảm 18,2%; đến năm 2014 còn 154 trường hợp, giảm 52,3% so với năm 2011; tuy nhiên, đến năm 2015, 2016 thị trường bất động sản có hướng tăng lên, số trường hợp đăng ký thế chấp bằng QSD đất có chiều hướng tăng lên, năm 2015 tăng 13,6% và năm 2016 tăng 27,3% so với năm thấp nhất 2014.
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ thể hiện ở bảng 4.14 cụ thể như sau:
Bảng 4.14. Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2011- 2016
Đơn vị tính: trường hợp
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ
(%)
Cộng Hòa
Sao Đỏ
Đồng Lạc
Tổng số phiếu điều tra 30 10 10 10
1. Tổng số trường hợp thế chấp QSD đất 54 18 25 11
2. Thời hạn thế chấp
2.1 1-3 năm 15 27,8 5 8 2
2.2 3-5 năm 34 63,0 12 14 8
2.3 5-10 năm 5 9,2 1 3 1
3 Đối tượng nhận thế chấp
3.1 Ngân hàng 54 100 18 25 11
3.2 Tổ chức tín dụng khác 0 0,0 0 0 0
4. Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 54 100 18 25 11
4.2 Chưa hoàn tất tất cả các thủ tục 0 0,0 0 0 0
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp
5.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 54 100 18 25 11
5.2. Giấy tờ hợp pháp khác 0 0,0 0 0 0
Theo kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2011 - 2016, trên địa bàn các xã, phường nghiên cứu thể hiện ở bảng 4.14 cho thấy, có 54 trường hợp tham gia thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó phường Sao Đỏ 25 trường hợp, chiếm 46,3% số trường hợp thế chấp; phường Cộng Hòa 18 trường hợp, chiếm 33,3%
số trường hợp thế chấp và xã Đồng Lạc 11 trường hợp, thấp nhất trong 3 xã, phường nghiên cứu, chiếm 20,4%. Qua kết quả điều tra thực tế các hộ gia đình, cá nhân cho thấy, trong giai đoạn 2011 - 2016 có nhiều hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ từ 2-3 lần tương đối nhiều, những trường hợp này tập trung chủ yếu ở phường Sao Đỏ và Cộng Hòa, là nơi có tốc độ đô thị hóa mạnh, dân cư sinh sống buôn bán, kinh doanh nhiều; các trường hợp thế chấp chủ yếu lấy tiền để kinh doanh, buôn bán và đầu cơ vào thị trường bất động sản.
Về thời hạn thế chấp: Qua bảng số liệu 3.14 cho ta thấy, đa số các trường hợp thế chấp thời hạn từ 3-5 năm có 34 trường hợp, chiếm 63,0% số trường hợp thế chấp (phường Sao Đỏ 14 trường hợp, phường Cộng Hòa 12 trường hợp và xã Đồng Lạc 8 trường hợp); từ hạn từ 1-3 năm có 15 trường hợp, chiếm 27,8% số trường hợp thế chấp và thấp nhất là từ 5-10 năm có 5 trường hợp, chiếm 9,2% số trường hợp thế chấp.
Đối với quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ do yêu cầu bắt buộc là phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn nên trên địa bàn điều tra không có trường hợp thế chấp nào không kê khai hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Từ bảng 3.14 cho thấy, tổng số 54 trường hợp hộ gia đình, cá nhân của 3 xã, phường nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất có 100% hộ gia đình, cá nhân đã có GCNQSD đất, thế chấp tại các ngân hàng và đã hoàn tất các thủ tục tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một dấu hiệu tốt cho thấy người dân đã nhận thức được ý thức trách nhiệm của mình khi tham gia giao dịch.
Điều này cho thấy thủ tục hành chính trong đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất ngày càng thuận tiện, đơn giản, thời gian giải quyết nhanh hơn. Ngân hàng chỉ cho thế chấp đối với quyền sử dụng đất ở và buộc người dân phải đăng ký với cơ quan Nhà nước theo đúng quy định.
Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó theo quy định các tổ chức tín dụng chỉ cho vay số tiền tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá
đất hàng năm do UBND tỉnh Hải Dương quy định. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh Hải Dương quy định chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng,... vẫn chưa tiếp cận được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh để phù hợp với thực tế. Theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp đã được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 40% đến 50% giá trị của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống.