CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TÒA NHÀ VIETCOMBANK
2.1. Giới thiệu chung về Tòa nhà Vietcombank
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Tòa nhà Vietcombank
TP.HCM là trung tâm kinh tế năng động của cả nước, đầu mối tập trung các hoạt động kinh doanh chủ lực và là đầu tàu thu hút đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước đều thiết lập văn phòng làm việc tại TP.HCM khi làm ăn tại Việt Nam. Với tham vọng mở rộng sự hiện hữu và tăng cường xác định vai trò, hình ảnh tại TP.HCM, là trung tâm tài chính, một trong những thành phố phát triển nhanh nhất cả nước. Tòa nhà Vietcombank là công trình cao nhất tại Công trường Mê Linh và hiện tại cao thứ ba trong số các tòa nhà đã đưa vào hoạt động tại TP.HCM sau tòa nhà Landmark 81 và Bitexco, chiếm một vị trí trung tâm đắc địa tại bờ tây sông Sài Gòn, đối diện khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu vực tập trung đầu mối giao lưu các quan hệ hợp tác kinh doanh, tham quan du lịch và hoạt động thương mại với nước ngoài. Với vai trò là trụ sở chính của Ngân hàng Vietcombank tại TP.HCM, công trình bao gồm các khu vực văn phòng làm việc cho Vietcombank và ngoài ra còn cung cấp thêm không gian văn phòng hạng A cho thị trường để thu hút các doanh nghiệp lớn trong nước và quốc tế.
Tòa nhà Vietcombank với quy mô 35 tầng nổi, 04 tầng hầm, chiều cao 205 m, tổng diện tích sàn gần 68.000 m2 được xây dựng trên diện tích đất 3.232m2 tại địa chỉ số 5 Công trường Mê Linh, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM. Tòa nhà Vietcombank được thiết kế với mục tiêu tối đa hóa diện tích sử dụng đồng thời thể hiện được nét kiến trúc hiện đại, mạnh mẽ so với các công trình lân cận, khẳng định được tầm vóc bề thế và bền vững của trụ sở ngân hàng. Được khởi công xây dựng từ tháng 10/2010, hoàn thành vào tháng 6/2015, đến tháng 7/2015 đã được Bộ Xây dựng, Cục cảnh sát Phòng cháy Chữa cháy và Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM nghiệm thu và chấp thuận cho đưa vào sử dụng. Tòa nhà Vietcombank đã được Bộ Xây dựng
công nhận công trình đạt Giải thưởng Công trình Chất lượng cao năm 2015 và được chứng nhận là Tòa nhà xanh tiết kiệm năng lượng (LEED) của Mỹ.
Tòa nhà mang dáng dấp hiện đại và có tầm vóc bậc nhất hiện nay với các tiêu chuẩn quốc tế, được thiết kế bởi nhà tư vấn thiết kế nổi tiếng từ Mỹ - Pelli Clarke Pelli Architect - đơn vị đã thiết kế nhiều cao ốc văn phòng, trung tâm tài chính nổi tiếng thế giới như Trung tâm tài chính thế giới tại Hong Kong, tháp đôi Petronas tại Malaysia, trụ sở Ngân hàng Bank of America tại North Carolina.
Chủ sở hữu và cũng là đơn vị đang quản lý khai thác Tòa nhà là Công ty Liên doanh TNHH Vietcombank – Bonday – Benthanh (viết tắt là Công ty Liên doanh VBB), là liên doanh giữa Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank),
Công ty Bonday Investment Limited (Bonday, trụ sở tại Hồng Kông) và Công ty CP Dịch vụ Thương mại TP.HCM (Setra Corp). Công ty Liên doanh TNHH Viecombank – Bonday – Ben Thanh được thành lập ban đầu theo Giấy phép đầu tư số 2458/GP do Bộ Kế hoạch & Đầu tư cấp ngày 07/02/2005, sau đó được cấp đổi theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 9803297175 do Sở Kế hoạch & Đầu tư TP.HCM cấp ngày 03/5/2018. Hiện tại Công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty TNHH hai thành viên trở lên, mã số doanh nghiệp 0303742875 do Sở Kế hoạch & Đầu tư TP.HCM cấp ngày 08/02/2018.
Hoạt động chính của Công ty theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là: Xây dựng một tòa nhà cao tầng gồm văn phòng, cửa hàng bán lẻ, bãi đậu xe và nhà hàng cho thuê và kinh doanh các dịch vụ kèm theo tại số 5 Công trường Mê Linh, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM.
2.1.2. Tình hình kinh doanh, lợi nhuận
Tòa nhà Vietcombank bắt đầu đi vào hoạt động từ tháng 7/2015, nên Công ty Liên doanh TNHH Vietcombank – Bonday – Benthanh đã có những báo cáo hoạt động kinh doanh vào những năm 2015, 2016 và 2017.
Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu của Tòa nhà Vietcombank (ĐVT: tỷ đồng)
STT CHỈ TIÊU 2015 2016 2017
Thực hiện Thực hiện %/2015 Thực hiện %/2016
1 Tổng tài sản 1,901 1,721 91% 1,689 98%
2 Vốn chủ sở hữu 658 764 116% 871 114%
3 Tổng doanh thu 72 321 446% 356 111%
4 Tổng chi phí 150 216 144% 220 102%
5 Lợi nhuận trước thuế -78 105 136 130%
6 Lợi nhuận sau thuế -78 105 109 104%
7 Lãi /(lỗ) lũy kế -130 -25 19% 84
8 Tỷ lệ cho thuê/lấp đầy
(cuối năm) 85% 96% 113% 100% 104%
9 Nhân sự 55 64 116% 76 119%
Năm 2015:
Tòa nhà chỉ hoạt động 6 tháng cuối năm 2015, do định hướng đầu tư Tòa nhà Vietcombank để làm trụ sở hoạt động cho Ngân hàng Vietcombank tại TP.HCM nên Tòa nhà đã sớm cho thuê 02 khách hàng lớn nhất là Vietcombank Chi nhánh TP.HCM (thuê 08 tầng bên dưới) và Vietcombank Trụ sở chính (thuê 04 tầng bên trên), chiếm 35% diện tích cho thuê cả Tòa nhà. Ngay từ đầu đi vào hoạt động, công tác tiếp thị quảng bá được chú trọng nên Tòa nhà đã nhanh chóng thu hút được nhiều khách hàng lớn quan tâm và đã cho thuê đến 85% diện tích ngay năm đầu tiên hoạt động.
6 tháng cuối năm 2015, do vừa mới xây dựng xong Tòa nhà mặc dù đạt được doanh thu chỉ 72 tỷ đồng, nhưng do chi phí cao đến 150 tỷ đồng nên lợi nhuận sau thuế -78 tỷ đồng và vẫn còn lỗ lũy kế -130 tỷ đồng. Nhân sự tổng cộng 55 người.
Năm 2016:
Tòa nhà kinh doanh khởi sắc và đạt tỷ lệ cho thuê đến 96%. Kết quả kinh doanh của Công ty trong năm 2016 ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 105 tỷ đồng, bắt đầu có lãi mặc dù vẫn còn lỗ lũy kế -25 tỷ đồng, cụ thể như sau:
Tổng doanh thu đạt 321 tỷ đồng, tăng 336% so với năm 2015 do cho thuê tốt hơn so với dự kiến và ghi nhận kết quả cả năm, trong khi năm 2015 chỉ kinh doanh 6 tháng cuối.
Tổng chi phí năm 2016 là 216 tỷ đồng, cao hơn năm 2015 đến 44%. Chi phí Tòa nhà chủ yếu là chi phí vận hành các hệ thống kỹ thuật, chi phí tài chính trả lãi vay ngân hàng do đầu tư, chi phí tiếp thị chăm sóc khách hàng, chi phí lương và chi phí cho dịch vụ vệ sinh trong và ngoài Tòa nhà,… các chi phí này phát sinh tăng cùng với việc tăng lượng khách vào thuê. Nhân sự đến cuối năm 2016 là 64 người, tăng 16% so với 2015.
Năm 2017:
Tính tới thời điểm 31/12/2017, tỷ lệ cho thuê của Tòa nhà đã đạt 100% diện tích và kết quả kinh doanh khả quan, cụ thể:
Tổng doanh thu đạt 356 tỷ đồng, tăng 11% so với năm 2016 và đạt 103% kế hoạch năm 2017, trong đó:
- Doanh thu cho thuê văn phòng đạt 325 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 91% trên tổng doanh thu; tăng do một số diện tích mới có giá thuê tốt hơn. Với 100% diện tích tòa nhà được lấp đầy và 35% do Vietcombank thuê dài hạn, doanh thu từ cho thuê văn phòng của Tòa nhà khá ổn định.
- Doanh thu từ các dịch vụ khác đạt 31 tỷ đồng đến từ dịch vụ giữ xe, tiền điện/lạnh ngoài giờ, cho thuê hội trường, trụ quảng cáo,…
Tổng chi phí năm 2017 là 220 tỷ đồng, cao hơn năm 2016 khoảng 2%, nguyên nhân chủ yếu từ tăng giá vốn hàng bán từ chi phí tiền điện, chi phí bảo trì bảo dưỡng, chi phí cho dịch vụ vệ sinh trong và ngoài Tòa nhà,…
Lợi nhuận trước thuế năm 2017 đạt 136 tỷ đồng, cao hơn 30% so với 2016 và Tòa nhà đã khắc phục được lỗ lũy kế, kinh doanh thực sự có lãi, lợi nhuận sau thuế đạt 109 tỷ đồng.
Nhân sự đến cuối năm 2017 là 76 người do tuyển mới một số cán bộ cho Phòng Kỹ thuật và Phòng An ninh đáp ứng yêu cầu công việc.
Tuy nhiên từ năm 2018, Tòa nhà đã hết thời gian bảo hành các hệ thống kỹ thuật, cần phải chi phí bảo trì bảo dưỡng, sửa chữa thay thế nhiều hơn, trong khi doanh thu cho thuê văn phòng thường ổn định và tăng nhẹ, dẫn đến lợi nhuận có thể không bằng năm trước, sau đó sẽ dần đi vào ổn định. Hiệu quả hoạt động của Tòa nhà đến từ tỷ lệ cho thuê cao, tăng thêm doanh thu các dịch vụ kèm theo, giảm chi phí vận hành và giảm chi phí tài chính. Việc đầu tư vào cơ sở vật chất, trang thiết bị, tăng thêm tiện ích, tăng chất lượng dịch vụ, giữ chân khách thuê, thỏa mãn và làm hài lòng khách thuê sẽ đảm bảo hiệu quả hoạt động của Tòa nhà.