CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI TÒA NHÀ VIETCOMBANK
2.2. Phân tích thực trạng quản lý chất lượng dịch vụ cho thuê văn phòng tại Tòa nhà Vietcombank
2.2.1. Thực trạng cho thuê văn phòng tại TP.HCM hiện nay
Đánh giá về thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho rằng 2018 sẽ là năm trỗi dậy của thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, bên cạnh phân khúc nhà ở và đất nền. Bởi hiện nay, TP.HCM đã được hưởng cơ chế đặc thù trong việc phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, với hàng loạt hiệp định thương mại được ký kết và vô số cơ hội hội nhập đầy hứa hẹn sẽ tạo cho TP.HCM sức hút doanh nghiệp ngoại vào đầu tư và cần thuê văn phòng làm việc.
Với sự phát triển mạnh của nền kinh tế Việt Nam, các nhà đầu tư ngoại sẽ tiếp tục thể hiện sự quan tâm của họ vào các phân khúc bất động sản. Trong đó, thời gian tới, nhà đầu tư sẽ tập trung vào văn phòng và khách sạn do sự bùng nổ của ngành du lịch tại Việt Nam, cũng như sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp và kho vận”, ông Neil MacGregor nhận định.
Thống kê của các đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp cho thấy, kể từ năm 2015, thị trường văn phòng TP.HCM đón nhận lượng cầu vượt dự kiến với diện tích thuê ròng khá ấn tượng, trên tất cả các phân khúc văn phòng cho thuê. Riêng năm 2017, TP.HCM chỉ có 02 tòa nhà hạng A và 01 tòa nhà hạng B gia nhập thị trường.
Trong đó, cả 3 tòa nhà đạt tỷ lệ lấp đầy trên 70% tại thời điểm mở cửa. Chính vì thế, các chuyên gia dự báo, năm 2018 và 2019, thị trường văn phòng tại trung tâm TP.HCM cầu vẫn tiếp tục vượt cung.
Liên quan đến nhu cầu thuê, quy mô thuê văn phòng trung bình hiện đã tăng gấp đôi khi các công ty tiếp tục mở rộng và có thêm những công ty mới tham gia vào thị trường. Quy mô trung bình của khách thuê trên thị trường TP.HCM năm 2017 đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, lên đến 500 - 600m².
Thêm vào đó, các ngành mới nổi như thương mại điện tử cũng đang thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng lên chưa từng có ở Việt Nam. Các lĩnh vực khác như co-
working, logistics và sản xuất cũng chiếm phần lớn trong tỷ lệ hấp thụ nhanh của thị trường văn phòng tại TP.HCM.
Tại TP.HCM, nhu cầu tìm thuê văn phòng hạng A và hạng B đang gia tăng.
Các tòa nhà có diện tích sàn văn phòng rộng rãi còn khá ít. Các tòa nhà văn phòng hạng A đã cho thuê đạt 94% (mức cao nhất trong 6 năm qua). Trong đó, có đến 76%
là công ty nước ngoài thuê văn phòng. Nếu chia theo ngành nghề thì các công ty tài chính, ngân hàng, bảo hiểm chiếm 26% trong tổng số khách thuê văn phòng. Do nguồn cung hạng A hạn chế, các văn phòng hạng B có thêm cơ hội phát triển.
Hình 2.1: Hiện trạng thuê văn phòng và giá thuê tại TP.HCM, giai đoạn 2006-2017.
Theo báo cáo của Công ty cung cấp dịch vụ và quản lý đầu tư bất động sản Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), tỷ lệ lấp đầy trung bình văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM hiện cao hơn 94%. Điều này cho thấy nhu cầu rất lớn trên thị trường đối với các tòa nhà hạng A và hạng B, gồm cả tòa nhà cũ và mới.
Bảng 2.2: Hiện trạng cung cầu và giá thuê tại TP.HCM Quý 2/2018
Nguồn: JLL
Nguồn cung và nguồn cầu
TP.HCM Q2/2018 Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng Tổng nguồn cung (m2 NFA) 249,209 885,254 810,334 1,944,797 Tỷ lệ cho thuê lấp đầy (%) 94.0% 96.5% 96.9% 96.3%
Hiệu suất tài sản Q2/2018 Hạng A Hạng B Hạng C Trung bình Giá thuê gộp trung bình
(USD/m2/tháng) (đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý, không gồm thuế VAT)
50.0 28.6 19.4 31.3
Giá thuê thuần trung bình
(USD/m2/tháng) 42.3 23.3 15.6 26.0
Khảo sát của JLL cũng cho thấy, mức giá thuê trung bình văn phòng hạng A hồi phục mạnh trong 2 năm 2016 và 2017, đạt 38.9USD/m2/tháng và đến quý 2/2018 đạt 42.3USD/m2/tháng, nhờ nhu cầu tăng đi đôi với chất lượng cao hơn. Mức giá trung bình văn phòng hạng B cũng liên tục tăng hàng năm, đạt 23.3USD/m²/tháng.
Đặc biệt, các tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường đã đẩy giá thuê cao thêm 10USD/m²/tháng so với các tòa nhà được xây dựng trước năm 2010. 6 tháng đầu năm 2018, nguồn cung không tăng trong khi nhu cầu tăng mạnh dẫn đến giá thuê trung bình hạng A tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn so với quý trước. Mức giá thuê cao hiện tại khiến cho giá thuê trên phân khúc này khó có thể tăng mạnh trong thời gian tới. Giá thuê trung bình hạng B ghi nhận tăng mạnh nhờ vào nhu cầu tiếp tục cao trên thị trường. Giá thuê toàn thị trường dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường và chất lượng cao hơn của các dự án tương lai. Nhu cầu thuê mới sẽ tiếp tục tăng trong khi nhu cầu chuyển và mở rộng văn phòng vẫn chiếm đa số trên thị trường. Trong tương lai, tính đến năm 2020, nguồn cung tương lai dự kiến đến từ các dự án văn phòng hạng B chất lượng cao sẽ đặt áp lực lên nguồn cung tương lai hạng A, đặc biệt là các dự án hạng A tạm dừng hoặc chờ thi công trong thời gian dài. Trong những năm tới, văn phòng hạng A vẫn bị hạn chế. Thế nên, các tòa
nhà hạng B sẽ có cơ hội phát triển với các thuận lợi mới như: dịch vụ quản lý tiêu chuẩn, vị trí tốt, máy móc hỗ trợ. Các văn phòng cho thuê tại quận 1 vẫn là vị trí được ưa chuộng nhất. Các văn phòng vùng ven trung tâm và ngoại ô thành phố đang dần mở rộng, đặc biệt là khu vực đông bắc TP.HCM.
Theo Công ty TNHH Savills Việt Nam dự đoán, văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM sẽ tăng giá khoảng 9% vào năm 2018. Riêng những tòa nhà ở vị trí trung tâm có thể tăng giá lên đến 10%. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng chỉ tăng ngắn hạn và dần trở về giá đúng. Bởi thị trường cho thuê văn phòng luôn biến chuyển, các tòa nhà văn phòng cho thuê luôn đưa ra mức giá hợp lý và các dịch vụ tiện ích để lôi kéo khách hàng.
Về tiêu chuẩn đánh giá phân hạng tòa nhà văn phòng hạng A, B, C, Ông Jams Graham – Giám đốc bộ phận cho thuê Colliers Việt Nam chia sẻ: “Mỗi quốc gia có cách đánh giá và phân hạng văn phòng khác nhau. Hiện nay trên thế giới chưa hề có tiêu chuẩn chung trong việc phân loại thế nào là văn phòng cho thuê hạng A, B, C.
Các chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không thể áp đặt đại trà, tuỳ từng quốc gia sẽ có các tiêu chuẩn riêng.”
Chẳng hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn về bãi đậu xe là không thể thiếu và ảnh hưởng lớn đến kết quả xếp loại, nhưng tại Anh đây lại không phải là yếu tố quan trọng. Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn. Tại Úc yếu tố môi trường được đặc biệt xem trọng, nhưng nhiều quốc gia khác lại không đặt nặng vấn đề này. Cũng theo Jams Graham, các tiêu chuẩn này không bền vững theo thời gian mà sẽ thay đổi theo từng thời điểm và từng điều kiện cụ thể.
Dưới đây là bảng tiêu chí xếp hạng tòa nhà được nghiên cứu và công bố bởi Moscow Research Forum (MRF). Các tiêu chí bên dưới đã được MRF tổng hợp lại dựa trên những phân tích của 5 đơn vị quản lý bất động sản hàng đầu, gồm CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle (JLL) và Knight Frank.
Bảng 2.3: Bảng tiêu chí xếp hạng tòa nhà hạng A, B, C.
Nguồn: Moscow Research Forum (MRF)
STT TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B HẠNG C
1 HỆ THỐNG KỸ THUẬT
1.1 BMS / BAS: hệ thống quản lý tòa nhà
tự động Bắt buộc Tùy chọn Không áp
dụng
1.2 Hệ thống điều hòa Điều hòa trung tâm Điều hòa
trung tâm
Điều hòa treo tường
1.3
Phòng server được làm lạnh 24/24.
Nhiệt độ trong khu vực văn phòng 22- 23 độ (+/-1). Khí tươi 60 m3/một giờ/10 m2 văn phòng.
Bắt buộc Nên có Không áp
dụng
1.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy Bắt buộc Bắt buộc Bắt buộc
1.5 Thang máy
- Thương hiệu nổi tiếng
- Sức chứa tối thiểu 16 người/thang - Tỉ lệ tối thiểu 4 tầng /1 thang máy - Có thang chở hàng riêng biệt
- Thương hiệu nổi tiếng - Sức chứa từ 12-16 người/
thang
Không bắt buộc
1.6 Nguồn điện
- 2 nguồn điện độc lập, tự động chuyển nguồn
-Máy phát điện dự phòng
- Bộ lưu điện UPS cho hệ thống kỹ thuật
- Máy phát điện dự phòng
Không bắt buộc
1.7 Hệ thống giám sát an ninh: CCTV,
bảo vệ 24/7 tại các điểm ra vào Bắt buộc Bắt buộc Không áp
dụng 2 CẤU TRÚC TÒA NHÀ
2.1 Độ cao trần: Tối thiểu 2.7m Tối thiểu
2.5m Tùy chọn
2.2 Mặt bằng Không có vách cứng ngăn chia,
lưới cột lớn hơn 6x6 m
Không có vách cứng ngăn chia
Không áp dụng
2.3 Diện tích sàn >1,000 m2 500 – 1,000
m2 < 500m2
2.4 Diện tích tòa nhà > 10,000 m2 > 5,000 m2 Không áp dụng
2.5 Hệ số diện tích không hữu ích < 12% Tùy chọn Không áp
dụng
2.6 Khả năng chịu tải >400kg /m2 > 300kg /m2 Không áp
dụng
2.7 Mức độ hoàn thiện (mặt ngoài và khu
vực công cộng) Vật liệu cao cấp Vật liệu chất
lượng cao
Không áp dụng
2.8 Sàn nâng Bắt buộc Tùy chọn Không áp
dụng 3 VỊ TRÍ TÒA NHÀ
3.1
Vị trí tốt, Vị trí tốt, không bị các công trình xung quanh ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh tòa nhà (VD: nhà tang lễ, trại giam,...)
Bắt buộc Tùy chọn Không áp
dụng
3.2
Giao thông thuận tiện (gần các khu vực công cộng, bến xe bus, bến taxi,...)
Bắt buộc Tùy chọn Không áp
dụng
4 NƠI ĐỖ XE
4.1 Hầm đỗ xe Tối thiểu 2 hầm Tối thiểu 1
hầm
Không áp dụng
4.2 Bãi đỗ xe phụ / đỗ xe khách Bắt buộc Tùy chọn Không áp
dụng
4.3 Tỉ lệ chỗ đỗ xe Tối thiểu 1 chỗ đỗ ô tô / 100m2
diện tích thuê (>1%) Tùy chọn Không áp dụng 5 SỞ HỮU
5.1
Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (các sàn, các tầng không được sở hữu bởi nhiều chủ)
Bắt buộc Tùy chọn Tùy chọn
5.2 Cấu trúc sở hữu minh bạch Tùy chọn Tùy chọn Tùy chọn
6 QUẢN LÝ TÒA NHÀ
6.1 Bộ phận quản lý Được quản lý bởi công ty chuyên nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà
Công tác quản lý được tổ chức tốt
Tòa nhà tự quản lý
trở lên (diện tích mỗi tòa trên 5,000 m2)
7 NĂM HOÀN THÀNH
7.1 Năm hoàn thành và đưa vào khai thác
(độ cũ mới của tòa nhà) Không quá 15 năm Không áp
dụng
Không áp dụng
Tuy nhiên, trên thực tế nếu mang những tiêu chuẩn phân loại của quốc tế áp dụng vào Việt Nam thì tại TP.HCM hiện chưa có một cao ốc văn phòng cho thuê nào đạt chuẩn hạng A. Những tòa nhà đang xếp hạng A hiện nay đã phần nào mang tính địa phương hóa. Các tòa tòa nhà văn phòng cho thuê tại TP.HCM muốn được xếp hạng A, theo Colliers, trước hết phải đáp ứng được điều kiện nằm ở trung tâm quận 1, diện tích sàn >700 m2, diện tích tòa nhà >10,000 m2 với góc nhìn đẹp và ánh sáng tự nhiên,… Thống kê đến nay, TP.HCM có hơn 10 cao ốc được đánh giá hạng A, trong đó toàn bộ đều là các cao ốc văn phòng cho thuê quận 1, điển hình như:
Diamond Plaza, Metropolitan, Sun Wah Tower, Saigon Trade Centre, Kumho Asiana Plaza, Vincom Center, Saigon Tower, Vincom Center, Bitexco Fianncial Tower và gần đây nhất là Vietcombank Tower, Saigon Center giai đoạn 2 và Deutches Haus HCM.
Việc có một bộ tiêu chuẩn xếp hạng tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C theo chuẩn mực quốc tế, phù hợp với đặc điểm Việt Nam sẽ giúp cho thị trường đầu tư, xây dựng và kinh doanh cho thuê văn phòng phát triển nhanh chóng và minh bạch hơn. Giữa các cao ốc mới và cũ (đã vận hành lâu năm) rõ ràng có sự khác biệt rất lớn về nội thất, thiết kế, quy mô. Thị trường càng đa dạng sản phẩm thì sự cạnh tranh càng khốc liệt. Mỗi tòa nhà đều có ưu điểm và nhược điểm riêng, tùy theo thị trường bản địa. Các tòa nhà cũ vẫn có những lợi thế đặc thù của mình. Đẳng cấp của tòa nhà phụ thuộc vào tiện ích, chất lượng dịch vụ và sự thỏa mãn của khách thuê khi sử dụng.
Nếu giá thuê không hợp lý, cao hơn giá trị của tòa nhà, khách thuê sẽ dần rời đi và tìm đến những lựa chọn mới, khi đấy giá chào thuê sẽ tự hạ xuống để phù hợp với tình hình chung của thị trường.